房東悄悄賣房租客有沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（《合同法》有效期限截止于2020年12月31日）

案情簡(jiǎn)介：房東悄悄賣房

2010年5月1日，原告陳某與被告林某簽訂房屋出租協(xié)議，約定被告林某將位于××市××路某號(hào)門市房出租給原告使用，租期兩年自2010年5月1日起至2012年4月30日止，約定兩年租金2萬(wàn)元，原告已經(jīng)付清該款項(xiàng)。2012年4月15日，原告陳某與被告林某續(xù)簽房屋租賃協(xié)議，約定原告繼續(xù)承租涉案房屋，租賃期5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，年租金1.5萬(wàn)元，房租于每年5月1日前支付。2013年4月11日，原告通過(guò)郵政儲(chǔ)蓄銀行將2013年5月1日至2014年4月30日的房租1.5萬(wàn)元匯至被告林某賬戶。

2013年8月25日，二被告口頭約定被告汪某購(gòu)買被告林某所有的涉案房屋，被告汪某并向被告林某支付5000元定金。2013年9月5日，被告汪某又向被告林某支付購(gòu)房款4萬(wàn)元，被告林某向被告汪某出具收條。2013年9月12日，二被告補(bǔ)充簽訂房屋買賣協(xié)議，約定：被告林某將涉案房屋賣給被告汪某，總價(jià)款為34.5萬(wàn)元，首付4.5萬(wàn)元，其中貸款15萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)于2013年9月12日前全部付清，貸款到賬過(guò)戶，如被告林某再次違約則雙倍賠償，賠償金額為19.5萬(wàn)元，被告汪某一切費(fèi)用均由被告林某賠償，如被告汪某反悔，已交被告林某的房款不退。同日，被告汪某向被告林某匯款15萬(wàn)元。2013年9月16日，原告訴至本院，請(qǐng)求確認(rèn)其對(duì)涉案房屋具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

法院判決：駁回原告訴訟請(qǐng)求

被告林某作為房屋的所有權(quán)人出賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知作為原告的承租人，原告享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。若第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持。

二被告達(dá)成房屋買賣意向后，被告汪某依照約定支付了定金及部分購(gòu)房款、向稅務(wù)部門繳納了購(gòu)房所需的稅費(fèi)、向評(píng)估機(jī)構(gòu)交納了評(píng)估費(fèi)、并向房管部門遞交了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書，即二被告就涉案房屋的買賣已經(jīng)進(jìn)入房屋所有權(quán)變更登記程序，被告汪某為所有權(quán)變更登記作出了必要的準(zhǔn)備并履行了其應(yīng)盡的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被告汪某作為善意第三人購(gòu)買涉案房屋，并履行了辦理房屋所有權(quán)登記的必要手續(xù)，現(xiàn)原告主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不利于市場(chǎng)交易的穩(wěn)定，二被告簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，本院對(duì)原告主張確認(rèn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的訴訟請(qǐng)求依法不予支持。

律師說(shuō)法：租客是否有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

民法典生效之前的規(guī)定：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；

(四)?第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！?/p>

法律賦予承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，屬于債權(quán)性質(zhì)，該債權(quán)的行使條件并非是絕對(duì)的，而是有階段限制的，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使僅能發(fā)生在買賣過(guò)程中未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)前，而非房屋買賣的整個(gè)過(guò)程中。若買受人系善意且已經(jīng)辦理了所有權(quán)登記手續(xù)，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)喪失。本案中，被告汪某履行了辦理房屋所有權(quán)登記的手續(xù)，且為善意，根據(jù)上述法律規(guī)定，租客陳某的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已經(jīng)喪失。

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