開(kāi)發(fā)商欺詐賣(mài)房是否適用消法雙倍返還

大連一購(gòu)房者以開(kāi)發(fā)商故意隱瞞事實(shí)真相，誘導(dǎo)消費(fèi)者簽訂商品房銷(xiāo)售合同，購(gòu)買(mǎi)其以假充真、以次充好的“問(wèn)題房”構(gòu)成欺詐為由，曾獲得全國(guó)首例適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條作出的房屋買(mǎi)賣(mài)雙倍賠償?shù)呐袥Q。盡管此后，該案被發(fā)回重審，并以“一審判決事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)”判消費(fèi)者敗訴，但買(mǎi)房被騙，能否依照《消法》第49條獲得雙倍賠償?shù)膯?wèn)題在當(dāng)?shù)啬酥寥珖?guó)引發(fā)了廣泛地爭(zhēng)議。

此后在全國(guó)各地又先后出現(xiàn)了多個(gè)以買(mǎi)房被騙為由，請(qǐng)求法院、檢察院依《消法》第49條規(guī)定給予購(gòu)房者雙倍賠償?shù)陌讣Ｔ谶@些案子中，均以法院判決事實(shí)不清、證據(jù)不足、適用法律錯(cuò)誤為由，對(duì)全國(guó)首例房屋買(mǎi)賣(mài)雙賠案及當(dāng)?shù)赝跀≡V的兩起購(gòu)房雙賠案已依法提出抗訴。近期，當(dāng)?shù)胤ㄔ簩⒃谒痉C(jī)關(guān)監(jiān)督下重新審判;山東首例商品房雙倍索賠案消費(fèi)者一審勝訴，但二審前景尚不明朗;北京的雙倍索賠案未能得到法院支持，法院方面的理由是，“商品房非一般商品，如果適用雙倍賠償條款將導(dǎo)致雙方當(dāng)事人得益的明顯失衡，違背《民法》的公平原則”;吉林的購(gòu)房雙賠案在近日獲得了適用《消法》第49條的雙賠判決。從目前看，全國(guó)尚無(wú)一例已生效的判決，但由此引發(fā)的對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)欺詐行為要求依法“退一賠一”的呼聲在全國(guó)已越來(lái)越強(qiáng)。

最近，上海市人大常委會(huì)首次審議了《上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例(修訂草案)》，對(duì)有缺陷商品的召回制度作了詳細(xì)規(guī)定，并對(duì)大宗商品如汽車(chē)和商品房的銷(xiāo)售欺詐行為作出可進(jìn)行雙倍賠償?shù)拿鞔_規(guī)定。上海的這一舉動(dòng)可謂“一石激起千層浪”，使商品房欺詐“退一賠一”的問(wèn)題成為全國(guó)及社會(huì)各界更為關(guān)注的焦點(diǎn)。近來(lái)，上海、山東、大連、北京等地司法界、房地產(chǎn)界、政府部門(mén)的有關(guān)人士對(duì)此展開(kāi)了激烈地爭(zhēng)論。

聲音一：《消法》第49條不適用于商品房

目前不少法院的意見(jiàn)認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)不適用《消法》第49條。其理由有三：

一是《消法》制定時(shí)，針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)存在的假冒偽劣和缺斤短兩問(wèn)題，其適用范圍不包括商品房。同時(shí)制定的“產(chǎn)品質(zhì)量法”明文規(guī)定不包括建筑物。

二是商品房作為不動(dòng)產(chǎn)與作為動(dòng)產(chǎn)的普通商品有差異，商品房買(mǎi)賣(mài)合同上即使出賣(mài)人隱瞞了某項(xiàng)真實(shí)情況或捏造了某項(xiàng)虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀(guān)，商品房質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度可以得到妥善處理。

三是商品房買(mǎi)賣(mài)合同金額巨大，動(dòng)輒數(shù)十上百萬(wàn)，如判決雙賠，將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡。

