一、什么購房定金

定金指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢款。合同法第一百一十五條規定“當事人可以依照〈中華人民共和國擔保法〉約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”這就是我們通常說的定金罰則。本案中，因為開發商的原因，合同得房率由78%降低到75%，顯然作為收受定金的開發商沒有履行約定的義務，而且也承認了此點(從退回首付和產權費用并說一周以內給退現金可以確證)。

至于以簽認購協議上沒有這方面的約定為由拒絕退還定金，根據《中華人民共和國合同法》、《商品房買賣合同》、《補充協議》等法律文件，類似的霸王條款完全是開發商強施給購房者的，雖然沒有明確定金一詞，但從協議內容上看是符合定金的事實。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔保的，如果因為當事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人的事由導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買房人。從此條的規定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔保法司法解釋的規定是一致的。

二、退房及退訂金相關法律知識

建設部的《商品房銷售管理辦法》規定：“符合商品房銷售條件的房地產開發企業，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用”。除了依據相關法規，要避免定金陷阱，還要注意以下幾點：

1、首先不要與開發商簽訂認購協議書，不要交定金。在商品房的交易過程中，在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。

2、是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據有兩個：一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持;二是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預付款性質，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發商取得了該款項，屬于不當得利，因此因按不當得利的法律規定來處理。

3、是在簽訂認購協議時明確約定對自己有利的內容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。

綜上所訴，我們知道退定金是有一定條件的，如果因為合同條款意見達不到一致定金可以退，但是，必須是在認購書約定的期限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。而且購房人必須要拿出雙方修改記錄來證明或者雙方談話的錄音來證明。當然，對于內部認購等無銷售許可證或產權證的項目，因為身不具備銷售的條件，因此任何情況下定金都可退，也不需要做大量的取證工作，直接起訴即可。