一、購買抵押房是否有效?

(一)購買抵押房，購房合同有效

根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負(fù)有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務(wù)，含使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項權(quán)利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因為轉(zhuǎn)讓方認(rèn)為價格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張商品房買賣協(xié)議無效。實(shí)際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實(shí)，不使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，不進(jìn)行過戶登記。這是典型的違背誠實(shí)信用原則的惡意抗辯。

(二)不符合轉(zhuǎn)讓條件，購買抵押房不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移

被轉(zhuǎn)讓房屋因為設(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

二、如何判斷房屋有沒有設(shè)抵押?

(一)可到房地產(chǎn)登記部門查閱房產(chǎn)抵押情況

根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定，“登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印”。買房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購買的房產(chǎn)的抵押情況。

查詢時必須帶業(yè)主本人的身份證原件，預(yù)售合同號查詢，如受業(yè)主委托的則須經(jīng)公證處辦理公證委托，如業(yè)主為公司的須帶該公司委托書和工作證方能查詢。

(二)可查閱開發(fā)商提供的有關(guān)房產(chǎn)證件

購房人有權(quán)要求開發(fā)商出示所購房產(chǎn)的有關(guān)證件，即國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，看在證件的備注欄中有無作他項權(quán)利記載。如果備注欄中沒有注明他項權(quán)利(抵押)的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。

總的來說，通過這兩種方式，一般能有效的查閱房產(chǎn)的抵押情況。其實(shí)這些手續(xù)并不麻煩，卻能為購房者有效的降低風(fēng)險，所以在購房前，最好不要省略這一個步驟。

以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，購買抵押房是有效的，在購買抵押房的時候，還需要債權(quán)人同意，但是如果不符合轉(zhuǎn)讓條件，購買抵押房不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，在簽訂了合同之后，還需要辦理了房產(chǎn)證才屬于自己。如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。