來源：浙江省高級人民法院

一、限購政策未預料買賣雙方均無責

2010年9月10日，黃某和薛某在某中介公司的介紹下達成房屋買賣協議，約定薛某將溫州某小區兩套房屋(期房、需并套使用)出售給黃某。合同簽訂后，黃某向薛某支付了定金100萬元。2010年10月12日，溫州市人民政府發文規定本市戶籍居民家庭只能在本市新購買1套商品住房或二手存量房，對違反規定購房的，不予受理房地產登記申請。故黃某無法同時購買該兩套房屋，雙方均認為對方應負違約責任。后黃某向法院起訴要求解除合同、薛某雙倍返還定金。

法院認為，雙方簽訂的房屋買賣合同的標的物為兩套房屋且必須合并使用，根據政府文件的規定，黃某不能同時購買兩套住房，房屋買賣合同客觀上無法履行。由于合同無法履行系因政府房產宏觀調控所致，雙方均不承擔違約責任，遂判決解除合同，薛某返還黃某定金100萬元。

【評析】由于合同在調控政策實施前訂立，交易雙方對政策均無法預知，其后確因限購、禁購政策導致房屋買賣合同無法繼續履行的，當事人均可以請求解除合同，買受人同時可以請求返還購房款或定金，出賣人起訴或反訴請求買受人繼續履行合同、承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持。

二、房屋限購已規定解除合同失定金

2011年6月15日，岑某與某房開公司簽訂商品房認購協議兩份，約定認購寧波某小區商品房兩套;岑某還出具購買承諾書，承諾于同年7月31日之前與房開公司簽訂商品房買賣合同并保證符合寧波市住房限購政策具備購房條件等;如未能按約簽訂合同，每逾期一日支付房款總價萬分之二的違約金;逾期七日以上，房開公司有權解除合約，岑某自愿放棄定金等。2011年12月26日，岑某提出自己不符合限購政策規定的購房條件，房開公司對此明知卻仍收取款項顯屬惡意，起訴請求判令房開公司返還已付定金20萬元和預付款200萬元，并賠償利息損失。

經法院主持調解，雙方當事人同意解除協議，房開公司返還岑某預付款200萬元，并支付利息損失7萬元;岑某放棄對20萬元定金及利息的主張。

【評析】限購政策實施后，市場參與者對調控內容已知悉，交易時對買受人購房資格的審查均有審慎審查和注意義務。

三、限貸政策已明知解除合同無依據

2011年4月30日，景某與某房開公司簽訂定購單約定，景某購買位于臺州某小區住宅，買受人簽訂房屋定購單前已充分了解相關銀行的貸款政策及其他相關法律，如無法辦理銀行按揭貸款或貸款數額不足的，買受人應一次性付款或按出賣人要求增加支付首付款。同年5月11日雙方簽訂商品房買賣合同。合同簽訂后，景某共支付購房款63萬元，余款未支付。2012年4月24日，景某向法院起訴，以銀行限貸不能辦理按揭貸款為由，請求解除合同，房開公司退還購房款63萬元并支付利息50000元。

法院認為，2011年1月26日國務院辦公廳發文出臺了限購、限貸等宏觀調控措施，而本案交易發生在政策出臺后。雙方當事人簽訂的房屋定購單及商品房買賣合同約定：無法辦理銀行按揭貸款的，買受人應一次性付清款項。這表明雙方交易時對限貸政策均有了解和預期，也約定了應對措施。故景某以限貸為由請求解除合同缺乏依據，對其主張不予支持。

【評析】商品房按揭貸款根據所購房是首套、二套等實行差別化利率直至限貸是房產宏觀調控的重要內容。對于房貸政策調整前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等確實影響到買受人的履約能力，導致合同無法繼續履行的，除另有約定外，買受人可以請求解除合同、返還購房款或定金。房貸政策調整后，因交易雙方對此均有了解，買受人應根據自己的實際情況，充分注意到貸款條件、成本和審批要求，合理商定無法從銀行獲得貸款時的后續處理方法，慎重決定。

四、規避限購借名買請求確認不支持

2011年5月，任甲以弟弟任乙的名義向某房開公司購買位于寧波某小區房屋一套，款項由任甲全額支付。房屋三證辦至任乙名下。后任甲以其系實際買受人為由起訴任乙，要求確認房產歸其所有，變更產權登記至其名下。

法院認為，根據雙方當事人的陳述及款項支付情況，可認定案涉房屋是任甲以弟弟任乙名義借名購買的事實。但因任甲名下已有兩套房產，不具備購房資格，故對任甲以其系實際買受人為由請求確認其為房屋產權人的訴請不予支持，判決駁回任甲的訴訟請求。

【評析】為了規避國家房地產宏觀調控政策，借名買房行為時有發生。此類行為不僅妨礙調控政策的落實，擾亂房屋權屬登記管理秩序，對實際買受人來講也有重大的風險和隱患。一旦名義買受人對房產進行擅自處分，在相對方系善意取得的情況下，實際買受人將無法追回房屋而“雞飛蛋打”。針對實際買受人系為規避限購政策而進行借名，本身不具備購房資格的情況，法院對其以系實際買受人為由請求確認其為房屋產權人的，不予支持。實際買受人可在其符合購房條件時請求確權。

