房產(chǎn)抵押問題如何處理

在建建筑能作為抵押物嗎?

典型案例：某公司為了開發(fā)一個項目，急需一筆資金。他們決定把另一處正在建造的辦公樓作為抵押物，向銀行申請貸款。銀行通過實地考察看到該建筑尚未竣工，遲遲沒有同意。那么，正在建造的建筑可以抵押嗎?

案例解析：人們往往有一種習(xí)慣性思維，認為正在建造的建筑物，由于權(quán)利歸屬尚未確定或者建筑物尚未成型，不能作為抵押物提供擔(dān)保，這種思維方式恰恰束縛了這些建筑有效地發(fā)揮潛在作用。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，在建工程是符合抵押物條件的，所以說只要是抵押人有處分權(quán)的在建工程就能抵押。在建工程作抵押必須符合三個條件：第一，抵押設(shè)立的目的是為了取得在建工程繼續(xù)建造的資金，并且只能向銀行貸款;第二，抵押人取得合法的在建工程土地使用權(quán)，并且將土地使用權(quán)和在建工程的投入資產(chǎn)一并抵押;第三，在建工程作抵押必須辦理抵押登記，登記是在建工程抵押權(quán)設(shè)立的必備條件，不登記抵押權(quán)就沒有設(shè)立，債權(quán)人就不能取得抵押權(quán)。

就本案來看，該公司用正在建造的辦公樓作為抵押物是可以的，但需要注意的是，銀行在給該公司貸款之前一定要調(diào)查清楚上述三個條件是否符合。

適用條款：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十條：債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：(一)建筑物和其他土地附著物;(二)建設(shè)用地使用權(quán);(三)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通運輸工具;(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。第一百八十七條：以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

共有財產(chǎn)一部分可抵押嗎?

典型案例：韓女士的父母相繼去世，因為并未立下遺囑，留下的一套房子便歸韓女士和妹妹共有。二人也到房地產(chǎn)管理部門辦理了房產(chǎn)共有證。后來韓女士做生意把房產(chǎn)中屬于自己的部分抵押給銀行，并獲得了10萬元貸款。合同到期后，韓女士并沒有償還貸款，銀行申請要拍賣她的房產(chǎn)。韓女士的妹妹卻認為，房子是屬于二人的共有財產(chǎn)，在未經(jīng)過她同意的情況下，抵押行為無效。

案例解析：像房子、汽車等都是一個完整的個體，不能像切西瓜一樣一刀兩半。一套住宅不可能在中間砌一堵墻而一分為二。根據(jù)《物權(quán)法》中的規(guī)定，按份共有人對自己所有的份額享有所有權(quán)，也就是說，可以任意處分其所有部分。

這樣看來，韓女士完全有理由把屬于自己的那一部分房產(chǎn)進行抵押，這種抵押行為是合法有效的，但這種行為是否會損害到其他共有人的利益呢?事實上這種顧慮是多余的。因為這種分割是一種抽象性的分割。比方在本案中，不能說韓女士和她妹妹任何一個人就擁有居室中的哪一間臥室，或是客廳的哪一個角落，她們擁有的是房屋產(chǎn)權(quán)的一半。另外，抵押也不意味著如果抵押到期無法實現(xiàn)，抵押權(quán)人可以獲得抵押物的所有權(quán)。

就本案來說，銀行擁有抵押權(quán)，但并不意味擁有這套房屋的某一間居室，而是銀行通過拍賣等方式所得的價款優(yōu)先受償。同時，房屋屬于姐妹二人共有，銀行應(yīng)該優(yōu)先考慮將房屋轉(zhuǎn)讓給韓女士的妹妹。就此看來，這并不會給其他共有人的利益帶來太大的損失。因此，韓女士對屬于自己那部分的房屋產(chǎn)權(quán)進行處分，是無須經(jīng)過妹妹同意的。另外，如果銀行向法院申請拍賣韓女士抵押的財產(chǎn)也是有法律依據(jù)的。

適用條款：《中華人民共和國物權(quán)法》第九十四條：按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。第一百零一條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

出租房屋能作抵押嗎?

典型案例：某超市將房屋出租給齊某開辦網(wǎng)吧。沒過多久，超市老板谷某又把房屋抵押給銀行。已經(jīng)出租的房屋能否作抵押?

案例解析：本案中的這種情形屬于“先租后抵”，就是對同一物先設(shè)定租賃權(quán)后設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，先設(shè)定的租賃權(quán)是優(yōu)先于抵押權(quán)的。

也就是說，當(dāng)債權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)后，如果租賃合同尚未到期，租賃合同對承租人和新的物主繼續(xù)具有約束力，直至租賃合同期限屆滿。租賃物在租賃期間發(fā)生的所有權(quán)變動，不影響租賃合同的效力，這就是通常所說的“買賣不破租賃”。但也有另一種情況，是“先抵后租”，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)。

本案的情形屬于“先租后抵”，因此，銀行實現(xiàn)抵押權(quán)后在租賃合同的有效期內(nèi)，齊某仍然享有對房屋的租賃權(quán)，直到租賃期滿為止。

適用條款：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

擔(dān)保期間擔(dān)保物毀損咋辦?

典型案例：董某向宋某借了5萬元錢，并把一處平房抵押給了宋某，說好一年還款。可沒過幾個月董某房子被燒毀了，到期借款沒還上。董某認為房子已燒毀，原有合同就失效了，宋某卻堅持認為原有合同繼續(xù)有效。

案例解析：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》中的有關(guān)規(guī)定，主要可分為兩種情況，如果此時合同尚未期滿，當(dāng)事人可以提存該保險金、賠償金或者補償金。

這是因為債務(wù)尚未到期，債權(quán)人還不能直接要求債務(wù)人給付賠償金等代替物，可以先提存它們，等債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，債權(quán)人就可以提取這些提存物了;如果此時債務(wù)履行的期限正好屆滿，債務(wù)人不能履行義務(wù)的，債權(quán)人就可以直接要求債務(wù)人給付賠償金等代替物了。

結(jié)合本案來說，董某認為由于房子被燒毀，這樣一來用房子作擔(dān)保物的合同就失效了，這種想法只是一種想當(dāng)然，事實上，擔(dān)保合同依然有效。如果董某不履行債務(wù)的話，宋某可以要求董某給付房子失火所獲得的賠償金，多出部分歸董某所有，不足董某需補齊。

適用條款：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十四條：擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

抵押物可以進行買賣嗎?

典型案例：王某炒股被套了，于是把汽車抵押給胡某借了5萬元?？蛇@5萬元很快也賠進去了，王某把這部汽車又賣給了鄧某。王某與胡某簽訂的抵押合同到期時，胡某才知道汽車已被王某賣掉了。胡某認為，汽車抵押給他在先，所以這種買賣是無效的?？舌嚹痴J為自己花錢買的汽車，堅決不同意把汽車退還。

案例解析：抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，并且將轉(zhuǎn)讓所得的價款提前清償債務(wù)。如果抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押人就不能轉(zhuǎn)讓，強制轉(zhuǎn)讓的行為原則上是無效的。在這里有一種情形是例外的，即受讓人代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，則抵押權(quán)消滅。

結(jié)合本案來說，王某已把汽車抵押給胡某，所以在買賣之前必須得到胡某同意。王某把車賣給鄧某，根據(jù)法律規(guī)定這種行為是無效的，也就是說，鄧某應(yīng)該把車歸還給王某。但有一種情形是例外的，就是鄧某愿意替王某償還5萬元借款，這筆交易是被允許的。

適用條款：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

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