常州存量房含義

我們知道，存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場。

下面，我們來了解一下《常州市區存量房交易網上管理辦法》，以及與之相配套的存量房交易網上管理系統的有關情況：

一、《辦法》出臺的背景

2005年，國家清理行政許可項目時，取消了對房地產經紀機構資質核準的行政許可項目，使我們在房地產經紀行業管理中行政手段缺失，造成了存量房交易過程中的不規范現象及相關糾紛不斷增加。今年以來，國家對房地產市場進行了新一輪的調控，并特別指出要加強對中介行業及存量房市場的監管。在此背景下，作為房地產中介行業的主管部門，我局積極貫徹中央政府宏觀調控精神，根據國務院《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔2010〕4號)和住建部關于“建立健全房地產經紀市場監管體系，加快開通房地產經紀合同和交易合同網上簽約系統，構建統一的網上簽約、交易過戶、產權登記信息平臺”的要求，經過認真調研，并借鑒周邊城市的經驗，結合常州市房地產市場的實際情況，制定出臺了《常州市區存量房交易網上管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，并于2010年11月1日正式實施。

二、《辦法》的主要內容

(一)強化機構備案管理：住建部頒布的《城市房地產中介服務管理規定》要求設立房地產經紀機構應當具備一定數量的房地產經紀人，并在領取營業執照一個月內到房產行政管理部門依法備案，但未制定相應的保障措施，造成該規定在實踐中難以完全貫徹。為執行好上位法的要求，常州市《辦法》中規定了只有備案房地產經紀機構和注冊房地產經紀人方可進入存量房操作系統開展經紀業務。

(二)禁止發布虛假房源信息：針對目前各種公共平臺上發布的房源信息真假混雜的狀況，《辦法》規定經紀機構應對其通過存量房交易網上管理系統發布信息的真實性和合法性負責，經紀機構必須查驗房屋權利狀況和自然狀況，對于權屬不清、授權不明的房屋，經紀機構不應接受委托，禁止利用存量房交易網上管理系統發布虛假房源信息或交易信息。

(三)推行示范合同文本：當前市民在接受經紀服務中使用的都是經紀機構提供的合同文本，這些文本樣式不一，內容各異，普遍存在模糊消費者權利，加重消費者義務的條款，甚至有些經紀機構不簽合同，一旦發生交易糾紛，市民往往處于不利狀態。《辦法》規定，市區范圍內的經紀活動必須依托“常州市存量房交易網上管理系統”簽訂由行政主管部門制定的《存量房出售委托合同》、《存量房承購委托合同》和《存量房買賣合同》，以明確當事各方的權利義務關系，保障當事人的合法權益。

(四)建立誠信評價體系：《辦法》規定自存量房買賣合同簽訂之日起一年內，買賣雙方可以對經紀機構的服務進行在線評價，評價情況將記錄在經紀機構的交易檔案中。此外，行政管理部門將在經紀機構和經紀人的信用檔案中記錄其獎懲情況。市民可以通過在線查看誠信檔案了解經紀機構及經紀人的綜合信息。

三、“常州市存量房交易網上管理系統”簡介

將與《辦法》同步實施的“常州市存量房交易網上管理系統”，是我局按照住建部《房地產市場信息系統技術規范》的相關要求設計開發的房地產經紀管理信息系統，是保障《辦法》具體落實的操作平臺。

該系統由房地產經紀機構管理、房地產經紀人管理、存量房合同備案、統計分析、誠信檔案、信息發布等6個子系統組成，主要面向行政管理部門、房地產經紀機構、房地產經紀人和公眾等用戶。行政管理部門可以通過操作系統準入機制以及構建行業(人員)誠信檔案來加強對房地產經紀行業的監管，并依托網絡進行無紙化的日常行政審核以提升效能、服務企業、方便群眾。房地產經紀機構可以通過網上申報完成房地產經紀機構備案、年檢，房地產經紀人注冊等日常管理工作;可以利用系統強大的統計功能對機構、分支機構甚至單個經紀人的業績進行實時查閱以及跟蹤在本機構委托過的房源的交易情況;還可以進行存量房交易數據的統計以及在“常州市房地產信息網”上發布房源供求信息。房地產經紀人在該平臺上主要完成存量房出售或承購委托合同、買賣合同的簽訂和備案。公眾可以利用系統提供的全面、準確、即時的房源出售信息、求購信息、政策信息、房地產經紀機構及房地產經紀人誠信檔案來選擇中介服務，可以對房地產經紀機構及其經紀人的服務進行評價。該系統的開發實施是貫徹市委市政府“政策惠民、事實利民、服務為民”以及建立健全常州市房地產市場信息系統和預警預報體系的重要舉措。

四、開展存量房交易網上管理工作的意義

開展存量房交易網上管理工作，可以從以下八個方面來規范常州市存量房交易和房地產經紀活動，從而切實維護存量房買賣雙方和房地產經紀機構的合法權益。第一、通過登陸密鑰防止無證無照的從業主體進行存量房經紀活動。第二、通過明確信息發布責任及房源信息核驗保證掛牌信息的真實有效性。第三、通過統一的信息發布平臺使房源供求信息集中化、透明化、暢通化。第四、通過推行合同示范文本有助于嚴格經紀程序、規范交易過程。第五、通過建立房地產經紀誠信體系為公眾提供有效監督手段和選擇中介服務的參考依據。第六、通過系統強大的數據統計功能可以及時、準確、全面的掌握存量房市場情況，為行業管理和市場調控提供決策依據。第七、通過簽約過程控制防止“一房二賣”的情況發生。第八、通過房屋交易進程的權限查詢使經紀機構能夠適度了解委托房源的交易去向，有助于遭遇“跳單”可及時維權。

《常州市區存量房交易網上管理辦法》的出臺實施，以及配套系統的運行，不僅是我局2010年十項重點工作之一，也是今年全市六十項重點工作之一;不僅是提高全市房地產經紀執業水平、推動行業科學可持續發展的必然要求，也是規范企業經營行為、提升中介行業形象、引導經紀機構創建企業品牌的有效手段，更為廣大市民營造了透明、公開的存量房交易信息環境，提供了安全、可信的交易平臺。