一房多證避開90/70

2006年，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，提出自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，俗稱“90/70”政策。

這一條旨在鼓勵開發(fā)商發(fā)展中小戶型、照顧普通人住房需求的政策，被輕而易舉地找到了漏洞。“聰明”的開發(fā)商繞道而行。安居客房產(chǎn)分析師邱-燁介紹說，“90/70”政策之后，部分開發(fā)商很快想出解決辦法：房子按大戶型設(shè)計，但用可以打開的分隔墻隔開，拆分成多個小戶型。這樣的大戶型房產(chǎn)有兩本或兩本以上的房產(chǎn)證。

最初，這一做法對于購房者沒有任何的影響。限購政策的出臺，在一定程度上封堵了購房者轉(zhuǎn)手買賣房產(chǎn)的退路。這對“一房兩證”的項目意味著，購房者實際購買一套房產(chǎn)，但在程序上會被認定為兩套住宅，且其中一套的商業(yè)貸款將面臨更高的首付比例，更高的貸款利率。

業(yè)主轉(zhuǎn)手“進退兩難”

“一房兩證”的房產(chǎn)“出售難”的情況在全國有很多，以上海為例，上海許多建于2006年以后的大戶型小區(qū)，一房兩證甚至一房多證的現(xiàn)象普遍。尤其在許多別墅樓盤項目中，這一現(xiàn)象的占比甚至高達30%。

在二手房交易市場上，一套一手購入價340萬元的‘一房兩證’房源，最終卻以295萬元成交，比一手購入價格低了45萬元。“一房兩證”的房源虧本賣并非個案。

由于限購的影響，目前這類“一房兩證”房源的客群十分有限，基本只能出售給一些有兩套購房名額的上海本地家庭，其中一套還只能享受二套房的貸款待遇，與價位類似的別墅房源相比，處于明顯的劣勢。目前，大多數(shù)這類房源的掛牌價都要低于一手買入價格，有不少類似的房源至今無人問津。

從70/90政策引發(fā)的“一房多證”案例來看，政府為鼓勵剛需置業(yè)而出臺的此項政策，顯然是與開發(fā)商普遍謀求建造大戶型房源以提高利潤率的目標相矛盾的，這種根本性的矛盾最終導(dǎo)致了這樣“奇招”的出現(xiàn)，當初購買這類房源的購房者因為轉(zhuǎn)手十分困難而面臨進退兩難的尷尬。

“一房多證”是人為改造的，其實，還是多房多證。律師表示，目前，上海仍嚴格執(zhí)行“限購”政策，同時，“多證合一”實施的可能性也不太高。房產(chǎn)稅開征的預(yù)期一旦確立，或?qū)Α耙环慷嘧C”的項目帶來更多負面影響。律師建議，如果業(yè)主遭遇轉(zhuǎn)手難，不妨將房屋恢復(fù)原樣，多套出售更現(xiàn)實。