一、房屋買賣中一方無權(quán)處分合同是否具有法律效力（《合同法》、《物權(quán)法》有效期限截止于2020年12月31日）

根據(jù)《合同法》第51條規(guī)定，在權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分人獲得處分權(quán)之前，無權(quán)處分他人的買賣合同屬于效力未定的合同。但《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同案件適用法律的解釋》第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。也就是說，無權(quán)處分人與買受人簽訂的房屋買賣合同是有效的，但是合同目的無法實(shí)現(xiàn)。

二、處理無權(quán)處分的房屋買賣合同需要解決的問題

(一)無權(quán)處分

無權(quán)處分一般是指對(duì)涉案房屋(房屋A)無處分權(quán)的人(甲)，對(duì)外(丙)以自己(甲)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。從“無權(quán)處分”的概念來看，無權(quán)處分有這樣一些特征：1.房屋的出售人不享有房屋所有權(quán)，這是無權(quán)處分最根本的特征。無權(quán)可能是根本沒有所有權(quán)，也可能是只享有部分所有權(quán)。2.出售房屋的人對(duì)外以自己的名義，這是無權(quán)處分的形式特征。無權(quán)處分雖然不享有涉案房屋的所有權(quán)，但是房屋出售人卻是以自己的名義而非房屋實(shí)際所有人的名義對(duì)外進(jìn)行出售。3.出售房屋實(shí)際分為兩個(gè)階段的行為，這也是學(xué)界和實(shí)務(wù)界最引起爭(zhēng)論之所在。無權(quán)處分一般先是為就涉案房屋的處分簽訂房屋買賣合同，之后再依據(jù)房屋買賣合同就涉案房屋進(jìn)行物權(quán)轉(zhuǎn)移。

(二)無權(quán)代理

無權(quán)代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)對(duì)外(丙)以房屋所有權(quán)人(乙)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。無權(quán)代理與無權(quán)處分的本質(zhì)區(qū)別在于房屋出售人究竟是以誰(shuí)的名義進(jìn)行處分行為。從這一點(diǎn)講，無權(quán)代理不能等同于狹義的無權(quán)處分，但是我們也要注意到，在無權(quán)代理出售房屋的情形下，出售行為并非房屋所有權(quán)人真實(shí)意思表示的體現(xiàn)，因此也屬于廣義上的無權(quán)處分。

(三)無權(quán)處分的效力

根據(jù)前述，無權(quán)處分實(shí)際上有兩個(gè)階段，第一階段是為實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的債權(quán)行為，第二個(gè)階段才是本質(zhì)意義上的處分行為。因此探討無權(quán)處分行為的效力，對(duì)這兩階段的行為的效力均需要作出判斷。按照《物權(quán)法》的立法精神，已經(jīng)將債權(quán)行為和物權(quán)行為做了分離，兩者之間的效力不直接互相否定，即債權(quán)行為的效力不以物權(quán)行為的效力為前提，同樣物權(quán)行為的效力也不以債權(quán)行為的效力為前提。

房屋物權(quán)的轉(zhuǎn)移需要登記，該物權(quán)行為的操作實(shí)際上還有行政主管部門的把關(guān)審核，在實(shí)踐中發(fā)生的糾紛較少，更多的是集中在債權(quán)行為。關(guān)于無權(quán)處分合同的效力，《合同法》第五十一條如此規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”反面解釋即權(quán)利人未追認(rèn)或一直未取得處分權(quán)的，合同無效。該條規(guī)定被稱譽(yù)稱為中國(guó)民法上的“精靈”，在理論界和實(shí)務(wù)界都引發(fā)了極大的爭(zhēng)論。如果將無權(quán)處分作廣義的解釋，那么無權(quán)處分合同的無效結(jié)論將會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂房屋交易秩序。在未對(duì)無權(quán)處分合同的概念作出明確的界定情況下，立法者在《物權(quán)法》設(shè)置了善意取得制度進(jìn)行彌補(bǔ)。但是善意取得制度有著嚴(yán)格的條件限制，故最高院又進(jìn)一步突破，在《買賣合同司法解釋》中明確法院不支持無處分權(quán)合同無效。故實(shí)踐中，無權(quán)處分合同的效力已經(jīng)被認(rèn)可。

(四)善意取得

善意取得制度是《物權(quán)法》設(shè)置的保障善意第三人的一個(gè)制度。善意取得的成立，需要滿足三個(gè)條件：1.受讓人是善意的，這是善意取得制度的制度根源。無權(quán)處分的結(jié)果導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，如果該第三人沒有任何過錯(cuò)，從保護(hù)交易秩序和第三人的角度出發(fā)，均應(yīng)當(dāng)確認(rèn)善意第三人取得物權(quán)的合法性。2.受讓人支付了合理的價(jià)格對(duì)價(jià)。該條件其實(shí)是對(duì)第1個(gè)條件的細(xì)化，何從判斷主觀善意?內(nèi)心的意思往往無法探知，只能從客觀的行為去判斷。交易的一個(gè)重要因素就是價(jià)格，如果以低價(jià)購(gòu)進(jìn)，則很難認(rèn)定買受人的善意。3.物權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成。這是一個(gè)實(shí)踐性的要求。善意保護(hù)制度是在平衡實(shí)際權(quán)利人和買受人的權(quán)益。當(dāng)物權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，交易的事實(shí)已經(jīng)成就，推翻現(xiàn)狀讓實(shí)際權(quán)利人取回物權(quán)，對(duì)整個(gè)交易秩序是大的破壞，因此不應(yīng)當(dāng)支持;而在物權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，無權(quán)處分的行為只完成了一半，保持原有的權(quán)屬關(guān)系更利于整個(gè)社會(huì)秩序。

房屋買賣之前購(gòu)房者最好是能夠多打聽清楚，確定對(duì)方是有足夠的賣房資格等等，不要胡亂的去賣房才能夠避免許多的爭(zhēng)議。關(guān)于房屋買賣中一方無權(quán)處分合同的法律效力到底是怎么樣或是合同怎么樣確定，可以找律霸網(wǎng)律師問問怎么維權(quán)。