房屋內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否具有法律效力

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時(shí)期為2020年12年31日止，屆時(shí)與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：《合同法》第五十二條?【合同無(wú)效的法定情形】有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

部分開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房銷(xiāo)售時(shí)，可能通過(guò)與購(gòu)房者簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議、優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)表以及誠(chéng)意金合同等方式進(jìn)行商品房促銷(xiāo)行為，部分購(gòu)房者覺(jué)得能夠在節(jié)省一部分購(gòu)房款的同時(shí)，買(mǎi)到理想的房屋，于是，在沒(méi)有進(jìn)行深入思考與對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行認(rèn)真考察的情況下，就與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房者簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議、優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)協(xié)議或者誠(chéng)意金協(xié)議。但是，這幾種協(xié)議是否具備法律效力，實(shí)踐中，房屋內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議能得到法律保護(hù)嗎？

第一種情況，開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證，且在起訴前仍未取得預(yù)售許可證的情況時(shí)，打著“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的旗號(hào)向購(gòu)房者發(fā)出優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)商品房的意思表示，希望購(gòu)房者與其簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議。如果購(gòu)房者明知開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證還與其簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，那么在其權(quán)益受到侵害時(shí)是很難得到法律的保護(hù)；如果是開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證而進(jìn)行銷(xiāo)售的，購(gòu)房者的權(quán)益收到侵害時(shí)，開(kāi)發(fā)商是要承擔(dān)責(zé)任。

在購(gòu)房者明知開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證而與其簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，由于該協(xié)議內(nèi)容存在雙方惡意串通且違反國(guó)家的禁止性規(guī)定，因此，按照“《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無(wú)效：(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房銷(xiāo)售”之規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)該被認(rèn)定無(wú)效。在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商因該協(xié)議發(fā)生糾紛時(shí)，購(gòu)房者的合法權(quán)益是很難得到法律的保護(hù)，只能要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款，且其購(gòu)房目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。在開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下，購(gòu)房者與其簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議雖然可能被確認(rèn)合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，但購(gòu)房者可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

第二種情況，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，但卻故意隱瞞其取得了預(yù)售許可證的事實(shí)，依然推行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷(xiāo)售方式，與購(gòu)房者簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議。對(duì)于這種情況，法律是認(rèn)可該內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律效力。如果因開(kāi)發(fā)商的原因，而最終導(dǎo)致購(gòu)房者與其未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但是該認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容完備且具備購(gòu)房合同的主要條款，應(yīng)該認(rèn)定該認(rèn)購(gòu)協(xié)議為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以維護(hù)購(gòu)房者的購(gòu)房權(quán)益。購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任，或者要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

第三種情況，開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證，但在起訴前取得預(yù)售許可證的情況時(shí)，其與購(gòu)房者簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”之規(guī)定，可以認(rèn)定該內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

綜合上面的介紹，房屋內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議符合協(xié)議的要件，具有一定的法律效力。相信大家看了上面介紹后，對(duì)于房屋內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問(wèn)題需要找律師咨詢(xún)，請(qǐng)咨詢(xún)律霸網(wǎng)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的解答。