在建工程抵押存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

一、在建工程抵押存在什么法律風(fēng)險(xiǎn)

1、目前，雖然我處嚴(yán)格規(guī)定，要在建工程抵押權(quán)人與按揭貸款抵押押權(quán)人必須一致，但因?yàn)橘J款額度等原因，也存在開(kāi)發(fā)商在一家銀行用在建工程申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)在預(yù)售期房時(shí)又與另一家銀行達(dá)成按揭貸款合作協(xié)議，出現(xiàn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。

2、為不影響銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商預(yù)售抵押在建項(xiàng)目的商品房之前，并未按有關(guān)規(guī)定要求應(yīng)取得抵押權(quán)人的書(shū)面同意并且如實(shí)告之購(gòu)房者。

3、施工單位墊資，開(kāi)發(fā)商將部分房地產(chǎn)抵付工程款后，又將其進(jìn)行抵押。一旦與工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)相競(jìng)合，銀行將處于次受償順序，債權(quán)的保障程度將大打折扣。

4、在建工程抵押價(jià)值的評(píng)估及允許抵押的在建工程比例等問(wèn)題尚無(wú)通一標(biāo)準(zhǔn)。

5、部分開(kāi)發(fā)商為回避在進(jìn)行合同備案時(shí)預(yù)售管理部門(mén)對(duì)其施行的預(yù)售款監(jiān)管管理工作，與購(gòu)房人簽定合同后，不及時(shí)進(jìn)行備案登記，造成預(yù)售款挪用。

6、雖然銀川市已施行商品房網(wǎng)上備案工作近一年，但購(gòu)房群眾對(duì)此仍不了解，不能通過(guò)網(wǎng)上公示的商品房信息了解自己購(gòu)房屋的基本情況。

7、個(gè)別預(yù)售款監(jiān)管銀行監(jiān)管措施不力或未及時(shí)從預(yù)售款中收取貸款，至使在辦理《房屋所有權(quán)證》時(shí)，《國(guó)有土地使用證》或在建工程仍未解除抵押，造成辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)出現(xiàn)障礙，購(gòu)房者無(wú)法順利拿到《房屋所有權(quán)證》。

二、抵押物應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足哪些條件

根據(jù)抵押制度的要求，作為抵押物的財(cái)產(chǎn)必須是能夠轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的目的。如果所抵押的財(cái)產(chǎn)是法律規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的，即使設(shè)定抵押權(quán)的其他條件已經(jīng)具備，這種抵押也是無(wú)效的民事行為，沒(méi)有法律的拘束力。由此可知，可以抵押的財(cái)產(chǎn)必須具備以下幾個(gè)條件：

(一)抵押人對(duì)抵押物必須有處分權(quán)。

(二)抵押物必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的。

(三)抵押物價(jià)值應(yīng)與所擔(dān)保的債權(quán)金額一致。

(四)用作抵押物的財(cái)產(chǎn)原則上應(yīng)便于管理和實(shí)施，原則上應(yīng)是不動(dòng)產(chǎn)，也包括生產(chǎn)設(shè)備、日用生活品、交通運(yùn)輸工具等一切有價(jià)值的動(dòng)產(chǎn)。

三、如何實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)抵押權(quán)

1、《物權(quán)法》第195條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。?抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。?抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

2、抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

3、《擔(dān)保法解釋》?第74條規(guī)定，抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款，當(dāng)事人沒(méi)有約定的，按下列順序清償：

(一)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用;

(二)主債權(quán)的利息;?

(三)主債權(quán)。

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