購房合同

杜絕不公平條款

一直以來，關于商品房買賣合同簽訂、合同履行的糾紛率居高不下。“格式合同制定方常常具有先天的優勢，規定了一些對自己有利的條款，主要是減輕和免除自己的責任，加重對方的責任，排除對方的權利。合同的另外一方當事人無力抗衡，只有接受。”四川省工商局合同處處長羅-春說，“這實際上是沒有遵循意思自治原則，是不公平的。在這種情況下，就需要行政機關制定和推廣示范文本，起示范和引導作用。”

新版《文本》更加重視公平合理地分配開發商與消費者的義務，為了杜絕出現對消費者不合理不公平的條款，特別將新版《文本》草案提交格式條款評審專家委員會，由相關專家進行審查，提供專業保障。“這是一種創新做法。”羅-春說。

為力求內容詳實、依據充分、權利義務公平合理，四川省住建廳、省工商局在制定新版《文本》更加注重程序的公開、透明。如：組織召開學者、律師、仲裁委、房地產企業、消費者代表參加的文本草案修改座談會，聽取各方意見;通過網絡公示等方法征詢公眾意見;實地調研房地產企業的經營行為，聽取并吸收各界對新版《文本》的合理建議。

新版《文本》與《合同法》《物權法》《城市房地產管理法》《四川省物業管理條例》《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關法律、法規、規章、司法解釋進行了有效銜接。

“新版《文本》采用了與舊版《文本》不同的文本結構。”四川省住建廳房管處處長程-剛介紹說，“為使合同當事人便于查看、免于前后翻閱，新版《文本》不以‘行為-權利義務-違約責任’劃分章節，而是以交易行為為主軸，把交易行為的各組成部分設計形成獨立章節，每一組成部分的各項權利義務均在該章節中予以體現，在設定義務的條款后緊隨相應的違約責任條款。”

重視維護購房人權益

為了防止銷售欺詐，新版《文本》更加重視維護消費者的知情權。如第二章“商品房基本狀況”，從項目建設、預售依據、該商品房位置、用途、面積等到房屋權利狀況，進行了全面約定。其中，第二條約定出賣人需告知為本建筑建設與服務的受托單位，增強了當事人獲取信息的對稱性，著重保障購房者的知情權。

第四條第(五)款增加了出賣人在銷售現場公示該商品房所在樓棟建筑面積預測報告的義務，利于購房者查閱和知曉。第五條約定了出賣人需告知買受人商品房的抵押情況。第六條約定了出賣人對房屋權利狀況的保證。

由于商品房屬于預售，實踐中出現了商品房出售后出賣人卻擅自變更規劃或設計的情形，購房人利益受到侵害。對此，新版《文本》約定了出賣人不擅自變更規劃、設計的義務，以及在有關部門同意變更情形下出賣人對購房人的告知義務。

新版《文本》在“要約邀請和要約”條款中，參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，約定了銷售廣告和宣傳資料、相關說明、允諾的性質，避免出現銷售廣告、宣傳資料上宣傳內容與實際房屋情況不一致時引發的糾紛。

第三十二條以列舉方式約定了出賣人需向購房者告知的房屋不利因素，保障了購房者的知情權。??第十章約定了商品房交易中其他對購房人權益有重要影響的事項。

依法進行預售合同備案登記、商品房預告登記、房屋所有權轉移登記，是對房屋權利的確認以及對購房人權益的重要保障。新版《文本》對上述三類登記進行了分別約定，其中，增加了出賣人保持網上簽約文本與實際簽約文本內容一致的義務，避免出現“陰陽合同”規避監管的情形。

針對實踐中常常出現的并非買賣雙方的原因卻不能辦下購房貸款時，賣房人要求購房者繼續付清全款，而購房者無力承擔引發的糾紛，新版《文本》參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規定，約定因不可歸責于買賣雙方的原因而未能訂立商品房擔保貸款合同時，當事人擁有解除合同的權利，及解除合同或不解除合同的情況下分別如何處理，公平設定了雙方的權利，有效避免相關糾紛產生。

商品房交付是糾紛高發的環節。第十章對商品房本身、基礎設施設備和相關公共設施的交付使用條件、交付時間和手續，以及相關違約責任進行了明確而詳細的約定，并針對糾紛高發事項進行專門規范。例如，對供水、供電、燃氣、電話通信、有線電視和寬帶網絡等6項基礎設施，其開通手續及相關費用分別由誰承擔進行了明確，從而避免了過去由于約定不明，重復收取開通費用的情形。

自覺規范經營行為

特別提醒開發商，買賣雙方可以使用該新版《文本》，也可以參照新版《文本》另外訂立合同，對新版《文本》中沒有約定或者約定不明確的內容，應根據買賣房屋的具體情況在相關條款后的空白行中進行補充約定，也可以另行簽訂補充協議。但是，補充協議的內容與新版《文本》不一致，或者參照新版《文本》訂立的合同，不能再使用新版《文本》的名義或者編號。

新版《文本》中，有部分條款需要選擇、在空格部位填寫內容，或有需要刪除或添加的內容;若出賣人為了重復使用而預先選擇、填寫、增加，并且在訂立合同時不與購房者協商，該類條款則變為了格式條款。制定的格式條款中不能含有加重購房人責任、排除購房人權利、減輕或免除自身責任等不公平、不合理的內容。

四川省工商局合同處相關人士提醒說，如果補充協議對新版《文本》進行了部分否定，但仍然使用了新版《文本》字樣和編號，有可能引起消費者的誤解，屬于對消費者的欺騙。消費者遇到這種情況，可以直接向當地工商部門舉報，工商部門將依據《四川省合同監管條例》進行查處。另外，開發企業參照使用了新版《文本》，同時自制的補充協議里，不能含有不公平不合理的內容，以減輕和免除經營者的責任，加重消費者的責任，排除消費者的權利。這種情況工商部門可以依法查處，消費者一旦發現，可以向當地工商部門舉報。

羅-春提醒消費者及房地產企業，消費者應該慎重簽訂合同，在合同簽訂前，有必要認真閱讀合同文本，了解權利是否對等;另一方面，房地產開發商不管是不是使用新版《文本》，都應該自覺規范自身經營行為，以減少消費糾紛，降低交易成本。

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