一、土地使用類別有哪些分類

土地分類是根據(jù)土地的性狀、地域和用途等方面存在的差異性，按照一定的規(guī)律，將土地歸并成若干個不同的類別。

按照不同的目的和要求，有不同的分類。我國的土地目前大致有三種分類：

(1)按土地的自然屬性分類，如按地貌、植被、土壤等進行分類;

(2)按土地的經(jīng)濟屬性分類，如按土地的生產(chǎn)水平、土地的所有權、使用權等進行分類;

(3)按土地的自然和經(jīng)濟屬性以及其他因素進行的綜合分類，如土地利用現(xiàn)狀分類。

從我國的實際情況出發(fā)，同時借鑒國外一些發(fā)達國家的經(jīng)驗，國家新頒布的《土地管理法》，科學地將我國土地分為三大類，即農用地、建設用地和未利用地。《土地管理法》定義："農用地是指直接用于農業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等;未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

為了更有效地管理土地，在上述三種分類的基礎上，我國土地管理工作者又將土地作了更進一步的分類，其方法是按照《土地利用現(xiàn)狀調查技術規(guī)程》中使用的土地利用現(xiàn)狀體系，根據(jù)土地的用途、利用方式和復蓋特征等因素，將我國土地分為了8大類、46小類。

8大類土地是：耕地、園地、林地、牧草地、居民點及工礦用地、交通用地、水域、未利用土地。

(1)耕地是指種植農作物的土地，包括新開荒地、休閑地、輪歇地、草田輪作地;以種植農作物為主間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地;耕種三年以上的灘地和海涂，耕地中包括南方寬小于1.0米，北方寬小于2.0米的溝、渠、路和田埂。

耕地中又分出灌溉水田、望天田、水澆地、旱地和菜地5個二級地類。

(2)園地是指種植以采集果、葉、根莖等為主的集約經(jīng)營的多年生木本和草本作物，復蓋度大于50%，或每畝株數(shù)大于合理株樹大于合理株樹70%的土地，包括果實苗圃等用地。

(3)林地是指生長喬木、竹類、灌木、沿海紅樹林的土地，不包括居民綠化用地，以及鐵路、公路、河流溝渠的護路、護草林。

林地又分出有林地、灌木林、疏林地、未成林造林地，跡地和苗圃6個二級地類。

(4)牧草地是指生長草木植物為主，用于蓄牧業(yè)的土地。草本植被復蓋度一般在15%以上、干旱地區(qū)在5%以上，樹木郁閉度在10%以下，用于牧業(yè)的均劃為牧草地，包括以牧為主的疏林、灌木草地。

牧草地又分出天然草地、改良草地和人工草地3個二級地類。

(5)居民點及工礦用地是指城鄉(xiāng)居民點、獨立居民點以及居民點以外的工礦、國防、名勝古跡等企事業(yè)單位用地(包括內部交通、綠化用地)。

居民點及工礦用地中又分出城鎮(zhèn)居民點、農村居民點、獨立工礦用地、鹽田和特殊用地5個二級地類。

(6)交通用地是指居民點以外的各種道路(包括護路林)及其附屬設施和民用機場用地。

交通用地中又分出鐵路、公路、農村道路、民用機場、港口碼頭5個二級地類。

(7)水域是指陸地水域和水利設施用地，不包括泄洪區(qū)和墾植3年以上的灘地、海涂中的耕地、林地、居民點、道路等。

水域用地中又分出河流水面、湖泊水面、水庫水面、坑塘水面、葦?shù)亍┩俊锨⑺そㄖ铩⒈坝谰梅e雪9個二級地類。

(8)未利用土地是指還未利用的土地，包括難利用的土地。

未利用土地中又分出荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖石礫地、田坎和其他8個二級地類。

二、土地使用權的取得

(一)有償劃撥取得土地使用權外商投資企業(yè)以這種方式獲取土地使用權，應先向所在地的市、縣國土部門提出用地申請，按照國家規(guī)定的建設用地審批權限經(jīng)審查批準后，由市、縣國土部門與外商投資企業(yè)簽訂土地使用合同，并辦理登記手續(xù)，領取土地使用證，取得土地使用權。通過劃撥方式取得土地使用權，須按規(guī)定每年繳納土地使用費，并且土地使用權不得隨意轉讓、出租、抵押。如需轉讓、出租、抵押，應按廣東省頒布的《廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》的規(guī)定，補辦土地使用權出讓手續(xù)，補交出讓金。目前國家對行政劃撥范圍有所限制，即按國家產(chǎn)業(yè)政策應予鼓勵、支持的項目用地可采用行政劃撥，其他用地原則上以出讓方式提供。

(二)中方合作者以土地使用權作價投資為擴大吸引利用外資，國家鼓勵沿海地區(qū)國營企業(yè)和集團企業(yè)以現(xiàn)有場地、廠房等作價入股或作為合作條件與外商組成合營企業(yè)。這種合營必須到國土部門辦理用地手續(xù)。所有土地如屬行政劃撥用地，合營企業(yè)中方須補辦土地出讓手續(xù)，補交出讓金。

(三)國家出讓、轉讓或出租國有土地使用權。根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》的規(guī)定，廣東省實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓制度。外商投資企業(yè)可依照本辦法的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營并在使用年限內轉讓、出租、抵押土地使用權。廣東省政府的國土廳、市、縣(區(qū))國土局負責組織實施城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止的管理和監(jiān)督檢查。

讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。