在建工程抵押存在哪些法律風險

一、在建工程抵押存在什么法律風險

1、目前，雖然我處嚴格規(guī)定，要在建工程抵押權人與按揭貸款抵押押權人必須一致，但因為貸款額度等原因，也存在開發(fā)商在一家銀行用在建工程申請抵押貸款，同時在預售期房時又與另一家銀行達成按揭貸款合作協(xié)議，出現(xiàn)重復抵押的現(xiàn)象。

2、為不影響銷售開發(fā)商預售抵押在建項目的商品房之前，并未按有關規(guī)定要求應取得抵押權人的書面同意并且如實告之購房者。

3、施工單位墊資，開發(fā)商將部分房地產(chǎn)抵付工程款后，又將其進行抵押。一旦與工程價款優(yōu)先權相競合，銀行將處于次受償順序，債權的保障程度將大打折扣。

4、在建工程抵押價值的評估及允許抵押的在建工程比例等問題尚無通一標準。

5、部分開發(fā)商為回避在進行合同備案時預售管理部門對其施行的預售款監(jiān)管管理工作，與購房人簽定合同后，不及時進行備案登記，造成預售款挪用。

6、雖然銀川市已施行商品房網(wǎng)上備案工作近一年，但購房群眾對此仍不了解，不能通過網(wǎng)上公示的商品房信息了解自己購房屋的基本情況。

7、個別預售款監(jiān)管銀行監(jiān)管措施不力或未及時從預售款中收取貸款，至使在辦理《房屋所有權證》時，《國有土地使用證》或在建工程仍未解除抵押，造成辦理產(chǎn)權過戶出現(xiàn)障礙，購房者無法順利拿到《房屋所有權證》。

二、抵押物應當滿足哪些條件

根據(jù)抵押制度的要求，作為抵押物的財產(chǎn)必須是能夠轉讓的財產(chǎn)，只有這樣才能實現(xiàn)擔保的目的。如果所抵押的財產(chǎn)是法律規(guī)定不能轉讓的，即使設定抵押權的其他條件已經(jīng)具備，這種抵押也是無效的民事行為，沒有法律的拘束力。由此可知，可以抵押的財產(chǎn)必須具備以下幾個條件：

(一)抵押人對抵押物必須有處分權。

(二)抵押物必須是法律允許轉讓的。

(三)抵押物價值應與所擔保的債權金額一致。

(四)用作抵押物的財產(chǎn)原則上應便于管理和實施，原則上應是不動產(chǎn)，也包括生產(chǎn)設備、日用生活品、交通運輸工具等一切有價值的動產(chǎn)。

三、如何實現(xiàn)房產(chǎn)抵押權

1、《物權法》第195條規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協(xié)議。?抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。?抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

2、抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

3、《擔保法解釋》?第74條規(guī)定，抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償：

(一)實現(xiàn)抵押權的費用;

(二)主債權的利息;?

(三)主債權。

以上知識就是小編對“在建工程抵押存在什么法律風險”問題進行的解答，在建工程抵押存在的法律風險包括出現(xiàn)重復抵押的現(xiàn)象、銀行的受償權不是最優(yōu)先、在建工程估值標準不統(tǒng)一等。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。