拍賣流拍法律意見書

致XX有限公司：

根據(jù)貴司提供的現(xiàn)有信息材料，我所對(duì)貴司購(gòu)買XX法院司法拍賣房屋事宜出具以下法律意見，供貴司參考運(yùn)用。

一、本意見書所涉專業(yè)術(shù)語

保留價(jià)：指出賣人在委托拍賣時(shí)提出的拍賣最高應(yīng)價(jià)達(dá)不到該價(jià)格時(shí)應(yīng)停止拍賣的價(jià)格，是拍賣成交價(jià)應(yīng)達(dá)到的最低價(jià)格基數(shù)。

流拍：指在拍賣中，由于起拍價(jià)格過高造成的拍賣交易失敗。在買賣活動(dòng)中，買賣雙方不能達(dá)成協(xié)議，使得買賣行為無法成功進(jìn)行，導(dǎo)致對(duì)拍賣標(biāo)的得不到想要成交的數(shù)額。

買賣不破租賃：我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！痹谧赓U關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物出賣給他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不得以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

登記生效主義：我國(guó)《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！?，將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件,且其登記具有公信的效力。非經(jīng)登記不能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果,更不具有對(duì)抗第三人的效力。

善意第三人：指不知道法律關(guān)系雙方真實(shí)情況的第三人，通常是非法交易中，不知情的，已經(jīng)辦理了登記的權(quán)利人。

二、本意見書所涉標(biāo)的房屋

房屋所有人：A公司

地址：XXX

面積：572.36平方米

總層數(shù)：4層

房屋類型：工廠

竣工時(shí)間：2010年

使用期限：2007年X月X日至2057年X月X日

租賃情況：空置

三、本意見書的主要事實(shí)依據(jù)

1.《拍賣標(biāo)的調(diào)查情況表》(網(wǎng)8-xb八達(dá)評(píng)估)

2.XX法院的《競(jìng)買須知》

3.XX法院的《競(jìng)買公告》

四、本意見書的主要法律依據(jù)

1.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

2.《中華人民共和國(guó)拍賣法》

3.《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

五、背景介紹

XX法院在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上(網(wǎng)址：XX，戶名：XX法院)進(jìn)行公開拍賣活動(dòng)，拍賣房屋(以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)的房屋”)為所屬于A公司的XX房地產(chǎn)。標(biāo)的房屋經(jīng)過兩次拍賣均流拍，將于2015年X月X日10時(shí)進(jìn)行第三次拍賣，起拍價(jià)為7150萬元。

貴司欲購(gòu)買標(biāo)的房屋以作工廠使用，特委托我所律師對(duì)該購(gòu)買行為進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

六、法律及事實(shí)分析

就貴司購(gòu)買標(biāo)的房屋事宜，法律分析及事實(shí)分析如下：

(一)優(yōu)勢(shì)分析

1.需求匹配

標(biāo)的房屋類型為工廠，系工業(yè)用地，與貴司欲拍賣該房屋以作工廠使用的需求相一致，免去變更土地用途的繁瑣程序(在我國(guó)變更土地用途,必須符合土地利用總體規(guī)劃和修建性規(guī)劃的要求，并經(jīng)規(guī)劃管理部門和國(guó)土管理部門批準(zhǔn)通過，同時(shí)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金)。

2.價(jià)格遠(yuǎn)低市場(chǎng)價(jià)

標(biāo)的房屋位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)，面積5724.36平方米，經(jīng)過兩次拍賣均流拍后在第三次拍賣時(shí)起拍價(jià)為7150萬元，平均每平方米單價(jià)為13556.147元。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)來源顯示，此地段的房屋均價(jià)為2.5萬元(數(shù)據(jù)僅供參考)，標(biāo)的房屋的拍賣價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。

3.土地使用年限長(zhǎng)

我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定工業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限為50年，但國(guó)家關(guān)于工業(yè)用地使用年限的政策為“限縮”。如上海市出臺(tái)的2014年新版《國(guó)有建設(shè)用地(工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類)使用權(quán)出讓合同》中規(guī)定“新增工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)用地類項(xiàng)目2014年7月1日起施行20年彈性年期制度，不再執(zhí)行之前的50年期標(biāo)準(zhǔn)?！鄙虾Ｊ袑⒐I(yè)用地出讓年限縮至20年。

