房屋和土地一并抵押的規定，只是為了解決土地使用權和房屋所有權分屬于不同的權利人時的利益沖突，不是要強行擴張抵押權的效力。在因實現抵押權而拍賣抵押的土地使用權和房屋所有權時，房屋所有權和土地使用權可以一起拍賣，但是，抵押權的效力不能及于未約定的部分，抵押權人對未約定的部分不能優先受償。

擔保法第49條規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。…‘轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。”“抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”對這一規定有不同意見，一種意見認為，抵押權是不轉移財產占有的物權，抵押期間抵押人不喪失對物的占有、使用、收益和處分的權利，因此，不應限制抵押人轉讓抵押財產，而應規定，抵押人轉讓抵押財產的，抵押權人對轉讓的抵押財產具有物上追及的法律效力。比如，甲向乙借款時，為擔保借款的償還將房屋抵押給了乙，之后又將該房屋賣給了丙，如果債務履行期間屆滿甲沒有向乙歸還借款，乙有權拍賣或者變賣丙所購買的房屋，并就拍賣或者變賣所得的價款優先受償。允許轉讓抵押財產，有利于發揮物的效用。另一種意見認為，轉讓抵押財產會加重抵押權人和抵押財產的買受人的風險。比如，抵押人轉讓已抵押但沒有辦理抵押登記的汽車，買受人根據善意取得的規定取得該汽車所有權的同時，抵押權消滅，抵押權就無法實現了。又比如，轉讓負有抵押權的財產，抵押權人有權就受讓人買受的抵押財產實現抵押權，就可能出現買受人因實現抵押權而喪失買受的抵押財產，又無法從抵押人處取回已支付的轉讓價款的情況。為了維護抵押權人和抵押財產的買受人的合法權益，應對抵押財產的轉讓作限制性規定。經研究，物權法在擔保法規定的基礎上，對轉讓抵押財產作了更嚴格的限制性規定。

物權法對轉讓抵押財產作了兩方面規定：一是，抵押期間，抵押人轉讓抵押財產的，應當經抵押權人同意，而不是如擔保法規定的僅僅通知抵押權人并告知受讓人;同時，要將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債權或者提存。二是，抵押期間，未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。除非受讓人替抵押人向抵押權人償還了債務消滅了抵押權。按照本條的制度設計，轉讓抵押財產，必須消除該財產上的抵押權。既然買受人取得的是沒有物上負擔的財產，也就不再有物上追及的問題。

物權法這樣規定的主要理由是：

第一，財產抵押實際是以物的交換價值擔保，抵押物轉讓，交換價值已經實現。以交換所得的價款償還債務，消滅抵押權，可以減少抵押物流轉過程中的風險，避免抵押人利用制度設計的漏洞取得不當利益，更好地保護抵押權人和買受人的合法權益。

第二，擔保法規定轉讓抵押財產的應當通知抵押權人并告知受讓人，也就是說，只要是通知了抵押權人并告知了受讓人，抵押權人就不能阻止抵押人的轉讓行為，而只能在轉讓抵押物的價款明顯低于債權的價值時，要求抵押人提供相應的擔保。但抵押財產的價值是隨著市場價格波動的，抵押財產的價值是否明顯低于債權難以作出準確判斷，與其為抵押權的實現留下不確定因素，不如在轉讓抵押財產時，就將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償或者提存。

第三，現實中往往是在實現抵押權時才發現未通知抵押權人或者未告知受讓人已轉讓了抵押財產的情況，此時即使宣告轉讓合同無效，轉讓的財產可能也已無法追回。而轉讓抵押財產前就取得抵押權同意，可以防止以后出現的一系列麻煩，節省經濟運行的成本，減少糾紛。

一般說來，抵押人轉讓抵押財產的所得的價款不可能完全與其擔保的債權數額一致，當抵押財產價款超過債權數額時，超過的部分，應當歸抵押人所有;不足的部分由債務人清償。也就是說，如果抵押人為債務人以外的第三人時，抵押人不再承擔責任其余債權由債務人償還。