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寧波
逾期交房要不要給業主違約金
法律咨詢：
2008年，我付全款買了一套房子，開發商承諾在交房后36個月內辦大紅本，并且約定在4個月后交房，合同中也寫明，如果逾期，開發商要給我萬分之三的違約金。沒想到，幾個月前開發商才通知拿鑰匙，光違約金他就應該給我11萬元。我和他們商量，不用支付違約金但我換套大點兒的房子，開發商不同意。我能不能打官司要違約金?現在我還沒拿房鑰匙，打官司的話開發商會不會不給我房子?買房的時候開發商五證不全。
律師回復：
在合同中已經約定了逾期交房的違約責任，你完全可以走法律途徑向開發商要求承擔違約責任。五證不全要看缺少哪個證。
《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
另外該解釋第九條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
一般來講合同被認定無效，但是你可以要求其支付承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任并賠償包括房屋差價在內的全部損失。
有關延期交房專家意見：
在針對“延期交房”話題采訪中，多位行業人士均表示，和開發商相比，買房人在涉及房產糾紛時往往是“弱勢群體”，買房人只有在跟開發商多次交涉無果后才會考慮到法院起訴，可這時已經距離交房時間很久，有的長達一兩年，往往雙方就訴訟時效就要爭執很長時間，“耗時間又耗精力”，大多訴諸法律的買房人對此都頭疼不已。但仍有不少當事人認為，打官司是促成違約金事項調解的最好方法，因為即便有千萬種理由，開發商也多站不住腳。
不打官司的買房人其實也并不輕松。有的樓盤延期時間較短，開發商往往會利用房門鑰匙、電卡等為砝碼，要求買房人同意不再追究違約金，或只支付少量違約金作為補償。如果延時時間較長，有些開發商就會“絞盡腦汁玩貓膩”，將違約金折換成物業費、裝修押金、水電費等，買房人覺得這也算是把錢要回來了，但往往這些費用事后會被以各種理由扣除。
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