1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

核算要點：對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不產(chǎn)生損益。

對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，還是自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將相應(yīng)的科目對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。科目對應(yīng)關(guān)系如下：

“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”對應(yīng)“投資性房地產(chǎn)”;

“累計折舊”或“累計攤銷”對應(yīng)“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”;

“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”對應(yīng)“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。

不產(chǎn)生損益：指對應(yīng)科目金額對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不會產(chǎn)生差額。

2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

這種轉(zhuǎn)換方式下，通常公允價值和賬面價值不一致，會產(chǎn)生差額。借記賬戶以公允價值入賬，貸記賬戶以賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)，之間的差額處理思路總結(jié)如下：

(1)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

[投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)]

無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。

轉(zhuǎn)換日會計處理：

借：固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn))(投資性房地產(chǎn)的公允價值)

貸：投資性房地產(chǎn)――成本

――公允價值變動(或借記)

公允價值變動損益(或借記，金額倒擠)

2)自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

[非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)]

轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積――其他資本公積”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記“公允價值變動損益”科目。

借：投資性房地產(chǎn)――成本(轉(zhuǎn)換日的公允價值)

累計折舊(或累計攤銷)

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)

公允價值變動損益(或貸記“資本公積――其他資本公積”)(差額，倒擠)

貸：固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn))

待該項投資性房地產(chǎn)處置時，將因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入當(dāng)期“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

小結(jié)：非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，公允價值模式下，公允價值高于賬面價值的，差額計入資本公積，反之，差額計入公允價值變動損益;投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時，不論公允價值是否高于賬面價值，差額均計入公允價值變動損益。