一、房屋延期交付業(yè)主能不能獲賠償

延期交房是指房屋買賣合同中，開發(fā)商沒有按照合同約定的時(shí)間而推遲交房的行為。

如果開發(fā)商沒有按照購房協(xié)議書上約定的房屋交付時(shí)間按期交房，業(yè)主可根據(jù)購房協(xié)議書上規(guī)定的延期交付賠償責(zé)任向開發(fā)商進(jìn)行索賠，如果購房協(xié)議書上沒有明確延期交房責(zé)任認(rèn)定，就要依據(jù)建設(shè)部頒布的《商品房買賣管理辦法》上的規(guī)定要求開發(fā)商賠付。

二、延期交房如何計(jì)算賠償

此類問題購房人須注意購房合同中針對(duì)延期交房違約賠償是否具有的明確條款，其次購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數(shù)的，包括銀行貸款按揭部分，同樣條款對(duì)不同方式付款的購房人的賠償是不同的。

合同有約定時(shí)，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條發(fā)現(xiàn)如下解釋：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”

沒有約定時(shí)，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

同時(shí)，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。但應(yīng)當(dāng)注意，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

三、延期交房行為的認(rèn)定

延期交房是準(zhǔn)業(yè)主們最頭疼的問題，也是最常見最普遍的一類商品房買賣糾紛。

解決延期交房時(shí)間問題，首先就是交房時(shí)間的認(rèn)定，它關(guān)系到延期交房從何時(shí)計(jì)算的問題。

在司法實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)對(duì)房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。出賣人認(rèn)為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的“交鑰匙”;而買受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書。對(duì)此《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。

據(jù)此，在當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的，出賣人對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有即“交鑰匙”，即為合同約定的房屋交付使用。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。在本案中，如果合同約定的明確了交房的方式，應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)，如果未明確交房的方式，應(yīng)當(dāng)以“交鑰匙”的時(shí)間點(diǎn)認(rèn)定開發(fā)商交房。

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