一、如何認定借名買房合同的有效性

借名合同屬于合同的一種，按照《合同法》的規定，有下列情形之一的，合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規的強制性規定。

目前來說，法律和行政法規并沒有明確禁止當事人借名買房。但是，借名合同是否有效并沒有一個標準答案。

1、如果所購買房屋為商業性的，那么借名買房合同一般有效。比如，《北京高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》中規定：“當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”據此，在北京市，司法實踐中對于一般的商品房借名買房行為，認定有效的居多。其主要原因是為了維護社會的穩定，為了遵守《民法通則》中誠實信用的基本原則。

2、如果所購房屋為經濟適用房或其他保障性住房的，那么借名買房合同可能就無效。從政府推出安居房和限價房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優惠政策，在開發安居房和限價房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉讓的實際上是基于其符合政府規定的條件從而享有的購房權，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價房，而原應享受安居房或限價房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而違反了社會公共利益。因此，在有些法院的判決中，會認定借名合同是無效的。

二、借名購房有哪些風險

下面通過一個具體案例，告訴大家借名買房到底有什么風險：

2005年溫先生欲通過貸款方式購買朝陽區一套商品房，但因臨近退休，銀行不給貸款，他只好找在外企工作的外甥郭某協商。郭某同意幫忙，以自己的名義與開發商簽訂購房合同，并與銀行簽訂貸款合同。溫先生則支付了購房款，負責每月還貸。溫先生裝修新房后入住，卻不料去年郭某有了外遇，其妻朱某起訴離婚，要求分割登記在郭某名下的這套房屋。溫先生得知后心急如焚。

朱某起訴離婚，要求對該房屋進行分割，而郭某是在與朱某夫妻關系存續期間取得的該房屋所有權證。在沒有其他法院對該房屋權屬作出認定前，受理離婚案件的法院應當以房屋所有權證上登記的人推定為房屋所有權人，因房屋所有權證是證明房屋所有權的合法憑證。因此，該房屋有被分割的風險。

從司法實踐來說，對于商業性住房，一般情況下借名買房合同都會被認定為有效，但是對于保障性住房的話，借名合同則常常被認定為無效。購房者必須知道，借名買房存在很多的風險，除非萬不得已，盡量避免借名買房。在辦理借名買房的過程中，應當在律師的幫組下，在借名買房合同中把相關事宜約定清楚和詳細，這樣才能避免發生糾紛給自己造成巨大損失。

借名買房合同的有效性主要是根據房屋的性質和用途來認定的，如果所購房屋為商業性的，則合同有效;反之為經濟適用房或其他保障性住房的，則合同無效。如有疑問，歡迎到律霸網進行律師咨詢。