聲音二：商品房買(mǎi)賣(mài)欺詐適用《消法》49條

近日，北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)召集全國(guó)人大法制工作委員會(huì)、中消協(xié)、中國(guó)社科院法學(xué)所、北京市房協(xié)、北京市消協(xié)的權(quán)威人士，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)是否適用《消法》、商品房消費(fèi)欺詐適用《消法》雙倍賠償是否違背《民法》的公平原則、如何認(rèn)定商品房交易中的欺詐行為、商品房消費(fèi)者的權(quán)利和法律保護(hù)等問(wèn)題進(jìn)行了熱烈、深入地論證、探討。這些來(lái)自各領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)人士一致認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)欺詐完全適用《消法》第49條。

當(dāng)年曾經(jīng)參與擬訂《消法》的全國(guó)人大法制工作委員會(huì)巡視員、中華全國(guó)律協(xié)業(yè)務(wù)委員會(huì)顧問(wèn)何山認(rèn)為，商品房就是商品，而只要是商品就應(yīng)納入《消法》的范圍。對(duì)此存在的長(zhǎng)時(shí)間爭(zhēng)論，顯而易見(jiàn)有其他東西摻雜其中。商品房買(mǎi)賣(mài)是否適用《消法》第49條，主要涉及商品房買(mǎi)賣(mài)中是否存在欺詐。

何山對(duì)一些人提出的商品房買(mǎi)賣(mài)金額大，雙倍返還顯失公平的論調(diào)給予否定。他提出，開(kāi)發(fā)商是因自己的欺詐行為釀成的“雙賠”苦果，給予消費(fèi)者幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的賠償與開(kāi)發(fā)商成千上億的資產(chǎn)相比，并非顯失公平。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所副研究員、北京仲裁委員會(huì)仲裁員劉俊海說(shuō)，立法機(jī)關(guān)在1999年制訂《新合同法》時(shí)，沒(méi)有把商品房列在商品之外。其第113條第二款中明確談到：“經(jīng)營(yíng)者出售的商品或提供的服務(wù)有欺詐行為的，適用《消法》的規(guī)定”，實(shí)際又重申了《消法》第49條，而且，沒(méi)有將商品房劃在適用范圍外，將不動(dòng)產(chǎn)放在《消法》第49條外顯然不正確。

劉俊海認(rèn)為，對(duì)《產(chǎn)品質(zhì)量法》的認(rèn)識(shí)上，應(yīng)分清“商品”和“產(chǎn)品”兩個(gè)不同概念，由于該法所調(diào)整的范圍是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域里的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)關(guān)系，這并不能說(shuō)明商品房欺詐不適用于《消法》第49條。劉俊海同時(shí)提出，將“開(kāi)發(fā)商違約，銀行賠錢(qián)”的說(shuō)法用以阻止商品房買(mǎi)賣(mài)欺詐實(shí)行“雙賠”從根本上是錯(cuò)誤的，依照法律，開(kāi)發(fā)商違約，銀行可以通過(guò)擔(dān)保手段追究保證方的責(zé)任，將貌似相關(guān)的問(wèn)題牽在一起，無(wú)異于攪渾水。

劉俊海認(rèn)為，買(mǎi)房的消費(fèi)者遭受欺詐，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大，其依法享有的權(quán)利救濟(jì)不能無(wú)故予以限制。同理，從事欺詐的開(kāi)發(fā)商獲利空間大，讓其承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任沒(méi)有什么不公平。

專(zhuān)家們認(rèn)為，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不應(yīng)對(duì)《消法》第49條過(guò)于敏感，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律、法規(guī)逐漸完善，市場(chǎng)走向進(jìn)一步成熟的今天，《消法》第49條的作用如同一支懸于空中的“達(dá)摩克斯劍”，聲討的是“害群之馬”，保護(hù)的是大多數(shù)誠(chéng)信企業(yè)。這支利劍對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、建立行業(yè)信用的意義巨大。

哪些行為構(gòu)成商品房買(mǎi)賣(mài)欺詐

房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)進(jìn)入商品開(kāi)發(fā)的時(shí)間還不是太長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中受其他一些方面的制約較多，當(dāng)前執(zhí)行《消法》第49條，操作上有一定困難。如何認(rèn)定商品房交易中的欺詐行為也是一個(gè)難點(diǎn)。