標(biāo)的房屋產(chǎn)權(quán)為50年(自2007年6月29日至2057年6月28日止)，截止目前，仍剩余42年產(chǎn)權(quán)，較上海市的其他新工業(yè)用地使用年限長(zhǎng)。

4.資源稀缺

1)2009年上海首次對(duì)外公布虹橋商務(wù)區(qū)(“大虹橋”)的具體規(guī)劃、建設(shè)理念，擬將“大虹橋”建設(shè)作為上海“后世博”階段重要的發(fā)展方向，將上海形成東有“大浦東”，西有“大虹橋”的“雙引擎”格局。2010年上海市政府頒布《上海市虹橋商務(wù)區(qū)管理辦法》明確了虹橋商務(wù)區(qū)范圍為東起外環(huán)高速(S20)，西至沈海高速(G15)，北起京滬高速(G2)，南至滬渝高速(G50)，約86平方公里。標(biāo)的房屋即位于“大虹橋”版塊。

2)根據(jù)《上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》規(guī)定：“上海市擬在2020年建成一個(gè)以國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)為中心的服務(wù)型城市，大力發(fā)展金融、航運(yùn)物流、現(xiàn)代商貿(mào)、信息服務(wù)、文化創(chuàng)意旅游會(huì)展等服務(wù)行業(yè)。”這意味著上海市將本著節(jié)約集約利用土地的精神嚴(yán)格控制新增工業(yè)用地規(guī)模。

綜上，土地為不可再生資源(寸土寸金)，且標(biāo)的房屋位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)(上海中心城區(qū)西部)的“大虹橋”版塊，未來政府在此區(qū)域批下這樣一塊地皮用作工廠的可能性極低。

5.土地升值空間大

“大虹橋”是繼上海中心城區(qū)、上海浦東之后的第三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，是上海重要的商務(wù)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略支撐中心之一。就交通而言，此處規(guī)劃有飛機(jī)、高鐵、磁浮、城際列車、長(zhǎng)途高速巴士、城市公交、軌道交通(2號(hào)線、5號(hào)線、10號(hào)線、13號(hào)線)等各類交通工具，將成為長(zhǎng)三角地區(qū)的一個(gè)重要的交通樞紐。就政策而言，政府對(duì)此商圈有較大的政策傾斜和扶持。標(biāo)的房屋位于此版塊內(nèi)，未來土地升值空間無限。

6.房屋空置

因標(biāo)的房屋未有其他承租人使用，故不受“買賣不破租賃”的限制，貴司如購(gòu)得標(biāo)的房屋，辦理完畢相關(guān)手續(xù)即可使用。

(二)劣勢(shì)分析

1.稅費(fèi)全部由買受人承擔(dān)

1)房屋過戶中產(chǎn)生的稅費(fèi)

司法拍賣中產(chǎn)生的各種過戶稅費(fèi)等由買家全額承擔(dān)(如標(biāo)的房屋之前沒有過戶，則需要繳交兩次過戶費(fèi)用)。一般稅費(fèi)包括成交價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅、成交價(jià)1.5%的契稅以及增值部分20%的個(gè)人所得稅，所有稅費(fèi)加起來大約占到總房?jī)r(jià)的12%左右。

2)被執(zhí)行人所欠的稅費(fèi)

如《拍賣標(biāo)的調(diào)查情況表》所述，被執(zhí)行人A公司所欠的一切稅費(fèi)(包括但不限于營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅)均由買受人負(fù)責(zé)處理和繳納。

綜上，不能排除購(gòu)買標(biāo)的房屋的稅費(fèi)加上房?jī)r(jià)的金額高于房屋市場(chǎng)價(jià)的可能性。

2.隱形費(fèi)用支出

如《拍賣標(biāo)的調(diào)查情況表》所述，標(biāo)的房屋欠交的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、規(guī)費(fèi)等費(fèi)用均由買受人承擔(dān)。按照相關(guān)管理部門要求，買受人需在交清拖欠的一切費(fèi)用后，才能入住。

3.一次性付清全款

如《競(jìng)買公告》所述，如房屋競(jìng)拍成功，買受人應(yīng)在2015年X月X日(競(jìng)拍后一個(gè)月內(nèi))前一次性付清房款，這要求競(jìng)買人須有足夠的付款能力。

4.房屋質(zhì)量瑕疵產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)全部由買受人承擔(dān)

