房產抵押問題如何處理

在建建筑能作為抵押物嗎?

典型案例：某公司為了開發一個項目，急需一筆資金。他們決定把另一處正在建造的辦公樓作為抵押物，向銀行申請貸款。銀行通過實地考察看到該建筑尚未竣工，遲遲沒有同意。那么，正在建造的建筑可以抵押嗎?

案例解析：人們往往有一種習慣性思維，認為正在建造的建筑物，由于權利歸屬尚未確定或者建筑物尚未成型，不能作為抵押物提供擔保，這種思維方式恰恰束縛了這些建筑有效地發揮潛在作用。

根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，在建工程是符合抵押物條件的，所以說只要是抵押人有處分權的在建工程就能抵押。在建工程作抵押必須符合三個條件：第一，抵押設立的目的是為了取得在建工程繼續建造的資金，并且只能向銀行貸款;第二，抵押人取得合法的在建工程土地使用權，并且將土地使用權和在建工程的投入資產一并抵押;第三，在建工程作抵押必須辦理抵押登記，登記是在建工程抵押權設立的必備條件，不登記抵押權就沒有設立，債權人就不能取得抵押權。

就本案來看，該公司用正在建造的辦公樓作為抵押物是可以的，但需要注意的是，銀行在給該公司貸款之前一定要調查清楚上述三個條件是否符合。

適用條款：《中華人民共和國物權法》第一百八十條：債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：(一)建筑物和其他土地附著物;(二)建設用地使用權;(三)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;(四)生產設備、原材料、半成品、產品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通運輸工具;(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。第一百八十七條：以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

共有財產一部分可抵押嗎?

典型案例：韓女士的父母相繼去世，因為并未立下遺囑，留下的一套房子便歸韓女士和妹妹共有。二人也到房地產管理部門辦理了房產共有證。后來韓女士做生意把房產中屬于自己的部分抵押給銀行，并獲得了10萬元貸款。合同到期后，韓女士并沒有償還貸款，銀行申請要拍賣她的房產。韓女士的妹妹卻認為，房子是屬于二人的共有財產，在未經過她同意的情況下，抵押行為無效。

案例解析：像房子、汽車等都是一個完整的個體，不能像切西瓜一樣一刀兩半。一套住宅不可能在中間砌一堵墻而一分為二。根據《物權法》中的規定，按份共有人對自己所有的份額享有所有權，也就是說，可以任意處分其所有部分。

這樣看來，韓女士完全有理由把屬于自己的那一部分房產進行抵押，這種抵押行為是合法有效的，但這種行為是否會損害到其他共有人的利益呢?事實上這種顧慮是多余的。因為這種分割是一種抽象性的分割。比方在本案中，不能說韓女士和她妹妹任何一個人就擁有居室中的哪一間臥室，或是客廳的哪一個角落，她們擁有的是房屋產權的一半。另外，抵押也不意味著如果抵押到期無法實現，抵押權人可以獲得抵押物的所有權。

就本案來說，銀行擁有抵押權，但并不意味擁有這套房屋的某一間居室，而是銀行通過拍賣等方式所得的價款優先受償。同時，房屋屬于姐妹二人共有，銀行應該優先考慮將房屋轉讓給韓女士的妹妹。就此看來，這并不會給其他共有人的利益帶來太大的損失。因此，韓女士對屬于自己那部分的房屋產權進行處分，是無須經過妹妹同意的。另外，如果銀行向法院申請拍賣韓女士抵押的財產也是有法律依據的。

適用條款：《中華人民共和國物權法》第九十四條：按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。第一百零一條：按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

出租房屋能作抵押嗎?

典型案例：某超市將房屋出租給齊某開辦網吧。沒過多久，超市老板谷某又把房屋抵押給銀行。已經出租的房屋能否作抵押?

案例解析：本案中的這種情形屬于“先租后抵”，就是對同一物先設定租賃權后設定抵押權，根據《物權法》的有關規定，先設定的租賃權是優先于抵押權的。

也就是說，當債權人實現抵押權后，如果租賃合同尚未到期，租賃合同對承租人和新的物主繼續具有約束力，直至租賃合同期限屆滿。租賃物在租賃期間發生的所有權變動，不影響租賃合同的效力，這就是通常所說的“買賣不破租賃”。但也有另一種情況，是“先抵后租”，即抵押人在設定抵押權后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權的效力優先于租賃權。

本案的情形屬于“先租后抵”，因此，銀行實現抵押權后在租賃合同的有效期內，齊某仍然享有對房屋的租賃權，直到租賃期滿為止。

適用條款：《中華人民共和國物權法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

擔保期間擔保物毀損咋辦?

典型案例：董某向宋某借了5萬元錢，并把一處平房抵押給了宋某，說好一年還款。可沒過幾個月董某房子被燒毀了，到期借款沒還上。董某認為房子已燒毀，原有合同就失效了，宋某卻堅持認為原有合同繼續有效。

案例解析：根據《中華人民共和國物權法》中的有關規定，主要可分為兩種情況，如果此時合同尚未期滿，當事人可以提存該保險金、賠償金或者補償金。

這是因為債務尚未到期，債權人還不能直接要求債務人給付賠償金等代替物，可以先提存它們，等債務人到期不履行債務時，債權人就可以提取這些提存物了;如果此時債務履行的期限正好屆滿，債務人不能履行義務的，債權人就可以直接要求債務人給付賠償金等代替物了。

結合本案來說，董某認為由于房子被燒毀，這樣一來用房子作擔保物的合同就失效了，這種想法只是一種想當然，事實上，擔保合同依然有效。如果董某不履行債務的話，宋某可以要求董某給付房子失火所獲得的賠償金，多出部分歸董某所有，不足董某需補齊。

適用條款：《中華人民共和國物權法》第一百七十四條：擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

抵押物可以進行買賣嗎?

典型案例：王某炒股被套了，于是把汽車抵押給胡某借了5萬元。可這5萬元很快也賠進去了，王某把這部汽車又賣給了鄧某。王某與胡某簽訂的抵押合同到期時，胡某才知道汽車已被王某賣掉了。胡某認為，汽車抵押給他在先，所以這種買賣是無效的。可鄧某認為自己花錢買的汽車，堅決不同意把汽車退還。

案例解析：抵押人在抵押期間轉讓抵押財產的，應當經過抵押權人的同意，并且將轉讓所得的價款提前清償債務。如果抵押權人不同意轉讓抵押財產，抵押人就不能轉讓，強制轉讓的行為原則上是無效的。在這里有一種情形是例外的，即受讓人代替債務人清償債務，則抵押權消滅。

結合本案來說，王某已把汽車抵押給胡某，所以在買賣之前必須得到胡某同意。王某把車賣給鄧某，根據法律規定這種行為是無效的，也就是說，鄧某應該把車歸還給王某。但有一種情形是例外的，就是鄧某愿意替王某償還5萬元借款，這筆交易是被允許的。

適用條款：《中華人民共和國物權法》第一百九十一條：抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

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