專(zhuān)家們認(rèn)為，在商品房買(mǎi)賣(mài)中，應(yīng)是指經(jīng)營(yíng)者故意隱瞞真相，妨礙消費(fèi)者取得產(chǎn)權(quán)的情況。如：不具備開(kāi)發(fā)資格、“五證”不全、編造虛假文件，或故意隱瞞影響消費(fèi)者正常使用的重大質(zhì)量問(wèn)題，致使合同無(wú)效或?qū)?a href='http://www.bjxgfjob.com/weiyue/4.html' target='_blank' data-horse>根本違約的行為。

針對(duì)以往許多法院認(rèn)為由于售樓廣告、沙盤(pán)錄像、照片等沒(méi)有放進(jìn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，而不構(gòu)成要約承諾的情況，法律界人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在綠化率、配套設(shè)施等方面的說(shuō)明，包括樓書(shū)、沙盤(pán)、廣告，均應(yīng)為要約承諾。

何山強(qiáng)調(diào)，在《合同法》中已有明確規(guī)定，商品房廣告在內(nèi)容符合要約時(shí)視為要約。為進(jìn)一步明確這一問(wèn)題，今后應(yīng)該將這部分內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中。

中消協(xié)王前虎認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商推托主觀(guān)故意的行為，如：明知檢測(cè)機(jī)構(gòu)測(cè)量有誤，但故意不糾正，也應(yīng)屬于欺詐行為，提供虛假檢測(cè)報(bào)告的部門(mén)同樣應(yīng)該承擔(dān)“雙賠”的責(zé)任。對(duì)開(kāi)發(fā)商欺詐行為所關(guān)聯(lián)的中介機(jī)構(gòu)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)連帶責(zé)任。

雙賠外還應(yīng)增加懲罰條款

消協(xié)及法律界的專(zhuān)家們認(rèn)為，參照國(guó)際上的做法，眼下，國(guó)內(nèi)實(shí)行的“退一賠一”的做法并非很?chē)?yán)厲的罰則。

從市場(chǎng)面上看，商品房銷(xiāo)售中的問(wèn)題十分嚴(yán)重。中消協(xié)方面的數(shù)據(jù)表明，商品房投訴量已連續(xù)6年遞增，近3年來(lái)，消費(fèi)者對(duì)商品房的投訴量所占比重很大，已成為重點(diǎn)。2000年為22000件(包括建材)，2001年，同比上升13。1%，為25000件，今年1-6月，對(duì)商品房單項(xiàng)的投訴已達(dá)6727件，如果算上建材方面的投訴，比2001年同期上升83。3%。

專(zhuān)家們認(rèn)為，整治市場(chǎng)要靠法規(guī)、要靠制度。當(dāng)企業(yè)誠(chéng)信的利益大于違法的利益時(shí)，企業(yè)才會(huì)自覺(jué)建立其信用。因此，在當(dāng)前，除實(shí)行“雙賠”外，還應(yīng)適當(dāng)增加懲罰性條款。實(shí)現(xiàn)“雙賠”，只是我國(guó)消費(fèi)者保護(hù)史上邁出的重要的一步。

律協(xié)想拿出點(diǎn)“硬東西”

基于商品房交易中的諸多問(wèn)題，不少人建議律協(xié)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)應(yīng)該幫助廣大消費(fèi)者做好商品房消費(fèi)欺詐的事前防范工作。

消協(xié)和法學(xué)界的專(zhuān)家們提議，應(yīng)由律協(xié)從各項(xiàng)法律、法規(guī)的適用角度，在征求工商局其他相關(guān)部門(mén)以及開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)后，為消費(fèi)者推薦一個(gè)透明度更強(qiáng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本。

以上就是律霸網(wǎng)小編對(duì)于該問(wèn)題答案的整理，如果還有疑問(wèn)，歡迎來(lái)律霸網(wǎng)進(jìn)行咨詢(xún)。