五、購房未果因限購居間費用打折扣

2011年2月23日，張某通過某房產中介公司與趙某簽訂房屋買賣合同，約定張某購買趙某所有的杭州市江干區某房屋。合同訂立后，張某向中介公司支付了居間費用20000元。2011年2月28日杭州市出臺限購政策，張某因不具備購房資格，遂與趙某協商解除了房屋買賣合同。合同解除后，張某要求中介公司退還居間費，中介公司則認為買賣合同的解除與其無關，其已促成合同成立，有權收取居間費。張某索要未果，故訴至法院，請求判令中介公司返還居間費用20000元。

鑒于本案房屋買賣合同解除是因國家限購政策而起，雙方當事人均無過錯，經法院主持調解，雙方達成協議，由中介公司返還張某居間費用12000元。

【評析】房屋買賣合同因受調控政策影響而解除，房地產經紀機構請求房屋買賣合同當事人支付其已實際支出的必要費用以及合理報酬的，應酌情予以支持。房屋買賣合同當事人因調控政策未能實際完成房產交易，請求房地產經紀機構返還報酬的，應根據房產交易未能完成的原因以及各方當事人有無過錯及過錯程度，對其請求的合理部分予以支持。

六、房屋契稅突調高稅費分擔糾紛消

2010年4月初，沈某經某中介公司居間介紹與章某簽訂了購房協議，約定沈某購買章某所有的杭州市某住宅房屋，房屋面積70余平方米，價款185萬元。合同訂立后，因章某因公出差在外，因未能還清銀行貸款、撤銷房屋的抵押登記的原因，沒有及時辦理過戶手續。2010年4月26日，杭州市財稅局下發通知調整契稅標準，建筑面積小于90平方米的非首次購房(即二套房)，契稅優惠政策全面停止，稅率由此前的1%恢復至總房價的1.5%，于是案涉房屋的契稅增加9250元。沈某認為，協議訂立后其已按約支付了部分購房款，章某沒有及時辦理相關手續導致房屋未能在契稅優惠期內過戶，增加的稅費不應由其負擔。章某則認為，其辦理相關手續的時間雖未在契稅優惠期內，但并未超出雙方合同約定期限，契稅應由買家交納。雙方協商不成，沈某訴至法院請求章某支付9250元。

經調解雙方達成和解，9250元由雙方各半負擔。

【評析】房屋交易稅費是房屋交易總價款的組成部分，交易時需要考慮稅收政策在交易期間可能的調整。雖然根據法律規定營業稅及附加、個人所得稅應由賣房人負責交納，但目前二手房市場交易普遍實行賣家凈到手價格，交易稅費實際由買家負擔。為減少爭議，交易雙方在簽訂合同時應明確約定各項稅費的實際交納者、稅率和納稅金額，并對稅費調整時的后續處理進行約定。

七、出讓土地難交付轉讓股權促和解

2010年12月21日，某市國土局發布公告掛牌出讓某住宅用地。2011年1月19日，某項目公司以3億元競得該地塊并于當日與國土局簽訂成交確認書。至2011年3月24日，項目公司付清全部土地出讓金，要求國土局在其全額支付土地出讓金后10個工作日內履行交地義務。2011年3月31日，雙方到土地現場進行了踏勘，發現現場與規劃圖不符，紅線范圍不明，且地塊上尚有建筑物、構筑物和各種農作物等。后雙方就土地交付等事宜多次函件往來。2012年5月31日，項目公司向國土局發送解除成交確認書通知。2012年7月23日，項目公司以國土局未完成拆除平整等前期工作違約為由，起訴請求國土局解除成交確認書，返還土地出讓金，雙倍返還定金，賠償損失等。同年8月23日，國土局起訴請求確認項目公司解除成交確認書的行為無效，判令項目公司與其簽訂土地使用權出讓合同等。

經法院積極主持調解，引入第三方投資者受讓項目公司50%股權，項目公司與國土局簽訂國有建設用地使用權出讓合同繼續宗地開發，實現了多方共贏。

【評析】國土局是政府土地行政主管部門，行使行政管理職能。但在國有土地使用權出讓法律關系中，其與受讓人同屬平等的民事主體。國土部門應嚴格履行合同義務，落實“凈地”出讓要求，完成拆除平整等前期工作。當土地不能按期如約交付時，將加重受讓人的資金負擔，拉長土地開發周期，使受讓人額外承擔宏觀政策調整和房價波動的不確定性帶來的風險。尤其在宏觀經濟形勢不利于房地產開發建設時，更容易因土地交付不符約定而引發合同解除、違約賠償等糾紛。

八、合作協議不履行返還投入加賠償

2006年10月19日，甲公司與乙公司簽訂聯合開發杭州某房產項目經營協議，約定雙方組建聯合項目部，由乙公司提供已辦理好土地使用權證的180畝土地供聯合項目部開發，每畝作價80萬元;甲公司負責項目開發所需的建設資金;售房款必須100%打入聯合項目部賬戶;房屋銷售收入優先抵做項目開發建設資金;項目部房產銷售后的可分配利潤，甲公司得60%，乙公司得40%。2009年4月27日，甲公司以乙公司擅自定價、私收房款為由訴至法院，請求解除合同，返還投資款，賠償預期利潤損失等。

