代理詞

尊敬的審判長、審判員：

根據我國《律師法》、《民事訴訟法》等法律的有關規定，北京市遼海律師事務所(以下簡稱“本所”)依法接受本案當事人趙某某女士的委托和特別授權，指派王*香律師擔任被告訴訟代理人。在查閱案卷基礎上，代理人發表代理意見如下：

一、“交還房屋”應以騰退房屋和交還鑰匙為標準，被告已經如期交還房屋，根本不存在違約行為。

本案中，原告提起訴訟的理由是“被告違約”，“違約行為”具體體現在未按照編號為004781的《北京市房屋租賃合同》(以下簡稱房屋租賃合同)第十條第五款的規定交還房屋，該規定為“乙方應當在承租期滿當日交還房屋。乙方未交還房屋視為違約，乙方須向甲方支付相當于月租金額兩倍的違約金，同時應賠償甲方所受的損失。留置在房屋內的物品，甲方有權按丟棄物處理，甲方不承擔賠償責任。”

對此，被告堅決認為被告已按期交還房屋。正如原告在起訴狀中所寫“原告于2012年1月4日通知被告房屋租賃期滿，被告本人未去房屋，而是委托其朋友王*才前往……交房期間被告對其居住期間造成的房屋設備設施損壞不認可，不予修復，雙方協商不一致，……”，如此可見，原告認可交房當日雙方已經在履行房屋交還手續，只是對房屋設備設施損壞未能達成一致，原告不接受被告交房，并不是被告不履行交房，這與原告起訴被告不按期交還房屋的說法自相矛盾。房屋設備設施損壞牽涉到的是押金退還問題，與房屋是否交還不是一個概念。因此，原告所稱被告未按時交還房屋純屬亂講。

事實上，被告早已簽下另一《房屋租賃合同》并于2012年1月3日搬出本案所涉房屋，舊房鑰匙也一并歸還于原告。從實踐上說，正如交房以交鑰匙為標準一樣，交還房屋應以騰空房屋交還鑰匙為認定標準，被告如期騰退房屋并交還鑰匙，顯然已完成交還房屋任務。原告起訴被告不按期交還房屋，沒有任何事實和依據，其狀告被告違反合同不交還房屋，無非是想侵占被告的押金和攫取其他不當得利。

二、提供格式合同條款一方應采取合理的方式提請另一方注意免除或者限制其責任的條款，否則該條款應視為未訂入合同。

根據我國《合同法》第三十九條，“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”又根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第六條，“提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別表示，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱‘采取合理的方式’。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任。”本案中，原告為提供格式合同一方，其在合同第十條第五款中約定“乙方應當在承租期滿當日交還房屋。乙方未交還房屋視為違約，乙方須向甲方支付相當于月租金額兩倍的違約金，同時應賠償……。”該條規定顯然屬于免除甲方責任的條款而未作合理說明，該條款并不生效。

三、原告沒有任何理由扣留全額押金。

根據交易慣例，房屋租賃合同到期終止，押金也應同時返還。如存在房屋設備設施人為損毀，給當事人造成損失的，過錯一方應給予相應賠償，賠償款可在押金款中扣除。本案中，原告應舉證證明其房屋設備設施遭受人為損壞，而原告提供的證據，根本無法證明此主張。因此，原告應退還押金款給被告。

四、被告不應承擔2012年1月4日至1月31日的房租。

被告在其訴訟請求第二項中主張被告承擔其房租損失2600元毫無依據。如前所述，被告已于2012年1月3日搬出本案所涉房屋，原告在其起訴狀中也提到2012年1月4日雙方已到辦理房屋交還手續階段，顯然此時房屋已經騰退，并且根據本案房屋租賃合同第七條第六款，“辦理房屋交還手續時，乙方不得在房屋中存放留置物品，甲方對未經同意的留置物品有權作為丟棄物品處理，不承擔賠償責任。”可見，就算被告有物品留置，原告完全可以自行處理，因此原告主張該時期的房租，純屬空穴來風，不可能得到支持。即使因整理修繕該房屋產生空租期，那也是其合理的經營損失，跟被告沒有關聯性。

四、原告的一系列違法行為給被告造成了損失，被告保留追究原告相關責任的權利。

原告先是借故房屋設備設施人為損毀不退還押金，隨后又編造被告“不履行交還房屋義務”的說法來法院起訴，其行為牽制了被告大量時間和精力，擾亂了被告的工作和生活，導致被告發生了許多交通費、誤工費等費用，被告的經濟損失完全由原告造成，理應由原告賠償。被告已經就此提起反訴，將依法追究原告的法律責任。

以上代理意見，我們敬請法院能夠給予支持為盼!謝謝!

答辯人：

2012年月日

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