目前商品房買賣的實踐中，買受人受領房屋前通過自行檢查或者委托專業人士驗房漸成慣例，因驗房過程中發現存在質量問題而拒絕受領產生糾紛的情形亦比比皆是。就此問題如何處理，已漸成審判實務中的難點、熱點問題，枚舉數例。

例1.某開發商甲，于約定的期限內向買受人乙交付房屋，乙驗房后發現交付的房屋存在局部漏水及空鼓情況，即以此為由拒收房屋，并于嗣后起訴要求開發商甲承擔逾期交房違約金。乙之請求應否支持?

例2.在上例中，若房屋存在大面積漏水及空鼓，已經無法實際居住使用，則乙之請求應否支持?

例3.如《商品房買賣合同》中約定房屋安裝鋁合金防盜門，開發商甲于約定的交房時間交付的房屋安裝的是鋼制防盜門，則買受人乙能否拒收房屋并請求逾期交房違約金?

以上三例，呈現了實務中遇到的類似案件的三種基本類型，例1為一般的瑕疵，例2為影響合同目的的瑕疵，例3為存在不符合標的物約定的瑕疵。其中所需討論的問題有二：其一，商品房買賣合同中，交付條件如何判定?其二，受領前雖有質量瑕疵但符合交付條件的，買受人可否拒收?開發商是否需要承擔逾期交房違約金?

一、交付條件的判定

商品房買賣合同中，開發商負有兩項主要合同義務：交付房屋;轉移房屋所有權。開發商交付的房屋應符合交付條件自不待言，唯對于交付條件如何判定存有爭議。有觀點認為，應以當事人的約定為準。此為最狹義的理解，筆者不敢茍同。筆者認為，結合商品房買賣示范合同及法律規定，商品房買賣合同中交付條件必須同時具備下述兩條：

1.交付的房屋符合對交付條件和標的物本身的具體約定。首先，約定的交付條件通常包括示范文本中的取得建設工程竣工驗收備案證明文件、取得房屋測繪報告以及開通燃氣、水、電、道路等，上述條件于交付時必須具備。其次，雙方當事人關于標的物本身的具體約定在交付時亦應具備。譬如例3，合同中約定安裝鋁合金防盜門，而交付之房屋安裝的是鋼制防盜門，顯然不符合合同約定，應認為不具備交付的條件。

2.交付的房屋不存在主體結構質量問題和影響合同目的實現的瑕疵。首先，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”買受人于房屋交付后發現房屋主體結構質量不合格，尚可解除合同，則舉輕以明重，于交付前即發現主體結構質量不合格，則更應認定為不符合交付條件。其次，買受人購買房屋，系為了居住使用，倘若存在的瑕疵足以影響到該目的的實現，則該交付行為對買受人而言即無意義，故不存在影響居住瑕疵亦應作為交付條件。

二、交付時間的判定

是否構成逾期交房，取決于開發商交付的房屋被拒收應如何認定，而此則根據買受人有無拒絕受領權利而有不同。對此問題，有觀點認為，買受人在受領之前發現交付的房屋存在質量問題，無論質量問題之大小均可拒收，開發商的交付行為尚未完成，買受人可請求合同約定交付時間到開發商交付無瑕疵房屋期間的逾期交房違約金。從我國法律規定、合同約定及審判實務來看，作者不贊同這種觀點。

1.從法律規定分析。合同法第一百四十八條規定：“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。”對該條作相反解釋，在交付的房屋不存在影響合同目的質量瑕疵的情形下，買受人不得拒絕受領。

2.從合同約定分析。商品房買賣示范合同將交付條件作為其必要的組成部分，允許當事人選擇約定，合同法及相關司法解釋為避免當事人思慮不周，對交付條件也進行了必要的限定。倘若房屋存在任何質量問題買受人即可拒絕收房，則合同法、司法解釋以及當事人約定的交付條件將成為具文，顯然不符合當事人訂立合同時約定交付條件的真意。

3.從審判實務分析。毋庸諱言，商品房的建造開發系一項浩繁的工程，在主要依靠人工建造的現有技術條件下，存在一定的瑕疵事所難免。若無論質量瑕疵嚴重與否買受人均可拒收，可能會導致荒謬的結果。譬如買受人乙以房屋存在空鼓為由拒收，待開發商甲修復后再次交付，乙再以房屋存在漏水為由拒收，數次反復，則開發商將長期處于逾期交房狀態，這種結果不盡妥適。

因此，如果開發商交付的房屋符合交付條件，則買受人不能拒收，其拒絕受領者，則認定為已經交付，標的物毀損滅失的風險自此時起由買受人承擔。倘若開發商房屋交付系在雙方約定的交付時間提出，則無需承擔逾期交房違約金。當然，對于房屋存在的質量瑕疵，買受人可請求開發商承擔瑕疵擔保責任，因此買受人的權利仍能得到周全的保護。

綜上，對前述諸例應作不同的處理：在例1中，局部的漏水和空鼓，不影響房屋買賣合同目的的實現，買受人不能拒絕受領，但有修復請求權或修復費用請求權，并可要求開發商承擔修復行為對其造成的損失(《解釋》第十三條)。在例2和例3中，買受人則可以拒絕收房，并要求開發商支付約定的履行之日到交付符合交付條件的房屋之日的逾期交房違約金。