什么是查封房

在法律上，查封是指對(duì)當(dāng)事人的財(cái)物或場(chǎng)所就地封存的法律強(qiáng)制措施。查封房，是指在房屋交易過(guò)程中，交易標(biāo)的房屋實(shí)際處于被法院依法查封狀態(tài)下的房子。

案情

市民李某全資購(gòu)買了一套房屋，但在辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中，李某才知道因開(kāi)發(fā)商與施工單位存在工程款爭(zhēng)議，該房屋已被施工單位申請(qǐng)法院查封了。經(jīng)核實(shí)，該房屋不僅被法院查封了，而且在法院查封前，開(kāi)發(fā)商已將該房屋抵押給了銀行，開(kāi)發(fā)商與銀行之間也正在訴訟中。眼看房屋無(wú)法過(guò)戶，李某便將開(kāi)發(fā)商訴至法院主張其訴權(quán)。

解析

購(gòu)房者在未取得產(chǎn)權(quán)之前對(duì)開(kāi)發(fā)商僅享有普通債權(quán)，而房產(chǎn)一旦被抵押，銀行等金融機(jī)構(gòu)往往以物權(quán)優(yōu)于債權(quán)進(jìn)行抗辯，并主張其權(quán)利應(yīng)優(yōu)先獲得賠償。本案中，李某購(gòu)房時(shí)房屋已被抵押，但李某對(duì)該房屋享有的更多的是生存權(quán)等權(quán)益，而銀行等的權(quán)利更多為經(jīng)營(yíng)之屬性，二者發(fā)生沖突的，則應(yīng)保護(hù)弱勢(shì)購(gòu)房者的利益，最高法去年亦確認(rèn)了購(gòu)房者基本債權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償?shù)闹笇?dǎo)意見(jiàn)。

在爛尾樓的博弈中，最高法在法律框架內(nèi)，認(rèn)定處于最弱勢(shì)的購(gòu)房者為被優(yōu)先保護(hù)的對(duì)象，應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先受償權(quán)，但爛尾樓給購(gòu)房者卻帶來(lái)了無(wú)盡煩惱，因房屋涉及金額巨大，故購(gòu)房者在購(gòu)買房屋之前應(yīng)進(jìn)行必要的盡職性調(diào)查與取證，必要時(shí)可聘請(qǐng)律師介入，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)價(jià)位明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房屋保持足夠的謹(jǐn)慎與警惕，以避免“貪小便宜吃大虧”的發(fā)生。

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