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寧波
房屋抵押權之間的沖突要怎么解決
實踐中房屋抵押權之間的沖突通常表現為再抵押和重復抵押兩種情形。
再抵押也稱余額抵押,是指在同一房屋的部分價值上設定抵押權后,在其余價值上再設定其他抵押權,即各個抵押關系不重疊,所擔保的債務金額總計起來不超過該房屋的總價值。
重復抵押是指抵押人將同一房屋在設定抵押權后,又向其他抵押權人設定擔保的行為。重復抵押致使同一房屋上有數個抵押權人,形成數個抵押關系,其擔保債權的價值總額超過該房屋的價值。
我國《擔保法》肯定了再抵押的法律效力。《擔保法》第35條第2款規定:“財產抵押后,該財產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。”再抵押制度對于充分發揮物的價值,為民事主體的融資方便提供了制度安排。
對于重復抵押的效力,國外主要立法例未有明確規定,但在理論上,多承認重復抵押的效力,主要理由是:
(1)重復抵押的制度安排符合意思自治原則,無論是出借人還是借用人在彼此知道重復抵押的情況下愿意接受重復抵押的安排,簽訂重復抵押的合同,表明其愿意承擔重復抵押的風險。
(2)重復抵押制度為民事主體融資方便提供了制度安排。在現代市場經濟中,融資方便往往對民事主體的生存和發展具有決定性的意義。法律的制度安排應在融資方面給民事主體提供最經濟最方便的工具,而不應成為民事主體融資的桎梏。
(3)就實務層面而言,在市場經濟發達國家,雖然當事人為融資提供了抵押,但真正依賴抵押權保障債權實現的微乎其微,抵押權在債權實現中主要起心理上的保障作用。在我國,對于重復抵押《擔保法》持否定態度,《物權法》未有規定。
《擔保法》第35條第1款規定:“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。”對于《擔保法》的這一規定,理論上存在著肯定和否定兩種觀點。筆者認為基于對抵押權人的權利充分保護的立法本意,對于普通債權,應該明確肯定重復抵押的擔保效力。因為禁止重復抵押是對當事人意思自治的干涉,也是對抵押擔保設立目的的違背,不利于抵押人在該財產上權利的行使和該財產經濟效用的發揮,且抵押物的價值會因市場行情的變化而變化,并不是恒定的,實踐中常會發生原本屬于余額抵押,卻因抵押物估價不當或市場行情變化,而轉為重復抵押的情形。因此對于普通債權,應該肯定重復抵押的效力。但同時筆者認為,對于銀行債權,不應輕易肯定重復抵押的擔保效力。因為銀行債權與普通債權不同,它關系到國家的資產,如果允許重復抵押,那么在實踐中就會出現銀行內部人員與外部人員勾結、不斷重復抵押、套取銀行貸款的情況,這將導致銀行不良資產的擴大和國有資產的流失,影響國家經濟秩序的穩定和經濟的發展。
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