按揭風(fēng)險可能源于房產(chǎn)商的欺詐行為，或房產(chǎn)商經(jīng)營不善，無法按期交樓，及交樓質(zhì)量不符合《商品房買賣合同約定》導(dǎo)致的購買人要求解除合同，甚至購房人因失業(yè)、殘疾或主觀原因無法按期償還借款等因素。且貸款銀行多為專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門，其資金來源主要是儲蓄存款，基本上屬于短期資金來源，而住房按揭貸款期限一般較長，五至三十年不等，金融機構(gòu)因此存在著銀行以短期資金負擔長期貸款的風(fēng)險，即流動性風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)按揭起步較晚，樓市缺乏穩(wěn)定性且抵押物評估及樓宇拍賣等方面存在不足。

以上原因致使銀行在減少付款首期和延長貸款期限方面裹足不前，嚴重影響了購房人的積極性，不利于推動房地產(chǎn)業(yè)甚至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。

(二)西方保險業(yè)介入住房按揭的經(jīng)驗

在西方發(fā)達國家，保險公司(機構(gòu))是房地產(chǎn)金融市場的一個重要主體，它包括官方的保險機構(gòu)和私人的保險公司，前者實際上經(jīng)營政策性保險業(yè)務(wù)，后者則經(jīng)營商業(yè)性保險業(yè)務(wù)，它們在房地產(chǎn)保險市場上，主要開展三個方面的業(yè)務(wù)：一是為房地產(chǎn)業(yè)辦理財產(chǎn)保險;二是為抵押的房地產(chǎn)辦理抵押保險;三是為房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險。

美國既有官方的保險機構(gòu)，也有私人保險公司，共同構(gòu)成按揭保險，房地產(chǎn)保險業(yè)高度發(fā)達。作為官方的保險機構(gòu)有聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局，前者承包經(jīng)其認可的任何私人金融機構(gòu)向居民發(fā)放的住宅抵押貸款，借款人出現(xiàn)違約時，由聯(lián)邦住宅管理局承擔保險責任;后者專門為退伍軍人從金融機構(gòu)獲得住宅抵押貸款提供保證或保險。除此以外的其他抵押貸款，一般由私人保險公司(如美國抵押貸款公司)提供保險。

加拿大1945年頒布了《國家住宅法案》，據(jù)此成立了加拿大抵押貸款和建房公司。該公司為官方保險機構(gòu)，制定了金融機構(gòu)發(fā)放住宅抵押貸款的一些具體規(guī)定，并對符合規(guī)定的住宅抵押貸款提供保險。在借款人最終無力償還的情況下，該公司負責賠償損失。

澳大利亞根據(jù)國會通過的《住房貸款保險法》，1965年成立了住房貸款保險公司，作為購房居民在存款不足的情況下引導(dǎo)放款商發(fā)放住宅貸款的手段。由于有了貸款保險公司的保險，放款商就可以在沒有任何風(fēng)險的情況下按照慣例的借款價值比率發(fā)放貸款。日本"人壽保險金融系統(tǒng)"作為住宅貸款擔保系統(tǒng)為住宅抵押貸款提供擔保。英國住宅抵押貸款主要由保險公司作保，通過保險公司保險的住宅抵押貸款要占所有住宅抵押貸款的80%以上。(注三)

由于保險公司的參與介入，推進了這些國家住宅金融市場的發(fā)展，為居民住宅消費提供了政策上的便利，并鼓勵和刺激了住宅消費，促進了房地產(chǎn)住宅市場的發(fā)展。

(三)我國房地產(chǎn)保險現(xiàn)狀及解決方案

目前，我國房地產(chǎn)保險品種幾乎僅限于抵押住房保險，這是購房者按照貸款銀行的要求向保險公司投保的一種保險，抵押的住房在火災(zāi)等自然災(zāi)害或意外事故中所遭受的保險責任內(nèi)的損失由保險公司賠付，這實際是購房者花錢保障銀行的利益，公眾對這種單一品種的房地產(chǎn)保險反映冷淡，不少消費者認為住房作為一種不動產(chǎn)不可能丟失，所以，其風(fēng)險很小，且銀行是受益者，要投保也該由銀行來支付保費，個人沒有投保的必要。這種由險種單一而引致對房地產(chǎn)保險的片面認識嚴重地制約了對房地產(chǎn)保險的需求。(注五)

