一、房屋層高的概念和理解

層高，從字面上理解也就是一層房屋的高度，是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。說到層高，我們必須將其與“室內凈高”予以區分。室內凈高是指“樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。室內凈高和層高的關系可以用公式來表示：層高=室內凈高+樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫室內凈高。《商品房買賣合同》中一般是就層高進行約定，而許多買受人在交房驗收時測量的是室內凈高，忽視了樓板厚度的，因此產生了誤解。一般而言，商品房的樓板厚度為12厘米至15厘米，買受人在測量了室內凈高后加上樓板厚度即為商品房的層高，可以初略判斷該商品房的層高是否符合《商品房買賣合同》的約定。

二、房屋層高現有的標準和要求

《住宅設計規范》規定：普通住宅層高宜為2.8米;臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低于2.4米，局部凈高不應低于2.1米，且其面積不應大于室內使用面積的1/3;利用坡屋頂內空間作臥室、起居室(廳)時，其1/2面積的室內凈高不應低于2.10米;廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.20米;廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應低于1.90米，且不得影響門、窗扇開啟。

《住宅設計規范》是為了保證住宅設計符合適用、安全、衛生、經濟等要求而制定的，不符合《住宅設計規范》中的強制性標準的商品房不能通過竣工驗收，買受人當然也可以拒絕交房。就層高而言，在《住宅設計規范》中規定“普通住宅層高宜為2.80米”，該規定表明在層高問題上允許稍有選擇，即并非層高必須為2.80米，但是“室內凈高”卻必須符合《住宅設計規范》的強制性規定。

三、實際房屋層高與《商品房買賣合同》的約定不符怎么辦?

一般而言，買賣雙方會在《商品房買賣合同》中對商品房的層高的具體數值進行約定，如果商品房的實際層高與合同約定不符，則開發商須承擔違約責任。但是，鑒于導致實際層高與合同約定層高不符的原因不同以及層高誤差值大小不同，理應具體問題具體分析，可參照以下方式分別處理。

1、因變更規劃設計導致層高、實際層高與合同約定不符的，應當按照《商品房買賣合同》中關于變更規劃、設計的約定處理。按批準的規劃、設計建設商品房項目是開發商的義務，開發商不得擅自變更建筑設計。但是，實際建設中，開發商經設計單位同意且經政府規劃部門批準后變更規劃設計的情況時有發生，商品房層高的變化直接影響房屋的空間尺寸，屬于變更規劃、設計。經政府規劃部門批準后變更層高的，即應當參照《商品房買賣合同》中關于變更規劃、設計的約定處理。

2、經批準的規劃、設計中的層高與《商品房買賣合同》中約定的層高不符的，且實際層高也與經批準的規劃、設計中的層高不符，若開發商存在欺詐買受人的故意，即開發商故意隱瞞經批準的規劃、設計中的層高而虛報層高欺騙買受人，而買受人因不知道真實情況而訂立了《商品房買賣合同》的，那么，根據《合同法》第五十四條的規定，買受人有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷該《商品房買賣合同》，且開發商應當賠償買受人的損失。但是，值得注意的是，《合同法》第五十五條規定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。因此，買受人應當在知道或者應當知道開發商存在欺詐之日起一年內請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷該《商品房買賣合同》。

3、因建設施工失誤導致實際層高與合同約定不符，如果《商品房買賣合同》對實際層高與合同約定不符的違約責任如何承擔有約定，原則上應當按合同的約定處理。如果合同對此沒有約定，則按相關法律規定處理。我國《合同法》一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！币虼?，如果因建設施工失誤導致實際層高與合同約定不符的，買受人首先可以要求開發商采取補救措施，這一般適用于實際層高高于合同約定的情況。若實際層高低于合同約定，則買受人可以要求開發商賠償損失。實際層高低于合同約定給買受人造成的損失肯定是存在的，如造成感官上的壓抑，通風、采光的影響等，但是這些損失卻很難用金錢數字予以準確確定。但是，筆者認為有一個損失卻是確定無疑的，即空間對價損失，房屋的空間尺寸決定房價，層高減少意味著空間的減少，因此按照買受人支付的總房款乘以層高減少的比例確定損失是完全合情合理的。例如：買受人支付的總房款為50萬元，合同約定的層高為3米，實際層高為2.9米，則買受人的損失應當為50萬元的三十分之一，開發商理應賠償該損失。

4、因建設施工失誤導致實際層高與合同約定不符，而《商品房買賣合同》對實際層高與合同約定不符的違約責任如何承擔沒有約定，買受人可否要求解除合同?按照《合同法》及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，交付的房屋只有在構成根本違約的情況下才能解除。而最高人民法院的司法解釋規定了《商品房買賣合同》存在以下兩種情況時可以解除：一是房屋主體質量結構不合格;二是因質量問題嚴重影響正常居住使用。如果商品房實際室內凈高違反了《住宅設計規范》的強制性規定，則可以認定該房屋主體質量結構不合格且嚴重影響正常居住使用，很顯然屬于根本違約，買受人有權要求解除合同。如果實際層高與合同約定不符，而實際室內凈高并未違反《住宅設計規范》的強制性規定，則應當根據實際層高與約定層高的誤差值來判斷是否構成根本違約。商品房建設雖然已經是機械化施工，但畢竟不是一門精密的科學，要求施工精密度與合同約定不差毫厘未免過于苛刻也是不切實際的，因此一些較小的層高誤差不應當被認為構成根本違約，買受人不能因此要求解除合同，但是出賣人仍應當承擔相應的賠償責任

多大的誤差可以構成根本違約，買受人可以解除合同呢?我國現行的法律法規尚無明確規定。筆者認為可以參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關于在合同沒有約定或者約定不明確的情況下處理商品房面積誤差的原則處理，即出賣人交付使用的房屋層高誤差比絕對值在超出3%，買受人有權請求解除合同、返還已付購房款及利息的。因為，房屋的層高和面積一樣，都是影響買受人的購房判斷力和購房價格的重要因素，獲得同樣的處理才符合公平的理念。

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