投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布以前，在企業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)上沒有單獨(dú)劃分為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，按存貨進(jìn)行處理，在“出租開發(fā)產(chǎn)品”這一科目進(jìn)行核算;企業(yè)用自有的固定資產(chǎn)對外出租的，按固定資產(chǎn)核算;企業(yè)對外出租自用的土地使用權(quán)，按無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對出租性房地產(chǎn)進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范，將對外出租的房產(chǎn)、對外出租的土地使用權(quán)以及持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，統(tǒng)一劃分為投資性房地產(chǎn)，在“投資性房地產(chǎn)”科目進(jìn)行核算。從而將投資性房地產(chǎn)與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等固定資產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨而準(zhǔn)備對外出售的房地產(chǎn)區(qū)分開來。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

按《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)劃入投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算的包括了以下范圍：

(一)已出租的土地使用權(quán)

已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)將自有的土地使用權(quán)，以經(jīng)營租賃的方式對外進(jìn)行了出租。

但以下兩種情況不屬于投資性房地產(chǎn)：

1.計(jì)劃用于出租而尚未出租的土地使用權(quán)

2.將租入的土地使用權(quán)又對外出租

(二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)已經(jīng)取得的并準(zhǔn)備將來增值后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。因?yàn)檫@類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義，所以應(yīng)劃分為投資性房地產(chǎn)。

但按國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)。

(三)已出租的建筑物

已出租建筑物，是指企業(yè)將擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物以經(jīng)營租賃的方式對外進(jìn)行了出租。

三、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

1.外購的投資性房地產(chǎn)

對于外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，才能確認(rèn)為外購的投資性房地產(chǎn)。

(企業(yè)購入的房地產(chǎn)如果自用一段之后再用于出租和資本增值的，屬于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換將在本章第三節(jié)進(jìn)行介紹。)

外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本包括買價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)和可歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

【例6-1】2007年3月，甲企業(yè)計(jì)劃購入一棟寫字樓用于對外出租，3月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓的購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租期3年。4月5日甲企業(yè)實(shí)際購入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)1200萬元，假設(shè)不考慮其他因素。甲企業(yè)在4月5日購入寫字樓后應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理。

如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)分錄如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓1200

貸：銀行存款1200

如果采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)分錄如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(成本)1200

貸：銀行存款1200

上述兩筆分錄都是按照成本對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始計(jì)量，區(qū)別是：在按公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，在初始計(jì)量時(shí)，投資性房地產(chǎn)科目增加了一個(gè)“成本”項(xiàng)目或三級(jí)科目。因?yàn)樵诠蕛r(jià)值模式下，在將來后續(xù)計(jì)量時(shí)投資性房地產(chǎn)還有一個(gè)“公允價(jià)值變動(dòng)”項(xiàng)目或三級(jí)科目，投資性房地產(chǎn)科目的這兩個(gè)項(xiàng)目要分別進(jìn)行反映。而按成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量則不存在公允價(jià)值變動(dòng)項(xiàng)目，也就無需單獨(dú)設(shè)置“成本”這一項(xiàng)目或明細(xì)科目。

2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在建造或開發(fā)活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，才能將自建房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

(如果在建成后不同時(shí)開始出租或用于資本增值，應(yīng)先確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品。自租賃日起再轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換將在本章第三節(jié)進(jìn)行介紹。)

自行建造或開發(fā)的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

【例6-2】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年2月初開始開發(fā)一棟商品性寫字樓，2007年10月，甲公司預(yù)計(jì)寫字樓即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定該寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)立即租賃給乙公司使用，租期為10年，2007年11月1日該寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，工程全部造價(jià)為900萬元。乙公司于2007年11月1日正式起租。

甲房地產(chǎn)公司應(yīng)于2007年11月1日做如下會(huì)計(jì)處理：

如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，分錄如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓900

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)(寫字樓)900

如果采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，分錄如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(成本)900

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)(寫字樓)900