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居間人雖未促成合委托人要不要支付必要的費用
居間人雖未促成合委托人要不要支付必要的費用
《合同法》第427條規定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。在促成房地產買賣合同簽訂之間，中介機構可能已經作了大量的前期工作，比如替業主發布廣告、帶領客戶看房、提供選購意見、解答買賣手續的咨詢等等，這一規定是對中介機構合法權益作出的保護條款，符合公平合理的原則。
從目前的審判實踐來看，《合同法》所規定的“從事居間活動支出的必要費用”這一表述過于籠統，不夠清晰，缺乏可操作性。筆者認為，為了降低法官自由裁量的風險、避免執法不統一的情況，能否考慮制定一個階段性的收費標準，如以中介機構向雙方提供信息、進行磋商談判、促成合同簽訂、協助辦理交易、交易完成等作為各個階段的標志，每達到一個階段即有一個階段的收費標準，如全部履行居間義務的則按居間報酬收取，即便最終交易無法完成，居間人獲取必要的費用仍然有法可依。
根據《中華人民共和國合同法》第四百二十四條的規定，居間合同是指居間人和委托人約定，由居間人向委托人報告訂約機會或提供訂立合同的媒介服務，委托人向居間人給付報酬的合同，居間合同為有償合同。對于委托人向居間人給付報酬的條件，如果居間人和委托人簽訂的居間合同對居間費的支付有約定，則應依當事人的約定作出認定。如果居間合同沒有約定，按照《中華人民共和國合同法》第四百二十六條和四百二十七條的規定，居間人促成合同成立的，委托人應當支付報酬，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。因此，判決支付居間費的依據為是否促成合同成立，而不是合同是否履行。而居間人雖未促成合同成立，但為履行居間合同而支出的必要費用仍可請求委托人支付。此外，判決支付居間費應否考慮所簽合同的效力問題，應結合具體案情分析。如果影響合同效力的因素是居間人為履行居間合同所提供的，則居間人不得請求委托人支付報酬；如果影響合同效力的因素與居間人提供的服務無關，則不應影響居間費的支付。
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