2010年5月，錢某出資15萬元從某商品市場主辦單位處購得一間門面房使用權。雙方約定，房屋所有權歸市場主辦單位所有，錢某可長期享有房屋使用權，并可自由轉讓。同年8月，錢某將此房出租給趙某，租期3年，租金每年15000元。2012年12月，錢某又與張某簽訂一份合同，約定將門面房賣給張某，收取價款13萬元。2013年1月，張某通知趙某房子已被其所買。趙某得知后，以錢某與張某之間房屋買賣沒有事先告知承租人，侵犯其優先購買權為由訴至法院，要求法院宣告錢某與張某之間房屋轉讓合同無效。

[分歧]

在該案的審理過程中，形成四種不同意見。

第一種意見認為，錢趙之間簽定的租賃合同合法有效。錢某未依法律規定提前三個月告知承租人趙某，即與張某達成房屋買賣協議，將房屋賣給張某，侵犯了趙某的優先購買權。趙某以享有優先購買權為由請求法院宣告二人之間房屋買賣無效，法院應予支持。

第二種意見認為，不論趙某有無優先購買權，因錢某并非門面房的所有權人，他以其本人名義將門面房轉讓他人屬無權處分，且未得到所有權人的追認，應確認錢某與張某之間簽訂的買賣合同無效，趙某的訴訟請求應予支持。

第三種意見認為，錢某與張某簽訂的協議并非房屋買賣合同，而是使用權轉讓合同。轉讓行為雖合法有效，但出租人出賣房屋所有權是承租人行使優先購買權的前提和基礎，本案系房屋使用權轉讓合同并非房屋所有權買賣合同，則房屋使用權轉讓承租人無優先購買權，趙某的訴訟請求不能支持。

第四種意見同樣認為，錢某與張某簽訂的協議并非房屋買賣合同，而是使用權轉讓合同。根據有關法律規定精神，使用權轉讓中承租人應當享有優先購買權，法院應予支持趙某的請求。

[評析]

本案的爭議焦點在于：一是錢某與張某簽訂的“買賣合同”的性質與效力該如何認定;二是趙某對錢某、張某二人的轉讓行為能否主張優先購買。

一、關于本案的“買賣合同”性質與效力的認定

分析該“買賣合同”的性質與效力，首先就要分析錢某享有權利的法律性質。錢某與主辦單位約定，錢某取得轉讓房屋的長期使用權和自由轉讓權，房屋所有權仍歸主辦單位所有。這是市場經濟中，為更好地實現物的效能，而出現的所有權權能分離的一種特殊情況。作為所有權人的主辦單位，其目的是通過對房屋所有權能的剝離，實現收取市場管理費、繁榮市場經濟等期待利益;而購買者購買市場門面房使用權，也不僅僅是為了取得居住性的使用價值，而是以此為依托經營謀取收益價值。

本案形式上，錢某轉讓房屋是轉讓房屋所有權，該“買賣合同”系房屋買賣合同，由于錢某并非房屋所有權人，他以本人名義轉讓房屋屬無權處分行為，且未得到所有權人的追認，貌似應當確認轉讓行為無效。而從以下三點衡量，就會對該“買賣合同”作出符合實際的理解。首先，從雙方訂立合同的目的看，張某受讓交易房屋是要取代錢某與所有權人之間的合同關系，以此房在市場經營謀利;錢某轉讓房屋是為了獲取差額利潤。從轉讓雙方的真實表示看，所欲轉讓和所欲取得的均在于房屋的市場經營價值即上述論及的房屋用益性，而非房屋本身的交換價值。其次，錢某轉讓房屋已事先得到主辦單位“可自由轉讓”的認可，并不違反現有法律法規的規定。第三，從該“買賣合同”為有償轉讓看，雙方經過轉讓所得利益基本均衡，符合誠信公平原則。由此可見，買賣合同的訂立在錢某、張某二人間建立的并不是房屋買賣關系而是房屋使用權轉讓關系。由于雙方轉讓的并非房屋所有權而是房屋使用權，故該“買賣合同”應為權利轉讓合同而非買賣合同。轉讓應當符合權利轉讓的有關規定，由于錢某擁有法律意義上的自由處分權，主辦單位事先也許可錢某“可以自由轉讓”，且不違反現行法律法規禁止性規定，故錢某的轉讓行為為合法有效的民事行為。因而，該“買賣合同”應認定為合法有效的房屋使用權轉讓合同。

二、趙某能否對錢張二人的轉讓行為主張優先購買權

趙某能否對錢某、張某二人的轉讓行為能否主張優先購買，主要涉及房屋使用權轉讓承租人有無優先購買權問題。所謂承租人的優先購買權，是指出租人出賣出租房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于他人購買出租房屋的權利。根據法律規定，承租人行使優先購買權的條件有三：一是其為合法承租人;二是出租人出賣房屋所有權;三是承租人愿以同等條件買受房屋。一般理解是出租人出賣房屋所有權是承租人行使優先購買權的前提和基礎，若由此推導，由于本案系房屋使用權轉讓并非房屋所有權買賣，勢必認為對錢張二人的轉讓行為不能主張優先購買。但應當注意的是，房屋使用權轉讓時承租人有無優先購買權，我國現行立法上并無明文規定。

筆者認為，依據民法相關解釋理論，應當確立房屋使用權轉讓承租人優先購買或優先受讓制度，認可房屋使用權轉讓情形下承租人有優先購買權。理由如下：所有權比使用權更為全面深入，既然法律為保護承租人的利益，可以對出租人的所有權的處分權能加以限制，承認承租人的優先購買權，那么，對出租人的房屋使用權予以限制，限制其處分轉讓，從而認可承租人的優先購買權，并無不可。否則，所有權人將以轉讓房屋使用權代替房屋買賣規避現行法律規定，致優先購買權制度落空。當然，此種情形下，承租人優先購買權的行使限制仍可參照現行法律“買賣不破租賃”的有關規定。如上所述，故本案不能僅僅以條件二的缺乏而否認承租人以優先購買權對抗出租人轉讓房屋使用權。趙某可以對錢某張某二人的房屋使用權轉讓主張優先購買。綜上，筆者認為第四種意見較為正確。