本案為什么沒(méi)有適用定金罰則?購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)書(shū)中應(yīng)當(dāng)如何簽訂定金條款?這一典型案件給人們以有益的啟示。

預(yù)付款、訂金、押金等也可成為定金

目前在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，當(dāng)購(gòu)房人選中自己滿(mǎn)意的樓盤(pán)，與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房的初步意向后，開(kāi)發(fā)商通常都要求與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。這些認(rèn)購(gòu)書(shū)一般都對(duì)商品房的具體位置、面積、價(jià)款做出約定，同時(shí)還約定購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。一般來(lái)說(shuō)，只有買(mǎi)賣(mài)雙方明確書(shū)面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金。但是，如果買(mǎi)賣(mài)雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定，雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，系因購(gòu)房人違約造成，則訂金、押金不退還;如系因開(kāi)發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金、押金之類(lèi)的條款，那么，此時(shí)訂金與押金均屬于定金的性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為購(gòu)房定金。

購(gòu)房定金屬于立約定金

從實(shí)踐中看，認(rèn)購(gòu)書(shū)起到為購(gòu)房人預(yù)留房號(hào)，保證簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的作用。盡管認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)在法理上還存在爭(zhēng)議，但一般認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同相當(dāng)于預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，即預(yù)約合同是為簽訂本約合同而訂立的。而通過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金條款的設(shè)定，來(lái)約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同這一本約合同的權(quán)利義務(wù)，正是對(duì)當(dāng)一方出現(xiàn)締約過(guò)失時(shí)，對(duì)于無(wú)過(guò)錯(cuò)的另一方的有效補(bǔ)償。因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，購(gòu)房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而交付的定金。

何時(shí)適用定金罰則

何時(shí)適用定金罰則呢?對(duì)此，實(shí)踐中存在著兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要購(gòu)房人不與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，開(kāi)發(fā)商就可以沒(méi)收定金;另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，只要購(gòu)房人按期前去簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房人即履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)中的簽訂本約的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商不同意購(gòu)房人提出的簽約條件，導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。筆者認(rèn)為，這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗。按照第一種觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補(bǔ)充協(xié)議，只要購(gòu)房人不能接受，開(kāi)發(fā)商就可堂而皇之地沒(méi)收定金，這也是實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒沒(méi)收購(gòu)房人定金的主要原因。按照第二種觀點(diǎn)，則會(huì)出現(xiàn)只要購(gòu)房人前去售樓處簽約，即使購(gòu)房人漫天要價(jià)，開(kāi)發(fā)商也必須簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，否則就必須雙倍返還定金，這同樣有違公平和誠(chéng)實(shí)信用的合同法基本原則，不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，筆者認(rèn)為，定金罰則的適用應(yīng)當(dāng)符合公平、誠(chéng)信的基本原則。今年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”