一房多證避開(kāi)90/70

2006年，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，提出自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，俗稱(chēng)“90/70”政策。

這一條旨在鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商發(fā)展中小戶(hù)型、照顧普通人住房需求的政策，被輕而易舉地找到了漏洞。“聰明”的開(kāi)發(fā)商繞道而行。安居客房產(chǎn)分析師邱-燁介紹說(shuō)，“90/70”政策之后，部分開(kāi)發(fā)商很快想出解決辦法：房子按大戶(hù)型設(shè)計(jì)，但用可以打開(kāi)的分隔墻隔開(kāi)，拆分成多個(gè)小戶(hù)型。這樣的大戶(hù)型房產(chǎn)有兩本或兩本以上的房產(chǎn)證。

最初，這一做法對(duì)于購(gòu)房者沒(méi)有任何的影響。限購(gòu)政策的出臺(tái)，在一定程度上封堵了購(gòu)房者轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的退路。這對(duì)“一房?jī)勺C”的項(xiàng)目意味著，購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，但在程序上會(huì)被認(rèn)定為兩套住宅，且其中一套的商業(yè)貸款將面臨更高的首付比例，更高的貸款利率。

業(yè)主轉(zhuǎn)手“進(jìn)退兩難”

“一房?jī)勺C”的房產(chǎn)“出售難”的情況在全國(guó)有很多，以上海為例，上海許多建于2006年以后的大戶(hù)型小區(qū)，一房?jī)勺C甚至一房多證的現(xiàn)象普遍。尤其在許多別墅樓盤(pán)項(xiàng)目中，這一現(xiàn)象的占比甚至高達(dá)30%。

在二手房交易市場(chǎng)上，一套一手購(gòu)入價(jià)340萬(wàn)元的‘一房?jī)勺C’房源，最終卻以295萬(wàn)元成交，比一手購(gòu)入價(jià)格低了45萬(wàn)元。“一房?jī)勺C”的房源虧本賣(mài)并非個(gè)案。

由于限購(gòu)的影響，目前這類(lèi)“一房?jī)勺C”房源的客群十分有限，基本只能出售給一些有兩套購(gòu)房名額的上海本地家庭，其中一套還只能享受二套房的貸款待遇，與價(jià)位類(lèi)似的別墅房源相比，處于明顯的劣勢(shì)。目前，大多數(shù)這類(lèi)房源的掛牌價(jià)都要低于一手買(mǎi)入價(jià)格，有不少類(lèi)似的房源至今無(wú)人問(wèn)津。

從70/90政策引發(fā)的“一房多證”案例來(lái)看，政府為鼓勵(lì)剛需置業(yè)而出臺(tái)的此項(xiàng)政策，顯然是與開(kāi)發(fā)商普遍謀求建造大戶(hù)型房源以提高利潤(rùn)率的目標(biāo)相矛盾的，這種根本性的矛盾最終導(dǎo)致了這樣“奇招”的出現(xiàn)，當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房源的購(gòu)房者因?yàn)檗D(zhuǎn)手十分困難而面臨進(jìn)退兩難的尷尬。

“一房多證”是人為改造的，其實(shí)，還是多房多證。律師表示，目前，上海仍嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)”政策，同時(shí)，“多證合一”實(shí)施的可能性也不太高。房產(chǎn)稅開(kāi)征的預(yù)期一旦確立，或?qū)?duì)“一房多證”的項(xiàng)目帶來(lái)更多負(fù)面影響。律師建議，如果業(yè)主遭遇轉(zhuǎn)手難，不妨將房屋恢復(fù)原樣，多套出售更現(xiàn)實(shí)。