實現房屋抵押權是抵押權人的權利，但該權利的行使受到一定條件的限制，即須有房屋抵押權存在、須債務履行期屆滿、須債權未受清償、須債權人對債權未受清償沒有過錯。

房屋抵押權實現方式及實現途徑中存在的問題

我國《中華人民共和國擔保法》第五十三條及《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條、第四十六條均規定了抵押權實現的方式。上述規定存在以下幾個問題：⑴在債務人到期不履行債務的情況下，抵押權人是否有權單方處分抵押房屋?⑵拍賣是否為房屋抵押權實現的唯一方式?⑶抵押權人向人民法院提起訴訟，該訴訟應解決什么問題?⑷抵押權人能否直接申請法院強制執行抵押房屋以實現抵押權?

就第一個問題而言，國際上存在兩種立法例：一為當事人自救主義，即抵押權人可根據抵押權而自行決定抵押權的處分方式并予以實施，無需經由抵押人同意，國家在通常情況下也不予強制干預。二為司法保護主義，即抵押權的實現應采取公法上的方式，抵押權人實行抵押權之前通常需要獲得法院或其他國家機關簽發的裁判或決定，而不能私自實行抵押權。我國法律沒有明確規定抵押權人是否有權單方處分抵押物。《擔保法》只是規定抵押權人在確定抵押權實現方式的問題上“可以”與抵押人進行協議，而不是“必須”與抵押人協議，反言之，抵押權人也可以選擇不與抵押人協議而自行處分抵押物，則該處分行為在法律上不能被認定無效。理論上說，抵押權既然是一種權利，而且是一種物權，抵押權人在不違反法律規定的前提下當然可以自主決定抵押權的實現方式，故抵押權人既可以與抵押人協商以抵押物折價，也可以自行決定以拍賣、變賣抵押物所得的價款優先受償。當然，在抵押權人自行實現抵押權時，應承擔抵押物獲得合理價格的合理注意義務，并保證抵押物變價受償不損害抵押人及債務人的利益，這在我國未來的物權立法上應有所體現。但在實際操作過程中，為避免糾紛的發生，抵押權人還是選擇與抵押人協議處分抵押房屋的方式比較妥當。

第二個問題產生于《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十六條的規定，該規定將拍賣作為實現房地產抵押權的唯一方式，這在一定程度上造成司法實踐中適用法律的混亂。因為在實踐中經常遇到設置抵押的房屋因各種原因在拍賣時無人應買、無法變現的情況，此時，房屋抵押權便無法實現，房屋抵押制度也形同虛設。故盡管拍賣是一種較為公平的實現抵押權方式，但以此作為抵押權實現的唯一方式卻不能有效解決實踐中出現的問題。《城市房地產管理法》所作規定的愿望是美好的，但卻難以適應復雜的現實生活，不能解決實際問題。故建議立法機關對《城市房地產管理法》第四十六條的規定作出修改，起碼與《擔保法》第五十三條的規定保持一致。

對于第三個問題，司法實踐中是這樣處理的：在當事人就抵押權的實現方式達不成協議時，抵押權人可以向人民法院起訴，法院對此類案件的受理是以債權債務糾紛為案由，對此類案件的審理也總是從當事人之間的債權債務糾紛開始，而不管雙方是否就債權債務有糾紛，最后確定雙方之間的抵押是否有效，判決并不確定抵押權的實現方式，抵押權實現方式最終要到執行階段才能確定。該處理方式存在的問題是，在雙方當事人只就抵押權的實現方式有爭議，而就債權債務無異議的情況下，這種訴訟及審理有無必要?我認為沒有必要，因為抵押權人只要求以一定的方式實現抵押權，在雙方協商不成的情況下，才借助司法解決，并不要求法院對雙方之間的債權債務進行審理，而現實的做法，給人以法院多管閑事之嫌，而且浪費了當事人的精力、物力，增加其訟累。那么，在抵押權人實現抵押權自救不能的情況下，是否有更好的途徑求取公法上的保護?這就涉及到第四個問題，即抵押權人能否直接申請法院強制執行抵押房屋以實現抵押權?

由于房屋抵押必須經過登記才能設立，登記本身便具有公信力，如果債務人到期不清償債務，雙方達成協議的，自可按協議處分抵押房屋;如當事人達不成協議，抵押權人又無法自行處分抵押房屋，在此情況下應賦予抵押權人直接申請法院強制執行的權利。惟有如此，才能達到房屋抵押權實現的高效率，既便利了抵押權人，又無礙于抵押人，還簡化了程序，符合訴訟經濟原則。當然，如果抵押人對抵押權的存在與否及效力如何、抵押權實現的條件是否成就等問題與抵押權人發生爭議，則雙方只能通過訴訟程序解決。

㈢物上保證人的求償權

當債務人到期不能清償債務時，可能出現以下兩種情形：其一，物上保證人為避免因抵押權人行使抵押權而喪失其抵押物，從而替代債務人清償由抵押物擔保的債務;其二，物上保證人沒有代替債務人清償債務，使得抵押權人實現抵押權后導致其喪失抵押物。此時，債務人的債務在受清償的范圍內歸于消滅，而物上保證人卻因此遭受了損失，為平衡兩者的關系，保護物上保證人的利益，各國法律普遍規定物上保證人的求償權制度，即物上保證人在為債務人清償債務后或抵押權人實現抵押權后，有權向債務人追償。我國《擔保法》未就第一種情況作出規定。