作者：呂祝華王月

案情

甲葡萄園藝場(chǎng)依法擁有集體所有的土地使用權(quán)，該土地的用途為各類果樹苗木。2004年1月1日，甲葡萄園藝場(chǎng)與乙化工廠簽訂協(xié)議約定將土地租給乙化工廠使用，租期為十年，每年租金7000元。乙化工廠于租期內(nèi)給付過(guò)租金14000元，之后就一直拖欠租金。現(xiàn)因糾紛乙化工廠訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)雙方之間簽訂的租用協(xié)議無(wú)效并要求甲葡萄園藝場(chǎng)返還其已交付的租金。

原告認(rèn)為：其與被告甲葡萄園藝場(chǎng)簽訂協(xié)議書違反《土地土地管理法》關(guān)于土地用途的規(guī)定，屬違法行為，既屬違法行為，則應(yīng)按合同法第58條規(guī)定，宣告合同自始無(wú)效，原告方已經(jīng)返還土地了，被告取得的財(cái)產(chǎn)亦應(yīng)予返還。

被告辯稱，簽訂合同系雙方意思表示自愿一致行為，且本葡萄園藝場(chǎng)亦將土地實(shí)際交付給原告使用，原告簽訂該協(xié)議亦屬過(guò)錯(cuò)行為，不同意退還租金。

最終，法院判決原被告雙方簽訂的《協(xié)議書》無(wú)效，駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

分歧

對(duì)于本起案件，雙方當(dāng)事人對(duì)違反《土地管理法》第六十三條規(guī)定所簽訂的協(xié)議無(wú)效沒(méi)有異議，但雙方均對(duì)原告已給付給被告的14000元租金是否應(yīng)當(dāng)返還產(chǎn)生爭(zhēng)議。即合同法第58條中規(guī)定“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;”如何理解和適用?

討論中，因?qū)υ搮f(xié)議無(wú)效行為應(yīng)當(dāng)依據(jù)何種原則、遵從何種法律精神及對(duì)合同法第58條規(guī)定的理解不同，本案亦產(chǎn)生兩種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，支持原告訴訟請(qǐng)求。應(yīng)嚴(yán)格適用《合同法》第五十八條規(guī)定，原被告雙方在明知未經(jīng)批準(zhǔn)該農(nóng)用地轉(zhuǎn)變成非農(nóng)用地的情況下簽訂土地租用協(xié)議，合同自始無(wú)效，被告不僅得不到原合同中規(guī)定的土地租金，還要將已收取的租金退還原告，這是合同法規(guī)定的返還原則，符合被告不得基于惡意行為得利的原則。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，駁回原告訴訟請(qǐng)求。應(yīng)審查合同法規(guī)定的返還財(cái)產(chǎn)的合法性與現(xiàn)實(shí)性。首先，本案不具返還租金的合法性，原告為惡意租用該土地且使用行為，原告訴求不合法。其次，本案也不具返還租金的現(xiàn)實(shí)性，土地租賃合同的連續(xù)性給付特征，決定了其已經(jīng)履行的部分具有不可消滅的性質(zhì)，況且原告也因原合同的履行獲得了占有的收益。完全恢復(fù)原狀已經(jīng)不可能，已交付租金的返還操作性也很難，不予返還已經(jīng)交付的租金，更加符合法律規(guī)定的意愿和公平合理的原則，故原告要求返還已交付租金的訴求不予支持。

評(píng)析

筆者贊成第二種意見(jiàn)，即裁判觀點(diǎn)，具體理由為：

一、合同無(wú)效設(shè)立的宗旨是什么

從設(shè)定合同無(wú)效制度的目的出發(fā)，認(rèn)定合同無(wú)效是為了防止因?yàn)闊o(wú)效合同的履行給國(guó)家、社會(huì)以及第三人利益帶來(lái)?yè)p失，而防控危害時(shí)所引起的救濟(jì)。而返還財(cái)產(chǎn)只是救濟(jì)的一種，并不是懲罰性的制裁，不能機(jī)械的理解返還財(cái)產(chǎn)是無(wú)效合同的一般原則，當(dāng)合同標(biāo)的物性質(zhì)決定了其不能返還時(shí)，則此時(shí)不能適用返還財(cái)產(chǎn)，僅因維護(hù)一方當(dāng)事人的利益而適用返還財(cái)產(chǎn)，達(dá)不到維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的作用。在本案中合同確認(rèn)無(wú)效的情況下，再采用被告葡萄園藝場(chǎng)返還已交付的租金則顯然是不現(xiàn)實(shí)也是不公正的。

