房地產(chǎn)抵押登記，是指抵押當(dāng)事人以抵押人依法取得的房地產(chǎn)設(shè)定抵押后，依照法定程序申請(qǐng)有關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，在房地產(chǎn)權(quán)證上所作的記載。[1]房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的主要形態(tài)，由于其價(jià)值較大，具有不能移動(dòng)的物理屬性，權(quán)利人不能隨時(shí)為現(xiàn)實(shí)的占有，且現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使房地產(chǎn)權(quán)利呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，因而以占有為公示的方式難以讓權(quán)利的內(nèi)容為公眾所識(shí)別，于是房地產(chǎn)登記制度便應(yīng)運(yùn)而生，其目的在于社會(huì)公眾可通過(guò)登記資料的查閱而知悉物權(quán)的享有和變動(dòng)的情況。房地產(chǎn)抵押登記本質(zhì)上是房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種公示方示。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并由抵押權(quán)人將抵押貸款合同報(bào)房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記，房地產(chǎn)抵押登記部門通過(guò)審查核實(shí)，確認(rèn)符合抵押條件的，頒發(fā)《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》，并在原《房地產(chǎn)權(quán)證》中填注他項(xiàng)權(quán)摘要，當(dāng)?shù)盅浩跐M，抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可持《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》要求處分抵押的房地產(chǎn)。處分該抵押房地產(chǎn)的價(jià)款，抵押權(quán)人得以優(yōu)先受償。

由此可見，房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)權(quán)屬管理和房地產(chǎn)抵押法律制度的重要組成部分，屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記中的他項(xiàng)權(quán)利登記。當(dāng)事人僅就抵押房產(chǎn)簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，而沒有進(jìn)行抵押登記，并不導(dǎo)致抵押權(quán)的產(chǎn)生。從法理上講，房地產(chǎn)抵押合同僅是當(dāng)事人之間就抵押物設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)債務(wù)合同，其成立乃至生效之時(shí)，抵押權(quán)尚末產(chǎn)生，抵押合同的履行，即抵押人實(shí)際設(shè)立抵押權(quán)予以抵押登記，才是物權(quán)行為。另外，國(guó)家在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，對(duì)違反國(guó)家強(qiáng)制性、禁止性規(guī)范的抵押登記予以堅(jiān)決的否定，即使當(dāng)事人雙方意思表示真實(shí)、一致，也不能承認(rèn)其法律效力，而只對(duì)符合法律規(guī)定的抵押才予以設(shè)立登記，承認(rèn)其法律效力。這種以國(guó)家行為直接強(qiáng)制干預(yù)的目的，在于通過(guò)房地產(chǎn)抵押登記，有效地避免第三人因不知房地產(chǎn)已設(shè)立抵押而使自己遭受不測(cè)的損害，從而保證抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。