根椐《物權法》的規定，除了城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的綠地三種例外情況外，建筑區劃內的道路、綠地、其它公共場所、公用設施和物業服務用房屬于全體業主共有。

全體業主共有不是民法上單一的所有權形式，而是一種特殊的所有權，即建筑物區分所有權，因此，業主不能單獨對這些共有部分進行占有、使用、收益與處分，業主不能隨意改變區劃內的道路、綠地，不能在上面私搭亂蓋其它建筑，如現在小區內普遍存在的蓋小房、毀綠地改花園等等。

現實生活中開發商將建筑區劃內道路、綠地、其它公共場所、公用設施、物業服務用房視為已有，私自處分牟取利益，如在規劃時原本為綠地的地方新建商品房，這也法律所禁止的。

對于除綠地、道路、物業服務用房之外的其它建設費用已分攤進入住房銷售價格的除專有部分以外的其它公共場所和公用設施，例如：整個小區的排水系統、配電房、天然氣管道、小區出入口、路燈、溝渠、圍墻等，應結合物權法及相關的行政法規，認定為業主共有。

物業服務用房指專門用于物業服務企業進行物業服務活動使用的建筑，一般由物業服務企業進行占有、使用。現實生活中，當業主委員會成立，新的物業公司提出接管時，開發商或原物業公司對這部分房產主張所有權，因此發生糾紛，對于爭議房產的權屬確定，應區別不同情況處理：作為經營性房產移交，且以此性質實際使用的，不能確認為物業服務用房;作為物業服務用房移交或者雖未明確但一直是作為物業服務用房在使用的，應確認為物業服務用房，即使該用房未計入購房成本也應為業主共有。此種情況下，可參照建設部規章的相應界定標準，根椐實際情況考慮對開發商予以補償。

十二、小區內的車位、車庫歸屬是如何規定的?

小區內的車位、車庫情況不統一，有的是建筑規劃內的，有的是占用閑置土地的，有的是占用道路的，另外還有不屬于整個小區的地下停車場、地面有償車位及違反規劃要求所建的車位。對于以上情況應區別處理。《物權法》實施后，有些業主認為，小區內的車庫、車位的所有權當然屬于業主所有，這種觀點是不全面的。

1、《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

2、占有業主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，因為建筑規劃內的道路、其它公共場所屬于業主共有。

3、值得注意的是如果開發商及購房人對車位、車庫的歸屬沒有約定或者約定不明如何處理，《物權法》沒有規定，需出臺相關的司法解釋予以明確。

4、對于占用閑置土地、違反規劃建造的停車位、車庫不受《物權法》保護，如果違反法律、行政法規的強制規定，則導致合同無效，過錯方承擔責任。

5、不屬于整個小區的地下停車場、地面有償車位，按《合同法》相關規定處理。

十三、城市居民能在農村農民的宅基地上蓋房?城鎮居民能購買農民宅基地上的房屋嗎?

城市居民不能購買農村宅基地房屋，這是由我國現行法律規定決定的。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條也進一步指出：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”由此可見，城市居民在農村購買房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千萬不要購買，以免承擔房屋買合同無效的法律后果。

十四、外國人能在大連購買房屋嗎?需要什么手續?

1、外國籍人員可以在中國境內購買房屋，需具備下列條件：在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，或者港澳臺居民和華僑因生活需要，可在境內購買一定面積的自住商品房。購買境內商品房時，需將外匯先結成人民幣，然后支付購房款;如直接以人民幣支付購房款，需提交人民幣合法來源證明。

2、具體辦理結匯時，應持以下文件向外匯指定銀行申請：A、商品房銷售合同或預售合同。B、有效護照等身份證明;C、在所在城市購房的商品房預售合同登記備案等相關證明;D、一年期以上的有效勞動雇傭合同或學籍證明。外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房外匯資金結匯后劃入房地產開發企業的人民幣賬戶。

港澳臺居民和華僑辦理結匯手續時，持有的證明材料包括：A、商品房銷售合同或預售合同;B、《港澳居民往來內地通行證》、《臺灣居民來往大陸通行證》或由負責僑務工作部門出具的華僑身份認定等身份證明;C、在所在城市購房的商品房預售合同登記備案等相關證明。外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房外匯資金結匯后劃入房地產開發企業的人民幣賬戶。

3、外國籍人員可以辦理房屋所有權證，辦理過戶手續時，需提交買賣合同、購房發票、轉移登記申請表、護照、國家安全局證明等材料。