一、什么是房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)
《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署預(yù)售合同或買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū),是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái),即是開(kāi)發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣(mài)給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人,認(rèn)購(gòu)人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開(kāi)發(fā)商就買(mǎi)房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為的主要特征是買(mǎi)賣(mài)雙方約定的為將來(lái)訂立合同而談判的義務(wù),而并非最終達(dá)到簽約。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)包含內(nèi)容
1、認(rèn)購(gòu)物業(yè);
2、房?jī)r(jià),包括戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等;
3、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;
4、認(rèn)購(gòu)條件,包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。
三、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)注意事項(xiàng)
1、規(guī)避受牽制條款。如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話,則要避免認(rèn)購(gòu)書(shū)中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往有這樣的條款:購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的,開(kāi)發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種,其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過(guò)錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在,開(kāi)發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的話,應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)示范文本,該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。
2、購(gòu)房者不要與開(kāi)發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”、“不予退還”等條款,這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款,開(kāi)發(fā)商這里有個(gè)圈套,購(gòu)房者只要沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同,不論什么原因都算購(gòu)房者違約,開(kāi)發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金,不予退還;
3、不使用模糊概念,在認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于價(jià)格條款的約定,不要使用“均價(jià)”,“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等,而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額;
4、開(kāi)發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的,要將保留承諾寫(xiě)進(jìn)認(rèn)購(gòu)書(shū),如此價(jià)格保留10天,此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意,這種保留是開(kāi)發(fā)商的單方承諾,如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任,不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買(mǎi)的義務(wù);
5、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等,換個(gè)角度說(shuō),即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù),雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的,任何一方的義務(wù)不能過(guò)多也不能過(guò)少。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書(shū)都是開(kāi)發(fā)商提供格式合同,對(duì)購(gòu)房者的限制較多,而開(kāi)發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜,在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開(kāi)發(fā)商行為的條款。
6、在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》時(shí),購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查,適當(dāng)補(bǔ)充完善,將定金的約定范圍加以調(diào)整,從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》與房屋買(mǎi)賣(mài)合同區(qū)別開(kāi),使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
四、認(rèn)購(gòu)書(shū)里有貓膩
1、“訂金”“定金”要弄清
定金,簡(jiǎn)單地說(shuō)就是預(yù)先付給開(kāi)發(fā)商的金額:如果購(gòu)房者違約,定金不退,如果開(kāi)發(fā)商違約,須向購(gòu)房者雙倍返還定金。
而訂金是房產(chǎn)交易過(guò)程中,預(yù)付款性質(zhì)的一種支付,不具備定金的性質(zhì)。“訂金”在法律上沒(méi)有明文規(guī)定,在市場(chǎng)上類(lèi)似的稱(chēng)呼還有“認(rèn)籌金”,“誠(chéng)意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“訂金”,是購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的保證,在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。而“訂金”,無(wú)論哪一方反悔,賣(mài)方都只須原數(shù)退還“訂金”即可。
提醒大家,在支付金額簽合同時(shí),一定要認(rèn)真閱讀,合同上一般會(huì)注明這筆金額是否會(huì)退還、幾個(gè)工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。
2、小區(qū)規(guī)劃
根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定,小區(qū)建成入住,產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移,產(chǎn)權(quán)所有人已由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主。這時(shí),開(kāi)發(fā)商在未得到全體業(yè)主同意的情況下,是無(wú)權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門(mén)查詢(xún)小區(qū)的整體規(guī)劃審批,如果該地塊屬于小區(qū)已入住部分,那么,就有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更時(shí)不合法的。
另外,即便是建設(shè)中的小區(qū),開(kāi)發(fā)商要變更原有的規(guī)劃,也應(yīng)該對(duì)全體業(yè)主公示,在大部分業(yè)主沒(méi)有異議的情況下,才可以變更。
3、房屋質(zhì)量
商品房質(zhì)量對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)尤為重要,它不僅關(guān)系其居住安全,而且也關(guān)系其居住舒適度。然而有些開(kāi)發(fā)商修建的商品房,卻存在這樣或那樣的房屋質(zhì)量缺陷,嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。所以建議購(gòu)房者要認(rèn)真對(duì)待驗(yàn)房環(huán)節(jié)。如果經(jīng)濟(jì)允許的情況下,可以選擇專(zhuān)業(yè)的驗(yàn)房公司驗(yàn)房。
如果是自己驗(yàn)房的話,最好在收房之前先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)的知識(shí),驗(yàn)房的時(shí)候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門(mén)窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。
對(duì)于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋,購(gòu)房者可請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商維修,因?yàn)樾拗率狗课菔褂霉δ苁艿接绊懟蚪o購(gòu)買(mǎi)者造成損失的,也可向開(kāi)發(fā)方索賠。
而對(duì)于嚴(yán)重不符合質(zhì)量要求的房屋,購(gòu)房者應(yīng)先請(qǐng)求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查,在取得房屋鑒定不合格的證書(shū)后,可要求開(kāi)發(fā)商予以退房,對(duì)消費(fèi)者的正當(dāng)要求,開(kāi)發(fā)商不予理睬的,可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。
4、面積誤差
根據(jù)圖紙建造的房子面積難以精確到100%,為此,國(guó)家也制訂了3%的面積浮動(dòng),有些置業(yè)者會(huì)發(fā)現(xiàn)交房時(shí)面積誤差率超過(guò)了浮動(dòng)的范圍,錢(qián)交了面積卻少了。
根據(jù)有關(guān)司法解釋?zhuān)娣e誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人,同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。在此提醒大家,簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié),如簽合同時(shí),要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。
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