（文章中人物等名稱均為化名）

演員方*哥夫婦為子購(gòu)房遭遇詐騙損失393萬(wàn)元。在詐騙人被判處刑罰后，因認(rèn)為中介存在過錯(cuò)，以其子名義將**我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱**我家公司)、**偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司(以下簡(jiǎn)稱**安捷公司)訴至法院，索賠300萬(wàn)元。9月23日上午，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院作出一審判決，認(rèn)定**我家公司存在四點(diǎn)過錯(cuò)行為，構(gòu)成違約，其未提供資金托管行為規(guī)避了主要居間義務(wù)，且與損害結(jié)果有一定關(guān)聯(lián)，判決其賠償30萬(wàn)元。

方家：錢房?jī)煽論p失393萬(wàn)中介四方面存在問題

2012年6月，方*哥的老伴顏女士為兒子看中了位于朝陽(yáng)區(qū)千鶴家園的一套房子。在**我家公司居間服務(wù)下，顏女士代兒子方*鴿簽署了一系列合同、文件，約定以420萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買該房屋，房款支付方式為交易雙方自行劃轉(zhuǎn)。同日，顏女士向**我家公司支付了居間服務(wù)費(fèi)9.24萬(wàn)元、向**安捷公司支付了保障服務(wù)費(fèi)1.76萬(wàn)元。

此后，顏女士陸續(xù)代兒子直接向賣家李*霖個(gè)人支付了房款。但出乎方*哥夫婦意料的是，這次買賣卻是一場(chǎng)早已設(shè)下的騙局，李*霖系隱瞞已將房屋委托他人出售并辦理最高額抵押貸款的事實(shí)，使用偽造的房屋所有權(quán)證，騙取了顏女士393萬(wàn)元。最終李*霖因詐騙罪、合同詐騙罪被判處無期徒刑，而方家則是錢房?jī)煽铡?/p>

因認(rèn)為中介**我家公司和**安捷公司在房源信息審查、網(wǎng)簽辦理、房屋權(quán)屬審查、資金交付安全保障等方面未履行審慎、如實(shí)報(bào)告義務(wù)，造成其損失，方*鴿將**我家公司、**安捷公司訴至法院，索賠300萬(wàn)元。

中介：詐騙無法預(yù)見輕信賣家是致?lián)p原因

**我家公司稱該公司已完全履行居間義務(wù)，對(duì)出售方產(chǎn)權(quán)證、身份證，購(gòu)買方買房及貸款資質(zhì)，房屋產(chǎn)權(quán)登記信息及設(shè)定抵押情況等均進(jìn)行了核驗(yàn)。方家損失系賣方詐騙行為造成，與服務(wù)瑕疵無關(guān)，且即使承擔(dān)賠償責(zé)任，也應(yīng)以居間服務(wù)費(fèi)為限，但該公司已于方*鴿此次訴訟前將11萬(wàn)元服務(wù)費(fèi)全部退還方家，故不同意再賠償方家損失。

對(duì)于銀行貸款面簽時(shí)發(fā)現(xiàn)的李*霖姓名變更情況，**我家公司稱，恰恰是出于保護(hù)買受人利益的考慮，該公司才待李*霖新身份證辦理完畢后方撤銷了第一次網(wǎng)簽。至于第二次網(wǎng)簽距第一次時(shí)間較長(zhǎng)的問題，該公司解釋系因方家對(duì)付款方式到底是貸款還是全款始終猶豫不定，而并非該公司拖延。對(duì)于第二次網(wǎng)簽賣家性別填寫錯(cuò)誤一事，**我家公司認(rèn)可系低級(jí)錯(cuò)誤，但稱并不影響過戶，且第二次網(wǎng)簽前大部分房款及稅費(fèi)均已支付李*霖，故此錯(cuò)誤與方家損失無關(guān)，同時(shí)該公司稱第二次網(wǎng)簽之所以撤銷，是因?yàn)榉?鴿要求降低合同價(jià)款。綜上，**我家公司稱該公司存在的瑕疵與方*鴿被詐騙及損失沒有直接關(guān)系，對(duì)于詐騙行為該公司也無法預(yù)見。

同時(shí)，**我家公司指出，未按照合同履行、輕信賣家才是導(dǎo)致方家損失的原因。該公司在答辯時(shí)指出方家以下幾點(diǎn)問題：1、在合同履行過程中，方*鴿一方在第二次網(wǎng)簽之前，超出合同約定的數(shù)額支付首付款;2、在該公司已明示稅費(fèi)應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的情況下，方家因認(rèn)為通過李*霖可以少繳納稅款，拒絕了該公司要求，堅(jiān)持將稅費(fèi)支付李*霖;3、資金自行劃轉(zhuǎn)應(yīng)在第三方見證下進(jìn)行，但方家未經(jīng)該公司見證多次直接向李*霖付款。

**安捷公司則以并非居間合同當(dāng)事人，并非本案適格被告為由抗辯。

判決：四點(diǎn)過錯(cuò)構(gòu)成違約我愛我家賠償30萬(wàn)

審理中，就產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)渭胺课菟?xiàng)權(quán)利信息查詢問題，朝陽(yáng)法院向朝陽(yáng)區(qū)房管局進(jìn)行了調(diào)查，該局表示自然人、法人只需提供身份證明、房屋坐落等，即可查詢上述情況。

