容易引發房屋買賣糾紛的四大誤區

廣告宣傳誤區——帶來承諾難兌現

很多訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中，開發商過多使用溢美之詞形成一股潮流。開發商對樓盤的規劃環境、價位等極力進行包裝，而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購房者覺得買到了“便宜”：優美的環境、低廉的價位并能享受到開發商無微不至的人文關懷。實際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋，往往發現開發商描述的各種美好景象與現實相距甚遠，于是產生一系列糾紛，在購房者與開發商無法協商一致的情況下，購房者只好訴至法院討說法。

在一起廣告引發的案例中，開發商以“高品質的居住環境、超大的樓間綠地空間”作為吸引購房者的主打思路，并展現規劃范圍內只蓋3棟樓的“實景”。而實際上，開發商在購房者入住后又在規劃范圍內建了兩棟樓，5棟樓擠在一起，樓間狹小，與原來的宣傳產生了巨大落差。在訴訟中，開發商又拿出開發許可證的批件，造成法官不能認定為違章建筑，只能以民事補償進行判決。

辦證誤區——導致產權證辦理遙遙無期

“綜合驗收邊驗收邊入住”是很多開發商采取的蓋房、售樓手法。開發商對業主連稱“各項驗收已經合格，相關手續正在辦理之中，所有證件很快就會發到手中”。其實這樣的開發商往往是在打“擦邊球”，違規進行銷售，誘導購房者進入開發商設計的圈套中。法官審理此類案件，需要對開發商的銷售許可證等進行審查，往往會發現有些項目根本就是沒有經過房地產行政管理部門審批的違章建筑，開發商與購房者約定的“一個月辦好產權證”等承諾純屬鏡花水月，不可能兌現。而一部分開發商雖然是“持證上崗”，但因為資金周轉等問題來不及驗收合格就讓購房者領取鑰匙入住，而在房產證問題上采取拖延戰術，盡量往后拖。

業內人士認為，從法律角度講，業主領不到房產證是權利嚴重被侵犯的一件事。因為房地產抵押、擔保、上市交易、出租等都需要房產證來證明房主對房屋的權屬，沒有房產證這些權益無法實現。

裝修條款誤區——讓業主感覺“吃虧上當”

現在房屋買賣都是由開發商提供的統一買賣契約文本，屬格式合同。一般情況下，裝修條款約定較籠統且過于原則，如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業主發現，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內產品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產，確是外國品牌，也符合約定。

業內人士認為，使用這些產品使造價和裝修檔次與業主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，法官一方面對格式條款按《合同法》有關規定以不利于合同提供方即開發商的解釋為準，一方面對其中雙方約定條款，根據雙方舉證并參照樓宇價位對裝修檔次進行判斷，判決開發商對明顯裝修不符合標準價位的部分補足差價，補償業主損失。

面積誤區——造成房屋“缺斤短兩”

房屋面積“縮水”、“漲水”是業主入住時常常遇到的問題。實際居住面積小于開發商所宣傳的面積就是“縮水”，對業主來講是一種缺斤短兩行為;對實際居住面積超出宣傳面積的“漲水”不僅使業主要承擔多出部分的房價，入住后還得多支付物業管理費、取暖費等，加重業主負擔。在審判實踐中，到底房屋實測面積該誰說了算，開發商委托的房地產測繪部門實測報告是否需要當庭質證，從審判程序上說不存在問題：對房地產測繪部門人員的測繪過程、測繪方法，如果法官認為測繪報告未按規范進行，可以不予采信。