二、合同法及民法通則對(duì)當(dāng)事人的惡意行為是如何規(guī)定的

最基本的立法精神，即行為人不得從自身的惡意行為中獲利。從預(yù)防不法分子利用無(wú)效合同進(jìn)行惡意訴訟、惡意抗辯的情況來(lái)看。當(dāng)事人明知自己簽訂無(wú)效合同，在履行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)客觀情況對(duì)己不利，主動(dòng)到法院申請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效，要求返還財(cái)產(chǎn)。如果支持返還已交付的租金則滿足了不法分子的請(qǐng)求，其不但沒(méi)有因此承擔(dān)合同無(wú)效的不利后果，反而可以由此獲益。這樣一來(lái)就存在著鼓勵(lì)、放縱當(dāng)事人簽訂無(wú)效合同的風(fēng)險(xiǎn)，不僅有損交易公平、誠(chéng)信原則，擾亂市場(chǎng)的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，原告乙化工廠要求返還租金的訴訟請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù)，如支持亦違反法律精神。

三、合同無(wú)效財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還的情形及條件?被告的14000元租金是否具有逆轉(zhuǎn)性及可返還性

從土地租賃合同的連續(xù)性給付特征來(lái)看，決定了其已經(jīng)履行的部分具有不可消滅的性質(zhì)，并不能簡(jiǎn)單地“各自返還”和“恢復(fù)原狀”，已經(jīng)產(chǎn)生了一種無(wú)法逆轉(zhuǎn)的事實(shí)狀態(tài)，因此只能予以保留。如果已經(jīng)全部或部分履行的租賃合同被確認(rèn)無(wú)效，則由于承租人不可能向出租人返還其對(duì)租賃物已享受的使用之利，從而必然排除了合同無(wú)效溯及力的適用。即便支持已給付租金的返還，使用土地一方也應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于租金的“土地使用費(fèi)”，雙方就會(huì)因此陷于循環(huán)訴訟當(dāng)中，造成當(dāng)事人的累訟和司法資源的浪費(fèi)。此時(shí)，合同無(wú)效只能及于未來(lái)，返還財(cái)產(chǎn)必然受到限制，否則，將導(dǎo)致承租人無(wú)代價(jià)地獲得對(duì)租賃物使用的不公平結(jié)果。因此，出租人仍應(yīng)保留其已獲得的租金，承租人應(yīng)返還租賃物而無(wú)權(quán)就租金請(qǐng)求返還，以平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。在請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)時(shí)，法律并非一刀切，而應(yīng)依據(jù)無(wú)效合同的性質(zhì)、標(biāo)的等因素對(duì)返還財(cái)產(chǎn)給予一定的限制，公正合理地處理無(wú)效合同糾紛。

四、基于違法合同無(wú)效處理與基于合法合同解除處理的區(qū)別

無(wú)效合同應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到違法前的狀態(tài)，雙方將依照合同從對(duì)方取得的財(cái)產(chǎn)予以返還，不支持獲利，這是法律最低的保護(hù)形式。而合同解除是根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或采取其他補(bǔ)救措施，通常多數(shù)非連續(xù)性合同的解除有溯及力，而多數(shù)繼續(xù)性合同的解除無(wú)溯及力。若本案系合法合同被解除，則被告葡萄園藝場(chǎng)不僅不需要將已經(jīng)交付的租金交還給原告，原告還應(yīng)當(dāng)將未交付的資金償還給被告。但是本案系違法合同無(wú)效，不得依據(jù)違法行為獲利，不能依據(jù)合同解除的處理辦法來(lái)進(jìn)行。

五、被告違法出租土地的行為該如何懲罰

從民事法律關(guān)系的角度看，即合同無(wú)效，未交付的租金無(wú)法取得，不得基于該違法簽訂協(xié)議的行為獲利。從行政法律關(guān)系的角度看，可以依據(jù)《土地管理法》，由土地管理部門對(duì)其進(jìn)行行政處罰。但是從實(shí)施的現(xiàn)狀來(lái)看，土管部門在管理方式上還存在欠缺，對(duì)農(nóng)村土地的管理只是通過(guò)制定土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃等方式，對(duì)農(nóng)村集體用地的用途進(jìn)行安排，以維持正常交易秩序的公共管理，并不能積極主動(dòng)的進(jìn)行監(jiān)督和管理。為了更好的將土地管理的立法精神落到實(shí)處，在土管部門還未對(duì)其進(jìn)行行政處罰的情況下，被告葡萄園藝場(chǎng)不予返還已經(jīng)交付的租金更符合現(xiàn)狀要求。

(作者單位：江蘇省如皋市人民法院)

來(lái)源：律霸網(wǎng)

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