“一房二賣”應(yīng)視情況處理

在房屋未轉(zhuǎn)移的情況下，已經(jīng)辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán);兩個(gè)買受人均未辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)，且房屋尚未交付，房屋所有權(quán)應(yīng)歸已經(jīng)辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)的購(gòu)房人所有;兩份合同均未辦理登記手續(xù)，那么先行轉(zhuǎn)移占有房屋的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán);兩份合同均未辦理過(guò)戶登記和預(yù)告登記手續(xù)，且標(biāo)的房屋尚未交付，那么預(yù)先支付房屋價(jià)款的購(gòu)房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)……如果上述所列的幾種情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人擁有房屋所有權(quán)。

行政訴訟與民事訴訟可并行

行政訴訟與民事訴訟相互交織沖突是審判實(shí)務(wù)當(dāng)中的老問(wèn)題，尤其是在房屋所有權(quán)登記糾紛案件中表現(xiàn)得尤為突出，此類案件既牽涉各方當(dāng)事人之間的房屋權(quán)屬民事糾紛，又牽涉房屋管理機(jī)關(guān)房屋所有權(quán)登記行政爭(zhēng)議，當(dāng)事人既可能起訴民事訴訟，也可能要求行政審判。要解決民事、行政爭(zhēng)議交織并存的問(wèn)題，實(shí)際上就成了判斷民事?tīng)?zhēng)議與行政爭(zhēng)議哪一個(gè)為前提的問(wèn)題，誰(shuí)為前提誰(shuí)優(yōu)先。在房屋登記案件中，當(dāng)房屋登記案件民事糾紛與行政爭(zhēng)議成立偶合關(guān)系時(shí)，房屋權(quán)利歸屬是清晰的，民事糾紛與登記瑕疵爭(zhēng)議之間沒(méi)有關(guān)聯(lián)，其本質(zhì)是單純的民事?tīng)?zhēng)議，如果同時(shí)并存民事與行政兩個(gè)訴訟，二者可以并行不悖。此時(shí)，即便行政訴訟因登記機(jī)關(guān)違法而撤銷登記，也不會(huì)否定基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的效力。

小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性及審判實(shí)踐中存在的問(wèn)題

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同效力

我們認(rèn)為,在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般可認(rèn)定其買賣有效，因?yàn)樵撁袷滦袨椴贿`反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定;向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買賣無(wú)效。但有以下情況的，根據(jù)具體情況分別予以認(rèn)定處理：一是購(gòu)買人在買房后已經(jīng)遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織的;二是出賣人已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的;三是出賣人有多處房產(chǎn)或該農(nóng)村住宅為多層建筑，自留有居住房屋的;四是因分家析產(chǎn)、離婚、遺產(chǎn)繼承等引起的小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)糾紛等;五是對(duì)歷史原因形成的小產(chǎn)權(quán)房，要區(qū)分不同情況，妥善處理。

需建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

雖然小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同大多數(shù)被認(rèn)定為無(wú)效，不受法律保護(hù)，國(guó)家政策也一再明令禁止，但小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、交易仍然屢禁不止。筆者認(rèn)為，強(qiáng)堵不如疏導(dǎo)，要想從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，必須建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，平等對(duì)待國(guó)有土地和集體所有的土地，以法律的形式賦予農(nóng)民出讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利，推進(jìn)土地供應(yīng)主體多元化。如果符合國(guó)家土地利用整體規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)民將土地有償出讓給他人使用。并在政府部門建立相應(yīng)的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理部門，對(duì)整個(gè)流轉(zhuǎn)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和管理。

小產(chǎn)權(quán)房的受案范圍及審判原則

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的糾紛類型，按流轉(zhuǎn)階段可劃分為三種類型：流轉(zhuǎn)之前的建房糾紛;流轉(zhuǎn)糾紛，其中主要的是合同糾紛;流轉(zhuǎn)之后的派生糾紛。其中比較典型的是第二種流轉(zhuǎn)糾紛，司法實(shí)踐中也多是這一類糾紛。一般認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣引發(fā)的糾紛，人民法院可以受理。目前，小產(chǎn)權(quán)房糾紛主要有以下幾種：房屋買賣合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、土地租賃合同糾紛、房屋質(zhì)量損害賠償糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、預(yù)付房款轉(zhuǎn)讓糾紛、房屋抵押糾紛、購(gòu)房人名稱變更糾紛、離婚房屋分割糾紛、拆遷補(bǔ)償糾紛、繼承糾紛等。審判實(shí)踐中,一般按以下原則處理:首先，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出售人故意不履行合同義務(wù)，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被解除或買賣合同被人民法院依法確認(rèn)為無(wú)效的情況，如買受人請(qǐng)求對(duì)房屋增值部分或合理經(jīng)濟(jì)投入進(jìn)行賠償?shù)模瑧?yīng)予支持，但應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)大小，適當(dāng)減少出售人的賠償責(zé)任;其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償;最后，判決返還、騰退房屋時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響。

如果有房產(chǎn)糾紛自己是無(wú)法處理妥善來(lái)維護(hù)權(quán)益，不知道怎么解決可以來(lái)律霸網(wǎng)問(wèn)問(wèn)律師.