購(gòu)房時(shí)會(huì)遇到哪些問(wèn)題

(一)開(kāi)發(fā)商隱瞞不具備相關(guān)資格或沒(méi)有商品房預(yù)售許可證等事實(shí)進(jìn)行預(yù)售房交易。

一般而言，這種開(kāi)發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無(wú)誠(chéng)信可言，這樣在購(gòu)房人付了房款之后，一般無(wú)法取得預(yù)定的房屋，在合同被宣告為無(wú)效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書(shū)上的權(quán)利之前，缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書(shū)上的權(quán)利也無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)。

(二)開(kāi)發(fā)商惡意搭售商品房。

當(dāng)今社會(huì)，房?jī)r(jià)居高不下，而且持續(xù)呈現(xiàn)躥升勢(shì)頭，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)在合同的“實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購(gòu)房人在實(shí)際面積超過(guò)約定面積一定幅度(一般為3%)時(shí)有權(quán)解除合同，只能按合同價(jià)補(bǔ)足。這樣，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)購(gòu)房人則無(wú)法要求以交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足或造成購(gòu)房人根本無(wú)能力補(bǔ)足而無(wú)端構(gòu)成違約，更為嚴(yán)重的是可能造成開(kāi)發(fā)商超預(yù)售許可面積而使超面積部分的商品房無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。對(duì)于“縮水”的商品房，一個(gè)最大的麻煩是預(yù)計(jì)使用的面積達(dá)不到，房屋使用受限卻無(wú)法重新選擇。

(三)實(shí)際履行這種違約責(zé)任承擔(dān)方式使購(gòu)房者“受困”。

商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)方式都會(huì)選擇適用實(shí)際履行，致使購(gòu)房人無(wú)法擺脫該合同而做重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過(guò)幾個(gè)月后仍未交付時(shí)只能終止合同并獲得20%已付款的違約金或在獲得10%的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同，這些都會(huì)使購(gòu)房者的利益受到損害。

(四)發(fā)展商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。

這種行為實(shí)際上屬于開(kāi)發(fā)商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對(duì)違約責(zé)任的規(guī)定上很不合理。合同中僅規(guī)定開(kāi)發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，購(gòu)房人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿(mǎn)意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢(qián)才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本合同中也無(wú)明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

(五)房屋的質(zhì)量問(wèn)題。

實(shí)踐中，一般認(rèn)為裂縫在0。3mm以?xún)?nèi)屬合理安全使用范圍，但若0。3mm以?xún)?nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則極可能出現(xiàn)漏水的可能，且整修的效果差、程序繁瑣，對(duì)此購(gòu)房人的利益難以得到保護(hù)。

對(duì)于出現(xiàn)的房產(chǎn)糾紛，您可以通過(guò)以下途徑解決：

(一)協(xié)商解決：

糾紛各方自行協(xié)商，平等、互利、合理、有償?shù)耐咨平鉀Q;主要是依據(jù)當(dāng)事人之間訂立的合同進(jìn)行協(xié)商，解決爭(zhēng)議雙方之間的房產(chǎn)糾紛。

如果糾紛各方無(wú)法協(xié)商解決，可根據(jù)糾紛的性質(zhì)及法律關(guān)系分別向行政主管機(jī)關(guān)投訴，或申請(qǐng)仲裁，或向人民法院提起訴訟。

(二)行政機(jī)關(guān)依職權(quán)處理：

爭(zhēng)議雙方的一方向行政機(jī)關(guān)投訴后，行政機(jī)關(guān)根據(jù)主管范圍受理，依據(jù)有關(guān)法律和行政法規(guī)、規(guī)章作出行政決定。如當(dāng)事人對(duì)行政決定不服，可提起復(fù)議或提起行政訴訟，除終局復(fù)議以外，須在收到復(fù)議決定書(shū)之日起15天內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。但行政決定一旦作出即可執(zhí)行，提起行政復(fù)議或訴訟并不停止執(zhí)行。

(三)仲裁或訴訟程序解決：

如果糾紛不屬于行政機(jī)關(guān)主管，當(dāng)事人可申請(qǐng)仲裁或提起民事訴訟。申請(qǐng)仲裁必須有約定的仲裁協(xié)議，如無(wú)約定，不可申請(qǐng)仲裁，只能提起民事訴訟。仲裁實(shí)行一裁終局制。裁決作出后，當(dāng)事人不可就同一糾紛再次申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。

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