一、影響土地使用兼容性的因素都有哪些

1、城市用地布局與結(jié)構(gòu)

由城市規(guī)劃確立的城市用地布局結(jié)構(gòu)，從總體上規(guī)定了城市用地的環(huán)境與特征。合理的城市用地布局結(jié)構(gòu)保證了城市功能活動的高效、經(jīng)濟運轉(zhuǎn)與城市環(huán)境的優(yōu)美、衛(wèi)生與舒適。因此，維護城市用地布局結(jié)構(gòu)的完整與穩(wěn)定，自然成為判斷城市土地使用兼容與否的重要條件之一。相兼容的土地使用首先必須是規(guī)劃用地布局所允許的，不能與之相矛盾，更不能因土地使用的變更導致城市用地布局結(jié)構(gòu)的損害與破壞。目前，多數(shù)城市使用的土地使用適建性表所考慮的主要是用地個體與個體或環(huán)境之間的兼容性問題，某些用地之間就其使用性質(zhì)而言，相互之間并無尖銳矛盾，可以考慮適當兼容，但一旦數(shù)量較大，用地性質(zhì)變更后，從較大范圍分析，有可能導致對城市用地布局結(jié)構(gòu)的損害，顯然是不可取的。例如以大量的將住宅開發(fā)來替換社會福利性的公共設施或公共綠地，將破壞居住人口的合理分布，使城市公共設施與綠地不足，導致用地結(jié)構(gòu)失衡。

2、公共服務設施與市政設施需求

不同性質(zhì)的城市用地對城市公共服務設施以及市政設施的需求是不同的。居住用地必須有相應數(shù)量的兒童教育、文化、醫(yī)療等公共服務設施與之配套;大型商業(yè)、文化娛樂、體育設施應有足夠規(guī)模的公共停車場地及相應的周邊道路交通集散能力，而工業(yè)用地通常對供水、供電、供熱等市政設施能力要求較高。按預先制定的城市規(guī)劃，每個局部地區(qū)規(guī)劃的公共設施、道路交通、市政設施容量是一定的，其彈性也是有限度的。因用地性質(zhì)更動及開發(fā)強度的改變，有可能會導致原規(guī)劃地段的上述設施的供求失衡。因此，在判斷土地使用兼容性時，不能不以城市公共服務設施以及市政設施的供給影響來考慮決策。

3、用地性質(zhì)與開發(fā)強度

用地性質(zhì)是考慮土地使用兼容與否最基本的因素。兩種不同性質(zhì)用地能否相容或置換，并對周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響被認為在允許的范圍之內(nèi)，是城市用地適建性表主要考慮的依據(jù)。有污染的工業(yè)用地與居住用地不能兼容是最容易理解的例子。土地開發(fā)強度的大小對城市設施的負荷影響較大。以高強度開發(fā)置換低強度開發(fā)規(guī)劃的用地，即使兩者在使用性質(zhì)上并無明顯矛盾，也必須認真對待。尤其是當這種置換到了相當量時，環(huán)境質(zhì)量與交通、設施水平必將明顯下降，顯然是不允許的。不少城市在舊城改造中，片面考慮就地平衡而進行的高層高強度開發(fā)，造成新的無法再改建的“混凝土森林”，使環(huán)境惡化，交通擁擠、設施不足，舊城歷史文化特色喪失的做法，必須大聲疾呼“趕快止步”!因此，為土地使用性質(zhì)置換導致開發(fā)強度的改變也是判斷兼容與否的影響因素。

4、環(huán)境質(zhì)量狀況

環(huán)境質(zhì)量狀況是指各類用地自身對相容的用地與周圍環(huán)境的影響程度以及用地周圍的環(huán)境質(zhì)量水平。如兩者之間以及與周圍環(huán)境之間無尖銳矛盾，不影響各自正常的使用功能的，可視為兼容。這里所指的環(huán)境質(zhì)量包括正常生產(chǎn)、生活必需的生理環(huán)境與心理環(huán)境狀況。前者為空氣、水、聲、光、熱、衛(wèi)生等的質(zhì)量狀況，后者則是指人們心理上對周邊相鄰環(huán)境狀況所能否承受的程度。