近期商品房按揭保證保險已逐步替代抵押住房保險，并為越來越多的銀行所接受。商品房按揭保證保險是指由保險人承擔商業(yè)信用中的信用風(fēng)險的一類新型財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)。權(quán)利人要求保險人擔保債務(wù)人或買方信用的保險屬于信用保險;被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求，由保險人擔保被保證人信用的保險屬于保證保險。日常通稱信用保證保險。購房者只需交納少量的保費購買商品房按揭保證保險，在購房者由于自然災(zāi)害、意外事故或市場風(fēng)險等原因造成傷殘、疾病、失業(yè)等后果，收入流中斷不再具有償還貸款能力期間，保險公司便可代替購房者向銀行歸還這段時期的貸款本息，化解了購房者的房屋被低價拍賣的風(fēng)險。一些論著因保險合同出現(xiàn)“第一受益人”字眼，將該保險歸為財產(chǎn)保險，引入《保險法》有關(guān)受益人僅限于人身保險的規(guī)定，得出《抵押住房保險合同》不符合《保險法》規(guī)定、保險公司越俎代庖的結(jié)論，此觀點有待商榷(注六)。實際上，銀行因為有了保險公司的還款保證而較大幅度地提高貸款與房價的比率，例如在美國、日本，得益于房地產(chǎn)信用保證保險，貸款與房價比率可以高達95%，這使首期付款額下降到普通居民的承受能力之內(nèi)。

筆者認為，需要運用商業(yè)銀行法律規(guī)避型創(chuàng)新的相關(guān)理論，開發(fā)新的險種以降低銀行貸款風(fēng)險，進而減少購房人首期付款及供款負擔，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。借鑒國外經(jīng)驗，可以考慮以下險種：

1、住房抵押貸款壽險

住房抵押貸款壽險是購房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合的一個險種，其與住房信用保證保險密不可分、彼此互補，是ING(**國際集團)模式(個人住房融資與壽險聯(lián)合運營機制)的核心。ING模式要求購房者購買相應(yīng)年期和金額的人壽保險作為貸款的抵押，在這種機制下，一方面購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金恰足以清償貸款本金，經(jīng)濟負擔大為減輕;另一方面，又保障購房者因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時，其家庭其他成員可使用保險公司提供的保險金繼續(xù)按期歸還貸款，直至本息歸還完畢，確保貸款提供者的債權(quán)，不會因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回構(gòu)成風(fēng)險。且由于保險公司介入，ING模式不要求第三方(即房地產(chǎn)開發(fā)商)作為保證人，購房者在購買失業(yè)保險及房屋損失險、醫(yī)療保險后，壽險公司的風(fēng)險亦大為降低，可以看出，ING模式對于購房者、保險公司、商業(yè)銀行和房產(chǎn)商均有重要意義。

2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險

產(chǎn)權(quán)保險的標的是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)保險的保證人向購房者保證其所購房屋是完全合法的，保證其房屋無其他債務(wù)的牽連，即沒有任何別人再擁有此房屋的任何部分，對此房屋的任何部分有任何訴訟或糾紛時，房地產(chǎn)保險公司承擔一切風(fēng)險。

產(chǎn)權(quán)保險增加了房地產(chǎn)交易的可信度，具有廣闊的市場前景，在目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)育初期，產(chǎn)權(quán)保險彌補了管理、信息與法律上的不足，可起到激濁揚清、規(guī)范市場的作用。

3、房地產(chǎn)質(zhì)量保險

由房地產(chǎn)開發(fā)商向保險公司投保質(zhì)量險，當商品房發(fā)生承包責任內(nèi)的質(zhì)量問題，可直接由保險公司向購房者承擔賠償責任，這樣既確保了購房者的利益又可提高房產(chǎn)商的信譽，保險公司對建筑工程質(zhì)量的有力監(jiān)督也可促進住宅工程質(zhì)量的改進，保險公司本身也可借此開拓一攬子保險業(yè)務(wù)。

4、建筑工程險

對于樓花按揭貸款，為防止來源于房屋質(zhì)量嚴重不合格等風(fēng)險，銀行可要求房產(chǎn)商投保建筑工程險。