一、違章建筑分類：可補正的違章建筑和不可補正的違章建筑.

1、可補正的違章建筑：故名思議，即將違章建筑轉化為合法建筑。參見《城鄉規劃法》第40條、第41條的規定，允許對違法建筑進行改正，只有無法改正的才限期拆除，并且在拆遷時不予補償。另參見最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條1款規定：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”

2、不可補正的違章建筑：即不能通過改正措施消除對規劃實施的影響的建筑物，則應為終局性為違法建筑，應由建筑人負責拆除。

二、違法建筑的法律性質.

1、可補正違章建筑的法律性質：

在法律規定的期限內，采取措施糾正違法行為，將違法建筑轉化為合法建筑，那么該建筑具有“不動產所有權”法律性質，其權利受法律保護。

2、不可補正違章建筑的法律性質：

在法律規定的期限內，采取措施仍無法糾正違章行為，該建筑終局性為違法建筑，該違法建筑一旦拆除，則組成該不動產部分的建筑材料能脫離土地或建筑物而單獨存在，成為動產，產生動產上的權利，其動產權利仍受法律保護。

違法建筑的“動產所有權”：源自于建造人對該違法建筑的所投入的原材料(磚、鋼筋、木材等)、附屬設施(吊燈，樓梯、吊扇、窗戶、門等)，上述動產系建造人合法取得，其依法享有動產權利，任何人不得非法侵犯。

三、違法建筑糾紛實務問題處理.

(一)涉及不動產物權歸屬爭議的法律處理(違法建筑建造人或管理人提起訴求)

1、物權確認請求權：——法院不予受理。

2、物上請求權：——法院不予受理;

——如受理，以當事人不適格為由裁定駁回起訴。

3、相鄰關系糾紛：——法院不予受理;

——如受理，裁定駁回起訴。

4、繼承上的權利：——法院不予受理。

(二)違法建筑債權糾紛法律處理

1、違法建筑租憑合同：

A.在一審辯論終結前取得建設工程規劃許可證或經有關主管部門批準建設的——合同有效。

B.其他——合同無效，可參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。

2、違法建筑買賣合同：

A.在一審辯論終結前取得建設工程規劃許可證或經有關主管部門批準建設的——合同有效。

B.其他——合同無效，應依據《合同法》第58條確定的原則來處理。

3、違法建筑設定抵押權的：

A.在一審辯論終結前取得建設工程規劃許可證或經有關主管部門批準建設的——抵押合同有效，在此情形下抵押權由于未登記，因此抵押權未設立，該抵押物只能作為抵押人的普通財產來承擔普通債權的清償責任。

B.其他——抵押合同無效，抵押權未設立。

(三)侵害違法建筑物糾紛法委處理

1、違法建筑建造人或管理人基于違法建筑物“不動產所有權”提起的訴：

A.在一審辯論終結前取得建設工程規劃許可證或經有關主管部門批準建設的——應予受理。

B.其他：——一般，不予受理;

——如受理，以當事人不適格為由裁定駁回起訴;

——但故意拆除、毀損違法建筑是違法行為，加害人應受到適當的民事制裁。

2、違法建筑建造人或管理人基于違法建筑物“動產所有權”提起的訴：——法院應予受理，但此時所保護的價值，不是作為不動產建筑的價值，而是作為建筑材料的動產的價值，依法給予保護;對于違法建筑物的建造費用，如工人的工資等，是否應予以保護，此時要看侵權人主觀狀態，若侵權人主觀系故意或重大過失，則應承擔部分費用;如侵權人非系故意或重大過失，則不應承擔此部分費用。

3、對違法建筑的從物造成損害的——法院應予受理，成立侵權之訴，但這種情況下侵權人只賠償損壞的動產的價植。

4、違法建筑致害的損害賠償——依《民法通則》第126條和《侵權責任法》相關規定，解決。

綜上分析，對于違法建筑，法律并不是一概而論的統統不予保護，如違法建筑遭受違法強拆、故意或重大過失毀損、損害違法建筑附屬設施等侵權糾紛時，違法建筑物的建造人或管理人，應采取法律措施，維護自已合法權益。

本文部分觀點引用于：

1、王澤鑒《民法物權：通則、所有權》2001年版;

2、謝在全：《民法物權論》(上冊)2004年版面;

3、陳文松：“毀損違章建筑引起索賠案件的處理原則”，載《人民司法》1998年第三期;

4、仲偉珩《民事審判指導與參考》2011年版。

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