關(guān)于房屋使用年限的說明

房屋是買房人的私人財產(chǎn)，享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)。而土地是國家的，一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的(商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年)。

實際上，現(xiàn)在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因為使用年限是從國家出讓時開始計算，加上開發(fā)周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果開發(fā)商再囤積一段時間或者幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，就更短了。我見過的幾個商品房的使用年限分別為38，47，58!

70年后，國家有權(quán)收回土地移作他用，但必須對你的房屋進(jìn)行補(bǔ)償。當(dāng)然你也可以通過補(bǔ)交土地出讓金，繼續(xù)享有土地使用權(quán)。

這個問題是焦點，因為現(xiàn)在國家正在制定新的《物權(quán)法》，其中會有關(guān)于使用年限的條款，到期后收不收土地出讓金，收多少，正在討論，尚無定論。

很多人在討論房子的時候，從經(jīng)濟(jì)上分析，都是以使用70年為標(biāo)準(zhǔn)，而且很多買房的人也認(rèn)為自己的房子是70年.因為我們的房子土地使用權(quán)是70年，而且政府也承認(rèn)了70年后可以自動續(xù)期.所以很多人買了個房子,就心安理得地等著能住70年了。可是，這是真的嗎?

其實70年只是土地的使用年限而已，而房子真正的使用年限，在我國,普通住宅及商業(yè)用房,均是50年的設(shè)計壽命。而且，這個50年，也僅僅是結(jié)構(gòu)的設(shè)計壽命，也就是說，設(shè)計者可以保證這個房子在50年內(nèi)不會倒塌，不會出現(xiàn)事故，過了50年，這個房子就是屬于報廢品了。就象汽車一樣，過了報廢年限必須報廢。再說，你的兒孫和你(如果你那個時候還能挺住的話)以后愿意住在一個沒有任何安全保障的舊樓里嗎?也許你要說，50年嘛，我早換房子啦。別急，我的話還沒完,剛才說的只是結(jié)構(gòu)，一個房子，分建筑結(jié)構(gòu)水電四個專業(yè)。50年只能保證你建筑結(jié)構(gòu)的。水電呢?告訴你，水電的設(shè)計年限只有最多30年，而且這還必須是采用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品.而且據(jù)我所知，目前建筑行業(yè)，水電所采用的材料大多都剛好能符合要求，甚至很多都不能達(dá)到要求。所以，按照目前所使用的水電材料，使用年限也最多只有25年。也就是說，25年后，你所在的房子必須大修一次，包括更換老化的電纜，生銹的水管，更換變壓器等等，當(dāng)然，這個肯定是你所在小區(qū)大家共同承擔(dān)，物業(yè)肯定是不會給你承擔(dān)這個費用的。

以上說了這些，那么你買二手房的話就要當(dāng)心了。很多人為了那個5年不交稅的政策，買了超過5年的房子，還自以為撿了好大的便宜。再告訴你一個事實吧，90年代的房子，由于當(dāng)時建筑工藝及建筑成本的限制,質(zhì)量大多都不好，按照結(jié)構(gòu)來說，能使用到30年就已經(jīng)很不錯了(我現(xiàn)在住的房子也只有10年,房子已經(jīng)破舊不堪了).也就是說，如果你買超過10年的二手房的話，雖然設(shè)計年限是50年，但你一定要考慮到30年報廢的可能,也就是說，你實際使用年限只有20年左右了。而且，也許你剛接到手，就要面臨大修的情況。

那么超過50年的房子怎么辦呢?有兩種可能，一種是直接報廢，二種是請相關(guān)專家評估，對結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固。但是按照我國目前的建筑情況，50年后能通過評估并有條件進(jìn)行加固的住宅，我想肯定不到一成，而且加固的費用也是相當(dāng)可觀的。如果直接報廢了，肯定你不甘心，我買的是70年啊，怎么又變成了50年。也許你現(xiàn)在合算著，到時候我們可以所有業(yè)主一起在報廢的房產(chǎn)上重新蓋樓，那個時候土地不要錢,房子造價又不高，所以還是合算的。但是你忽略了一個重要的事實：國家允許嗎?現(xiàn)行的國家政策，可沒任何一條關(guān)于報廢的房子上可以自己蓋新房的條例，而且如此眾多的審批條件，你能通過嗎?而且，現(xiàn)在國家都不允許業(yè)主自己蓋房,農(nóng)民在自己的宅基地里蓋房子，審批都很難通過了，更不用說你那個馬上要到使用權(quán)期限的土地了.所以，國家出臺的那個70年自動續(xù)期的說法根本就是為了安撫大家的!50年后你的房子就報廢了，如果又不允許你再蓋(國家可從來沒說過允許你那個時候再蓋)，那你能做的是什么呢?我想，就只有等著國家來拆遷了，如果你運氣好，可能給你20年的土地使用費，讓你再重新買房吧。

各種結(jié)構(gòu)房屋耐用年限的參考值

房屋耐用年限指房屋能按其設(shè)計功能正常使用的年限，以主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限可分為四級。

通常指房屋能按其設(shè)計功能正常使用的年限。以主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分下列四級：一級耐久年限100以上適用于重要的建筑和高層建筑。二級耐久年限50～100年適用于一般性建筑。三級耐久年限25～50年適用于次要的建筑。四級耐久年限15年以下適用于臨時性建筑。

各種結(jié)構(gòu)房屋耐用年限的參考值一般為：

1、鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年;

2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年;

3、磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;

4、磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;

5、磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;

6、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;

7、磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;

8、簡易結(jié)構(gòu)：10年。

建筑物的殘值率因不同建筑結(jié)構(gòu)而不同，其參考值一般為：1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0;2、磚混結(jié)構(gòu)一等：2%;3、磚混結(jié)構(gòu)二等：2%;4、磚木結(jié)構(gòu)一等：6%;5、磚木結(jié)構(gòu)二等：4%;6、磚木結(jié)構(gòu)三等：3%;7、簡易結(jié)構(gòu)：0。

房屋殘值：房屋達(dá)到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價值。

清理費用：拆除房屋和搬運廢棄物所發(fā)生的費用。

殘余價值：殘值-清理費用。

殘值率：殘余價值/房屋造價