預售房所有權與期得權有何區別

從法理上看,房屋所有權轉移的前提應當首先有房,沒有房屋便不存在所有權。當然實踐中普遍存在預售房屋問題,在此情形下與購買現房相比，消費者確實承擔一定的風險。如房屋質量問題、房屋規劃的變更問題、房屋功能的缺失等。如果存在上述情況，消費者在房屋交接時就可能與開發商存在一定的糾紛，因此，許多學者都呼吁應當實行現房銷售制度，取代目前的房屋預售制度。當然，就開發商而言，房屋預售制度可以適當地轉嫁其銷售風險，而對消費者而言卻又不甚公平。

商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預售又稱賣樓花。商品房現售與商品房預售主要差異在于，商品房預售要求投入開發建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現售要求已通過竣工驗收，預售合同簽訂以后，可能出現某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權，商品房預售對買房人而言存在更大的風險。

根據《商品房銷售管理辦法》規定，商品房現售的條件為：

(1)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。這個條件主要為了確保現售商品房房地產開發企業的主體資格合法。

(2)取得國有土地使用權證書。主要為了確保現售商品房的用地合法。

(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證。主要為了確保現售商品房規劃、建設手續合法。

(4)已通過竣工驗收。主要為了確保現售商品房符合工程建設質量標準。

(5)拆遷安置已經落實。主要為了保障被拆遷人的合法權益。

(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。主要為了確保現售商品房達到基本使用條件。

(7)物業服務方案已經落實。主要為了避免商品房銷售后產生糾紛，同時物業服務也是買受人決定是否購買商品房的因素之一。

另外實際操作中，房地產開發企業現售商品房時應完成房屋所有權初始登記(即取得大產權)。商品房預售的條件為：

(1)預售人已經交付國有土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證書。主要為了確保預售商品房用地合法。

(2)預售人已經取得了該建設工程規劃許可證。主要為了確保商品房預售規劃手續合法。

(3)預售人投入建設的資金，按照提供預售的商品房計算，已經達到了工程建設總投資的25%以上，并且已經確定了施工進度和竣工交付日期。這是商品房預售的關鍵條件，也是預售商品房區別于現售商品房的主要條件。

(4)預售人已經取得了商品房預售許可證。主要為了確保預售合法，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。

商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，預售房所有權是在購買之后才有的，期得權是期房所得的權利，一般是沒有辦理房產證的，以上就是相關回答，如果有其他法律問題你可以咨詢律霸網的律師。