法院認為，在合作協議履行過程中，乙公司未依約履行協議，致使甲公司無法參與項目的銷售以及資金的管理控制，合同目的落空，甲公司有權解除合同及要求乙公司承擔違約責任。遂判決合同解除，乙公司支付甲公司預期利潤損失1.3億元，返還投資款4000萬元。

【評析】房地產合作開發通常投入資金大、開發周期長、涉及事項多。在合作期間，在簽訂協議時經雙方平等議定的成本投入或利潤分成條款，其后因土地、房產的市場價格波動，可能會出現利益失衡而不合理的情形。但合作開發各方并不能以此拒絕履行，仍應秉承“合同必須嚴守”原則，誠信履行合同義務，促成合作開發目的的實現。

九、農房買賣需謹慎合同無效各擔責

2004年，城鎮居民于某與村民史某夫婦簽訂協議，約定史某夫婦將其所有的金華某農村宅基地上房屋賣與于某，房屋價款20萬元。合同訂立后，于某依約支付了房款，史某夫婦交付了房屋。2007年6月，史某夫婦以城鎮居民不得在農村購買房屋，房屋買賣合同違反了國家禁止性規定為由向法院起訴，請求確認合同無效，于某騰退房屋等。于某則反訴請求判令史某夫婦返還房款，并賠償因房屋買賣無效造成的損失75萬元。

法院認為，根據國家政策，城鎮居民不得到農村購買宅基地上房屋，本案買賣合同應認定無效。合同無效后，雙方應相互返還房屋和購房款。對于因合同無效造成的損失，雙方主觀上均有過錯，而史某夫婦在出售房屋數年后主張無效，有違誠信，應承擔主要責任，判決史某夫婦賠償于某50萬元。

【評析】隨著城市房地產價格的上漲，農村宅基地房屋因其價格低廉，吸引了不少城鎮居民的目光，也引發了許多農房買賣的糾紛。在實際交易中，城鎮居民無法取得相關權屬證書，其居住使用的權益缺乏法律保障，隨時可能因出賣人反悔等原因被訴至法院導致買賣合同被認定無效，購房者的權益難以得到有效維護。

十、分割辦證有障礙房屋政策須了解

2003年1月15日，甲公司與某市國土局簽訂土地使用權出讓合同，以協議出讓方式取得該市某宗地，用途為綜合(辦公)用地、商業用地，宗地使用權5年內不得轉讓。2004年12月2日，甲公司與黎某簽訂房屋轉讓合同，約定向黎某轉讓宗地上所建大廈的房屋一套，轉讓價款143萬元;合同的生效以合同項下房屋及土地使用權具備轉讓條件為前提;房屋具備轉讓條件后，黎某決定受讓承租房屋的，甲公司承諾在2008年12月31日前辦妥房屋所有權和土地使用權等轉讓手續，將權證變更至黎某名下;如因法律修改、政策變化、政府規定等無法按時辦理手續的，甲公司不負違約責任等。同日，雙方簽訂租賃合同，約定黎某自2005年6月30日起承租該房屋20年;若租賃期內黎某受讓該承租房屋的，自所有權轉移至黎某之日，租賃合同終止;如黎某未受讓的，本合同續訂20年;續訂期滿，黎某仍未受讓的，再續訂至2053年3月15日;三階段租金合計143萬元。合同簽訂后，黎某支付了143萬元，甲公司亦交付了上述房屋。2008年12月12日，甲公司致函黎某表示在分戶產權證辦理過程中，政府主管部門告知大廈不能分套轉讓，房屋轉讓合同無法生效及履行。后雙方針對買賣合同是否生效、能否解除以及租賃合同的履行進行了數次訴訟。

經法院多次主持調解，各方就數個糾紛達成一攬子調解協議，協商解除因政策調整原因已無法履行的房屋轉讓合同，各方均無法律責任;房屋租賃合同期限經協商確定為第一期的20年，租賃合同中涉及的房屋轉讓條款全部終止;甲公司返還黎某支付的第二、三期預約續租款項85.8萬元，并賠償占用期間的利息損失33萬元。

【評析】隨著城市化的擴容以及房地產市場的升溫，越來越多的消費者、投資人將目光轉向具有價格、地段等綜合優勢的國有非住宅用地上的建設項目。此類建設項目用地性質往往是國有科研用地、工業用地或者辦公(綜合)用地，不屬于經營性房地產開發項目，采用協議出讓等方式，土地出讓金較低，項目建成后不得分割銷售，且政府政策通常規定此類項目只能按幢或按整層辦理單一房屋所有權證，而不能按照套或間等最小單位分戶辦理。買受人購買此類房屋，產權過戶存在履行障礙，法律關系處于不穩定狀態，房產的保值增值亦會受到影響。購房者應仔細權衡利弊，盡量避免此類房屋交易，切莫因小失大。