如《競(jìng)買須知》所述“競(jìng)買人在拍賣前必須仔細(xì)審查拍賣標(biāo)的房屋，調(diào)查是否存在瑕疵，認(rèn)真研究查看所競(jìng)買標(biāo)的房屋的實(shí)際情況。競(jìng)買人一旦作出競(jìng)買決定，即表明已完全了解，并接受標(biāo)的房屋的現(xiàn)狀和一切已知及未知的瑕疵?！奔啊陡?jìng)買公告》所述“特別提醒：標(biāo)的房屋以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，本院不承擔(dān)本標(biāo)的瑕疵保證。有意者請(qǐng)親自實(shí)地看樣，未看樣的競(jìng)買人視為對(duì)本標(biāo)的實(shí)物現(xiàn)狀的確認(rèn)，責(zé)任自負(fù)?！狈ㄔ阂衙獬Υ帽ＷC責(zé)任，因房屋質(zhì)量瑕疵產(chǎn)生的一切風(fēng)險(xiǎn)將全部由買受人承擔(dān)。

(三)流拍后的變賣

根據(jù)《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“第三次拍賣流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外?！惫?，標(biāo)的房屋在此次拍賣中再一次流拍的，法院將進(jìn)行變賣處理。貴司可以低于起拍價(jià)(7150萬元)的價(jià)格購(gòu)買標(biāo)的房屋(但不得低于保留價(jià))。

(四)購(gòu)買后的過戶程序

如《競(jìng)買公告》所述“買受人購(gòu)買標(biāo)的房屋并付清余款后，可憑付款憑證及相關(guān)身份材料至XX法院簽署《拍賣成交確認(rèn)書》，于簽訂確認(rèn)書后30天內(nèi)領(lǐng)取民事裁定書，并于拍賣款付清之日起60日內(nèi)辦理標(biāo)的房屋交付手續(xù)。”

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義，即登記過戶后，房屋的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移并具有對(duì)抗善意第三人的作用(僅有法院的民事裁決書不代表貴司擁有標(biāo)的房屋的產(chǎn)權(quán))。貴司購(gòu)得標(biāo)的房屋后，法院將派執(zhí)行法官協(xié)助貴司辦理強(qiáng)制過戶。

七、法律意見

根據(jù)上訴法律及事實(shí)分析，我所提出如下法律意見：

1.于貴司而言，購(gòu)買標(biāo)的房屋具有較大的商業(yè)價(jià)值，但在購(gòu)買前貴司需詳盡調(diào)查和了解房屋質(zhì)量狀況、設(shè)備狀況，并評(píng)估可能支出的稅費(fèi)及其他費(fèi)用。

2.在第三次拍賣仍流拍后，法院將對(duì)標(biāo)的房屋進(jìn)行變賣處理，貴司可以低于起拍價(jià)(7150萬元)的價(jià)格購(gòu)買標(biāo)的房屋(但不得低于保留價(jià))。

3.貴司購(gòu)得房屋后，應(yīng)及時(shí)付清全部房款并辦理產(chǎn)權(quán)過戶，屆時(shí)法院將派執(zhí)行法官協(xié)助貴司辦理。

八、聲明與承諾

1.本法律意見書所載事實(shí)來源于本法律意見書出具之日前貴司的陳述和貴司提交的相關(guān)材料。貴司應(yīng)保證,已向我所提供了出具本法律意見書所必需的全部有關(guān)事實(shí)材料，并且提供的所需文件均真實(shí)、合法、有效、完整，并無任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏，文件上所有的簽名、印鑒均為真實(shí)，所有的復(fù)印件或副本均與原件或正本完全一致。若在本法律意見書出具后，貴司發(fā)現(xiàn)新的證據(jù)材料或者案件有新情況發(fā)生，請(qǐng)及時(shí)與我所聯(lián)系，我所將根據(jù)新的證據(jù)材料和新的進(jìn)程重新制作《法律意見書》。

2.本法律意見書中對(duì)有關(guān)對(duì)處理意見報(bào)告中某些內(nèi)容的引述，并不表明我所對(duì)該等內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性作出任何判斷或保證。

3.本法律意見書僅根據(jù)并依賴于本法律意見書出具之日公布并生效的相關(guān)法律、法規(guī)，并參照部門規(guī)章等本國(guó)的法律、法規(guī)、規(guī)章出具。我所不能保證在本法律意見書出具之后所公布生效的任何法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)本法律意見書不產(chǎn)生影響。

4.本意見書僅應(yīng)貴司要求，供貴司參考，切勿外傳。

XX律所

2015年X月X日

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