逾期交房應(yīng)該怎么辦

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少;《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。”

面對(duì)逾期交房糾紛，購(gòu)房者可以按照以下方式處理：

首先，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行催告，責(zé)令其在一定期限內(nèi)交房;如果開(kāi)發(fā)商還不能交付，則可以據(jù)此解除合同。根據(jù)《合同法》第94條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以解除合同。

購(gòu)房者根據(jù)上述規(guī)定解除合同，但必須滿足法定要件，即在第一次催促開(kāi)發(fā)商交房時(shí)起，一定的合理期限內(nèi)就有要求退房的權(quán)利。這個(gè)合理期限是多久，我國(guó)相關(guān)司法解釋也有規(guī)定，即經(jīng)過(guò)催告的期限。同時(shí)，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條第1款明確規(guī)定，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

其次，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商支付違約金，返還您已交付的購(gòu)房?jī)r(jià)款并賠償您由此遭受的損失。我國(guó)《合同法》第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。鑒于開(kāi)發(fā)商的違約行為，購(gòu)房者可以要求其返還購(gòu)房款并賠償損失，具體包括：購(gòu)房款;因簽署買賣合同實(shí)際支出的費(fèi)用，如印花稅等;從您交房款之日起到返還房款時(shí)止,按銀行存款利率支付利息;由于您與開(kāi)發(fā)商在房屋預(yù)售合同上約定了違約金條款，其理應(yīng)支付相應(yīng)的違約金。

常見(jiàn)的逾期交房糾紛有以下五種情形：

(一)開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，是指開(kāi)發(fā)商在合同約定的交房日期未取得商品房預(yù)售許可證，致使房屋無(wú)法開(kāi)工建設(shè)，或者違法建成了房屋，但因?yàn)椴荒芴峁┫嚓P(guān)文件而無(wú)法向購(gòu)房者交房的情形。

(二)購(gòu)房者認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問(wèn)題拒絕入住，是指購(gòu)房者在收房時(shí)認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，或者認(rèn)為房屋不符合合同約定的質(zhì)量要求或裝修標(biāo)準(zhǔn)，從而拒絕在合同約定的時(shí)間內(nèi)收房的情形。

(三)開(kāi)發(fā)商因購(gòu)房者不交納費(fèi)用拒絕其入住，是指開(kāi)發(fā)商因購(gòu)房者不向其交納由其代收代繳的房屋公共管理維修基金、契稅、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)等費(fèi)用，而拒絕在約定的交房時(shí)間讓購(gòu)房者入住的情形。

(四)開(kāi)發(fā)商“一房二賣”，是指開(kāi)發(fā)商同兩個(gè)或兩個(gè)以上的購(gòu)房者簽到房屋買賣合同，致使在合同約定的交房時(shí)間內(nèi)無(wú)法向購(gòu)房者交房的情形

(五)開(kāi)發(fā)商工作失誤，是指開(kāi)發(fā)商本可在合同約定的時(shí)間內(nèi)交房，但因工作中發(fā)生失誤，遲延通知購(gòu)房者收房的情形。

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