土地租賃合同最長(zhǎng)期限是多久

國(guó)有土地長(zhǎng)期租賃的具體租賃期限由租賃合同約定，最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用途土地出讓最高年限。

現(xiàn)階段，我國(guó)存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，其仍然是國(guó)家嚴(yán)格限制的行為。在審判實(shí)踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無(wú)效行為。因此，對(duì)于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地，需要謹(jǐn)慎對(duì)待并盡量避免相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。

而國(guó)家《土地管理法》對(duì)于租賃使用集體建設(shè)用地是有著相當(dāng)嚴(yán)格的限制規(guī)定的，具體體現(xiàn)在以下規(guī)定：

第六十三條，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

由上可知，任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。在現(xiàn)實(shí)中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會(huì)簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當(dāng)，擅自出租集體土地的行為會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效行為。雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而成為無(wú)效合同。

關(guān)于土地租賃最高期限的規(guī)定

《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地。”

第二十條規(guī)定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。”

該期限適用于：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地，屬于對(duì)特殊主體的特別規(guī)定。

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”

除特別主體以外，其他一般主體訂立土地使用權(quán)租賃合同不得超過(guò)20年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。

土地租賃有哪些方式

隨著土地使用制度改革的深化，我國(guó)土地租賃存在著兩種不同的方式。一是國(guó)有土地租賃;一是土地使用權(quán)出租。國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租都是國(guó)有土地有償使用的方式。

1998年12月24日頒布的《土地管理法實(shí)施條例》已經(jīng)將國(guó)有土地租賃明確規(guī)定為國(guó)有土地有償使用的一種方式。

1999年7月27日國(guó)土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)第一條規(guī)定："國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。"

《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》第六條規(guī)定："國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。"

土地使用權(quán)出租的標(biāo)的物具有復(fù)合性，即不僅包括土地使用權(quán)，還包括土地上的建筑物及其他附著物。當(dāng)出租地上建筑物、其他附著物時(shí)，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租，同時(shí)，出租土地使用權(quán)時(shí)，其地上建筑物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的，單純的場(chǎng)地出租行為在整個(gè)土地使用權(quán)出租市場(chǎng)中比較少。

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