同時(shí)，主審法官向北京市住建委進(jìn)行了咨詢，經(jīng)核實(shí)，針對(duì)存量房買賣的資金監(jiān)管問題，全市有11個(gè)區(qū)縣進(jìn)行強(qiáng)制資金監(jiān)管，即除首付款及貸款金額外，其他購(gòu)房款均須轉(zhuǎn)入建委指定銀行的資金監(jiān)管賬戶，但朝陽(yáng)區(qū)并沒有進(jìn)行強(qiáng)制資金監(jiān)管。

此外，就刑事執(zhí)行問題，朝陽(yáng)法院經(jīng)了解得知，因在2015年發(fā)現(xiàn)李*霖存在漏罪，出現(xiàn)新的被害人，目前刑事執(zhí)行案件處于中止階段、新的刑事案件處于審理中，除涉案房屋外沒有追索到李*霖其他財(cái)產(chǎn)。

開庭時(shí)，促成雙方交易的經(jīng)辦人、**我家公司員工宗某到庭作證，她承認(rèn)自己沒有經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格;看房時(shí)只核實(shí)了賣家的房產(chǎn)證和身份證，未核實(shí)戶口本;在三次網(wǎng)簽的過程中，始終未到房管局核實(shí)房屋權(quán)屬信息;在簽約過程中，也沒有向買方介紹過資金監(jiān)管的交易方式。

朝陽(yáng)法院經(jīng)審理認(rèn)為，**我家公司作為專業(yè)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，在居間活動(dòng)中收取了居間服務(wù)費(fèi)，應(yīng)盡到相應(yīng)的注意義務(wù)。但在本案中，該公司在四個(gè)方面存在過錯(cuò)行為，違反了如實(shí)報(bào)告義務(wù)和勤勉義務(wù)，構(gòu)成違約：即未按照合同約定對(duì)出賣人的身份信息進(jìn)行全面核實(shí);未至房屋權(quán)屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行核查產(chǎn)權(quán)證書真?zhèn)渭胺课菔欠翊嬖诓榉狻⒌盅旱葯?quán)利限制信息;涉案交易實(shí)際經(jīng)辦人不具有經(jīng)紀(jì)人資格，公司對(duì)經(jīng)紀(jì)人缺乏有效管理和制約，內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)管理存在重大缺陷;未充分告知警示房屋交易資金自行交割的風(fēng)險(xiǎn)，其未提供資金托管服務(wù)的行為規(guī)避了主要的居間服務(wù)義務(wù)，且與損害后果存在一定關(guān)聯(lián)。

同時(shí)，法院指出方*鴿一方亦存在過錯(cuò)，其忽視對(duì)合同內(nèi)容的審查，未盡合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，且在第一次網(wǎng)簽已經(jīng)注銷、第二次網(wǎng)簽尚未進(jìn)行的情況下，在此期間仍支付李*霖73萬(wàn)元，明顯對(duì)出賣人過于輕信，故對(duì)損失發(fā)生亦負(fù)有責(zé)任。

因房屋交易無法實(shí)現(xiàn)系出賣人詐騙行為所致，綜合考量方*鴿受損情況及各方過錯(cuò)程度、責(zé)任大小以及中介公司的可預(yù)見性和可期待利益，法院一審判令**我家公司賠償方*鴿違約金30萬(wàn)元。而**安捷公司因并非居間合同法律關(guān)系當(dāng)事人，方*鴿對(duì)該公司提出的訴訟主張，法院在本案中未予處理。

一審宣判后，原、被告雙方均未明確表示是否上訴。方*哥本人表示法院判決賠償?shù)臄?shù)額未達(dá)到其預(yù)期。(石巖)

■連線法官■

建議設(shè)立行業(yè)保證金、責(zé)任保險(xiǎn)、等級(jí)評(píng)定及信用檔案制度

宣判后，主審法官羅-曼介紹，朝陽(yáng)法院2014年共受理居間合同糾紛300余件，其中安信瑞德、律霸網(wǎng)、中-原、我愛我家四家中介公司即涉訴197件，占同期同類案件的62%。

朝陽(yáng)法院酒仙橋法庭庭長(zhǎng)周*琦介紹，該院調(diào)研發(fā)現(xiàn)中介公司存在疏于核查客戶關(guān)鍵信息及重要材料，規(guī)避政策法律違規(guī)違法操作，違規(guī)增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、超標(biāo)收取服務(wù)費(fèi)用，合同簽訂草率、條款表述不嚴(yán)謹(jǐn)，內(nèi)部管理混亂、人員素質(zhì)良莠不齊、法律意識(shí)淡化等常見不規(guī)范行為，造成了合同履行的隱患、損害了交易雙方的權(quán)益，甚至干擾了市場(chǎng)交易的正常秩序。

為此，周*琦建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)等單位推行統(tǒng)一的居間合同范本，相關(guān)主管部門推動(dòng)建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等級(jí)評(píng)定和信用檔案制度，并對(duì)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，將相關(guān)信息向社會(huì)公示。

針對(duì)方*鴿一案反映的問題以及二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防，主審法官羅-曼也建議購(gòu)房者一方面應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況和置業(yè)需求，在科學(xué)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、充分了解政策法規(guī)的情況下，審慎購(gòu)置房屋;另一方面為應(yīng)盡可能選擇通過銀行或第三方資金監(jiān)管的方式進(jìn)行支付，以保障資金交易安全，并應(yīng)在交易過程中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、法律意識(shí)，注意搜集留存相應(yīng)證據(jù)。(來自:人民法院報(bào))