在香港資本市場下挫，港幣兌美元創2007年以來新低，市場傳言“股匯雙殺”或導致資金逃港，1997年金融危機與資產貶值再現的情況下，香港樓市似也結束連續12年上漲、房價飆漲3.7倍的空前“大牛”行情。數據顯示，2016年1月，香港所有物業成交3500宗，創下25年的新低。私人住宅價格指數在去年9月達到頂點后，四季度下跌8%，**證券和里昂國際等研究機構預測，今年香港房價會下跌10%左右，而到2017年，香港房價將下跌30%。

在樓市量價均被挫殺的同時，香港春節后拍賣的一則土地，以史上從沒有過的低成交價震驚了業界。2月12日，香港地政總署公告顯示，春節后首次拍賣的一幅位于新界大埔區地段的住宅用地，以21.3億港元的價格賣給了**地產旗下一家子公司。按樓面價，該地塊每平方米僅1.7萬元人民幣，相比去年9月同一區域出讓的類似地塊，樓面價足足下跌了66%!

在一般人眼里，以尺計價的香港土地，可謂真正的寸土寸金。地價下跌如此之多，且樓面地價被內地城市“甩出去”，似乎印證了1997年金融危機再度來臨的預言并非空穴來風。從過去香港資本市場、港幣估值和樓價超強關聯的特性來看，隨著美元加息、沽空港幣和人民幣的資金“撤出”，近期“股匯雙殺”，機構和地產“大佬”看空香港樓市，香港樓市經歷重挫似乎具有必然性。

不過，筆者打開香港地政總署網站，仔細閱讀土地出讓文件后才發現，該地塊為政府附帶條件轉讓，即由于存在環保團體司法復核，買家購地后需默默地等司法程序走完，且政府勝訴才能開發。若政府敗訴則土地轉讓作廢，土地轉讓金退回。這意味著，**地產拿到了一塊前途未卜、有瑕疵的地塊(這也被購置方**地產證實)。在樓市不被看好，而地塊又有瑕疵，香港法制社會下官司扯皮不斷、復雜冗長成為常態，特別涉及環評官司的工程項目更將曠日持久(比如2011年港珠澳大橋、香港機場第三跑道)，土地拍出超低價也就不足為奇了。

香港一直捍衛政府不干預的自由市場經濟，堅持低稅率、自由港的國際競爭優勢。由此，香港找到了“土地財政”這一既滿足低稅率、自由港，又能為港府找到財政收入的捷徑。同時，通過出讓前與意向開發商溝通的“勾地”制度，港府不僅避免了土地流拍，而且將土地出讓收入最大化。地政總署的數據顯示，從2012年4月到2015年11月，在地政總署105幅土地招標中，僅有兩次流拍。

筆者認為，此次香港出讓帶有環保司法瑕疵的宅地，或是香港在土地制度上的探索。

盡管有研究認為，香港是“土地財政”的鼻祖，其實港府可出讓土地非常有限。香港1100平方公里土地，三分之二規劃為不可開發的林地、草地、荒地、濕地和灌叢等郊野土地，住宅用地僅占4%。香港糧食100%靠進口，卻保留比住宅用地還多的農地(占土地面積5%)，而這些農地多用來堆積集裝箱。在深圳(樓盤)河對岸，是香港新界北大片的鳥類保護區，大部分并無很高的保護價值。這只是可利用土地的一角。不動保護區，僅將農地轉做住宅用地，就可將存量住宅增加一倍。但是，在回歸之前就已劃定的法定圖則，已將香港不同區域土地用途“框死了”。一旦涉及動用土地，或政府回收土地，自由團體、環保人士、立法會議員就會通過咨詢、法定程序來阻撓。最典型的是“新界東北發展計劃”，本意建設6萬住宅單位(6成保障房)，增加港人急需的中小型住宅，但因社會團體反對而擱淺。2000年至2013年，香港宅地增加額比2013年上海(樓盤)一年的住房用地還少100公頃，平均每年僅70公頃，僅是上海一年供應的十四分之一。

除了環保訴求外，要求政府打擊“炒家”造成的空置和貧富差距、開發商囤積土地、全球投資者進入香港，檢討政府“土地財政”等，也是反對者不讓步“開發郊野”的原因。香港是完全的自由市場經濟體，港內開發商和個人投資者行為完全自主，房價上漲已讓稅收抑制部分失效了。同時，為保護港人，資本投資移民計劃在2015年1月停止了，2012年以來的“辣招”已將部分炒房者擋在外面。

香港土地供應、高房價、住宅短缺已陷入“死結”。能開發的土地在向“枯竭”線逼近，房價不斷創新高，政府不得不將公屋面積一再縮小，導致“居住無尊嚴”，香港人均住房面積僅16平方米，是全亞洲乃至世界人均居住面積最小的城市，超過一半的私人住宅面積少于50平方米，甚至還有20萬人人均面積僅7.5平方米。政府顯然意識到了問題，特別是土地、房價對于香港新生代成長、香港競爭力的沖擊。

由于香港居民對政府在住房、收入等民生上抱怨有加，即便今年房價下跌，港府也不會出“辣招”救市。讓連續漲了12年的房價跌一跌，降低民眾住房負擔，也是港府在住房政策上的選擇。只是，如何增加宅地供應才是解決問題的根本，其關鍵在于破除單一環保考慮和土地財政詬病對土地出讓的制約。由此，出讓一些價格較低的土地，特別借助市場手段來倒逼環保司法糾紛曠日持久的土地盡快投入市場，就成為一種可探索的選擇。一方面，此舉釋放降低土地財政依賴的信號，另一方面也可解決底層民眾住房訴求，換得基于環保阻撓的廣大郊野土地出讓，漸進破除環保對于土地的制約，這是未來政府、市場與民眾多贏的土地制度設計之路。受讓類似土地的不僅中海，近期，香港本地開發商恒-基在新界也有大量農地儲備。