一、開發(fā)商的宣傳有法律效力嗎，如何處理售房廣告與購房合同不一致的問題。

1.開發(fā)商的宣傳是否產(chǎn)生法律效力，主要根據(jù)廣告性質(zhì)來分析。

有些發(fā)展商會將在廣告中的某些許諾和購房者的條款寫到正式的“購房合同”中，這時就已經(jīng)不是廣告，而是合同條款了，其法律效力是明確、有效的。但同時也有一些廣告語不能或沒有變成合同條款，我們所討論的是這些廣告。這些廣告由于其內(nèi)容的明確程度不同，性質(zhì)也不同，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。

有些廣告內(nèi)容屬發(fā)展商宣傳所需的夸張性語言，目的是為了引起注意、制造聲勢、氛圍，并沒有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家首選之地”、“溫馨家園”等詞。這些廣告語實際上是不能產(chǎn)生法律上的約束力的。

有些廣告則完全不同，標(biāo)明了價格、位置、裝修條件、物業(yè)管理條件、配套設(shè)施設(shè)備、贈送的物品或優(yōu)惠等，這已經(jīng)符合了《合同法》對要約的定義，自然產(chǎn)生了法律效應(yīng)。

《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

(一)內(nèi)容具體確定;

(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”。構(gòu)成要約的廣告是希望和他人訂立合同的意思表示，因為這樣的合同就房屋質(zhì)量、價格、位置或配套設(shè)施設(shè)備、贈送物品等重要方面做出明確的說明，并且確實是這些方面對購房者最終做出購買決定起著極大作用，實際上其內(nèi)容是具體確定的。這些廣告內(nèi)容都是針對購買其房屋的客戶而言的，說明只要客戶與發(fā)展商簽訂房屋買賣合同并且雙方?jīng)]有其他改變廣告內(nèi)容的意思表示，發(fā)展商就應(yīng)該受廣告約束，向客戶提供廣告中提到的優(yōu)惠和便利。

《合同法》第十五條規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約”，這種廣告就不再是簡單的要約邀請，而是一種要約。《合同法》第十五條規(guī)定：“要約到達(dá)受要約人時生效”，就是說構(gòu)成要約的廣告在發(fā)布后即具有一定的法律效力，發(fā)布廣告的發(fā)展商不能夠輕易改變其廣告許諾。

如果購房者因為廣告宣傳的內(nèi)容即房屋價位、位置或配套設(shè)施設(shè)備而向開發(fā)商表示要買房，這個行為實際上是一種承諾。《合同法》第二十五條規(guī)定：“承諾生效時合同成立”，就是說，如果發(fā)展商沒有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件，那么就意味著雙方間已經(jīng)確立了合同。即使這些廣告內(nèi)容沒有被歸為合同條款，也是雙方間合同的組成部分，雙方都要遵守。由于廣告內(nèi)容沒有被寫在合同里，所以引發(fā)出很多問題。發(fā)展商借口合同中沒有規(guī)定而不兌現(xiàn)自己在廣告中的許諾，這是一種不講商業(yè)信譽的表現(xiàn)，也是不符合法律規(guī)定的。同時，建議廣大的購房者最好將廣告中的一些條件明確寫在購房合同中，以免出現(xiàn)一些不必要的麻煩，更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

2.由于法律對商品房銷售廣告的限定越來越規(guī)范，開發(fā)商為規(guī)避法律風(fēng)險，往往會在合同補充條款或附件中設(shè)定一些隱形的免責(zé)條款陷阱，如有開發(fā)商曾在合同附件里注明“合同與附件未注明的廣告、協(xié)議、樣板房的承諾都無效。”如有開發(fā)商故意將模糊不清的小區(qū)平面布局圖作為合同附件。

一方面，對于購房置業(yè)者而言，在購房簽約之時，一定要保持高度的警惕性，盡可能運用自己的知識結(jié)構(gòu)全面謹(jǐn)慎地審核待簽之合同條款，尤其對于合同的補充條款和附件部分，必要時不妨委托專業(yè)人士審核，以免一時疏忽，卻結(jié)百日之憂愁。

另一方面，購房者還需掌握一些擅用補充條款和附件的簽約技巧，與開發(fā)同據(jù)理力爭，將簽訂合同前的廣告、宣傳資料中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等所做的具體明確承諾作為補充條款寫入合同或粘貼作為合同附件，讓開發(fā)商蓋章確認(rèn)，構(gòu)成合同有效組成部分。

最后，不能忽視的是爭取簽訂有利于購房者的違約責(zé)任條款設(shè)定。由于既成事實的不動產(chǎn)建造后恢復(fù)的成本過高，在目前房地產(chǎn)價格不斷攀升的市場行情下，購房者應(yīng)做最壞打算地預(yù)見開發(fā)商不履行合同的法律后果，設(shè)定賠償數(shù)額較高、具體可行且合法的違約金條款，以防止得不償失，雖勝猶敗的判決結(jié)果。

從上面的法律條文，可以看出一般情況下，開發(fā)商要對自己的廣告負(fù)責(zé)，是不能輕易改變自己廣告的許諾的。還有就是簽合同時，我們要據(jù)理力爭，不能被房開商“忽悠”。最后，您想要了解更多的法律知識，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。