購房時會遇到哪些問題

(一)開發商隱瞞不具備相關資格或沒有商品房預售許可證等事實進行預售房交易。

一般而言，這種開發商本身的資質就差，且無誠信可言，這樣在購房人付了房款之后，一般無法取得預定的房屋，在合同被宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權利之前，缺乏誠信的開發商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權利也無法變成現實。

(二)開發商惡意搭售商品房。

當今社會，房價居高不下，而且持續呈現躥升勢頭，開發商往往通過在合同的“實測面積與暫測面積差異的處理”條款中設定不允許購房人在實際面積超過約定面積一定幅度(一般為3%)時有權解除合同，只能按合同價補足。這樣，在房價下跌時購房人則無法要求以交付時的市場價補足或造成購房人根本無能力補足而無端構成違約，更為嚴重的是可能造成開發商超預售許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產權登記。對于“縮水”的商品房，一個最大的麻煩是預計使用的面積達不到，房屋使用受限卻無法重新選擇。

(三)實際履行這種違約責任承擔方式使購房者“受困”。

商品房的逾期交付的原因很多，但多數法院對于違約責任的承擔方式都會選擇適用實際履行，致使購房人無法擺脫該合同而做重新選擇。而且在現行的格式文本“甲方逾期交付的違約責任”條款中，一般設定在超過幾個月后仍未交付時只能終止合同并獲得20%已付款的違約金或在獲得10%的已付款的違約金后繼續履行合同，這些都會使購房者的利益受到損害。

(四)發展商對房屋設計單方面做出重大調整。

這種行為實際上屬于開發商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對違約責任的規定上很不合理。合同中僅規定開發商退回房款并給付一定利息。依此，購房人在因設計重大調整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本合同中也無明確規定賠償，索賠的成功率預計很低。

(五)房屋的質量問題。

實踐中，一般認為裂縫在0。3mm以內屬合理安全使用范圍，但若0。3mm以內的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則極可能出現漏水的可能，且整修的效果差、程序繁瑣，對此購房人的利益難以得到保護。

對于出現的房產糾紛，您可以通過以下途徑解決：

(一)協商解決：

糾紛各方自行協商，平等、互利、合理、有償的妥善解決;主要是依據當事人之間訂立的合同進行協商，解決爭議雙方之間的房產糾紛。

如果糾紛各方無法協商解決，可根據糾紛的性質及法律關系分別向行政主管機關投訴，或申請仲裁，或向人民法院提起訴訟。

(二)行政機關依職權處理：

爭議雙方的一方向行政機關投訴后，行政機關根據主管范圍受理，依據有關法律和行政法規、規章作出行政決定。如當事人對行政決定不服，可提起復議或提起行政訴訟，除終局復議以外，須在收到復議決定書之日起15天內向人民法院提起行政訴訟。但行政決定一旦作出即可執行，提起行政復議或訴訟并不停止執行。

(三)仲裁或訴訟程序解決：

如果糾紛不屬于行政機關主管，當事人可申請仲裁或提起民事訴訟。申請仲裁必須有約定的仲裁協議，如無約定，不可申請仲裁，只能提起民事訴訟。仲裁實行一裁終局制。裁決作出后，當事人不可就同一糾紛再次申請仲裁或向人民法院起訴。

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