5、城市空間形態(tài)與景觀

優(yōu)美和諧的城市空間形態(tài)與景觀是每一個城市追求的建設目標。城市用地上每個建筑項目的外部形態(tài)及其形成的空間景觀效果，都是一定區(qū)域城市整體形象的組成部分。因用地性質(zhì)及開發(fā)強度的更動有可能使該用地的建筑形態(tài)發(fā)生明顯的變化，導致對所在地域建筑群體空間形態(tài)與景觀的損害或破壞，是城市設計所不容的。這一點對于城市中心區(qū)及重要地區(qū)，更顯得重要。譬如在風景秀麗的杭州西湖，如果在玲瓏秀美的寶俶塔附近，出現(xiàn)一幢高大的板式高層賓館，寶俶塔就會變成“玩具”。在世界聞名的園林風景城市杭州，對城市景觀形象造成的破壞將是不可挽回的。在這種情況下，用地性質(zhì)及開發(fā)強度的兼容與否就必須考慮較大地域城市景觀形象是否允許的問題。

二、我國土地使用兼容的管理規(guī)劃

城市土地使用兼容性規(guī)劃與管理是我國城市控制性詳細規(guī)劃與城市建設用地管理工作中的一項重要內(nèi)容。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，由城市規(guī)劃確定的每塊城市土地的使用性質(zhì)，是根據(jù)城市用地的區(qū)位、規(guī)劃用地布局與結(jié)構(gòu)、交通組織等諸多因素綜合考慮確定的，受城市社會經(jīng)濟發(fā)展以及城市生活活動需求所制約，也受到市場供求調(diào)節(jié)機制的影響。

由于對城市本身及其發(fā)展規(guī)律認識的局限與城市自身發(fā)展受眾多外部因素影響而可能出現(xiàn)的不確定性，使得由預先編制的城市規(guī)劃所確定的某些城市土地使用性質(zhì)，在之后的建設實施過程中，因某些因素的出現(xiàn)或改變而需要對某些地塊的使用性質(zhì)作出不同程度的改變與調(diào)整是完全正常的。

為此，在編制城市控制性詳細規(guī)劃時，在明確每塊土地使用性質(zhì)的同時，必須提供一種靈活性與寬容度。并要求城市規(guī)劃管理部門在維護規(guī)劃的原則性與嚴肅性的同時，要適應這種對規(guī)劃可能存在缺陷進行合理修正并符合市場調(diào)節(jié)需求的現(xiàn)實。這是城市土地使用兼容性規(guī)劃與管理存在的主要原因。

應當說，我國城市規(guī)劃理論與實踐對于城市土地使用兼容性規(guī)劃及管理的研究還處在比較膚淺的階段。絕大多數(shù)城市對于規(guī)劃土地使用性質(zhì)的變更主要依賴一種建設用地適建范圍表或稱土地使用相容性表來進行管理操作。

我國某市的做法較其他城市有所深化，在借鑒其他地區(qū)經(jīng)驗的基礎上，不僅規(guī)定了各類用地兼容的通則，還對每個地塊的相容性作出規(guī)定。此外，還根據(jù)城市土地出讓方式的不同，將由政府投資開發(fā)的用地，包括政府、團體、社區(qū)用地、居住配套設施用地、道路廣場用地、綠地、對外交通用地、市政設施用地等作為一類，與土地有償使用進入市場運作開放的另一類用地，如住宅用地、商業(yè)性公共設施用地、工業(yè)用地、倉儲用地等加以區(qū)分，并制定了相應的兼容性規(guī)定。

盡管如此，它仍然存在一些缺陷，未能考慮與兼容性相關的某些重要因素的影響。土地使用兼容規(guī)劃本身的不完善，難免給土地使用規(guī)劃管理帶來了困難，也使某些開發(fā)商出于對自身經(jīng)濟利益的追求與少數(shù)行政領導的不恰當?shù)母深A，有可能迫使規(guī)劃管理部門對規(guī)劃的土地使用性質(zhì)與開發(fā)強度作出不合理的改動，使土地開發(fā)脫離了規(guī)劃的有效控制，甚至使城市用地布局結(jié)構(gòu)受到損害。

一些城市中的公共設施用地、綠化用地被房地產(chǎn)開發(fā)所侵占的現(xiàn)象時有發(fā)生。因此，從某種意義上講，城市土地使用兼容性規(guī)劃的不完善是我國城市控制性詳細規(guī)劃管理失控的重要技術(shù)原因之一。研究與完善城市土地使用兼容性規(guī)劃管理，對于我國城市規(guī)劃理論與實踐的必要性和現(xiàn)實意義是不言而喻的。

影響土地使用兼容最主要的因素就是城市用地的布局結(jié)構(gòu)，但是這并不是開放商唯一要考慮的東西，房屋的建設還需要考慮到建造成本等等。以上就是本文的全部內(nèi)容了，如果您還有問題，歡迎到律霸網(wǎng)進行在線法律咨詢。