關(guān)于預(yù)售合同的備案登記，購(gòu)房人應(yīng)注意以下事項(xiàng)

1、商品房預(yù)售合同一經(jīng)備案登記，購(gòu)房人便取得了對(duì)抗第三人的效力，能有效的防止預(yù)售人將期房進(jìn)行一房二賣。因此，辦理備案登記是維護(hù)購(gòu)房人利益的一項(xiàng)有力措施。因此，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，盡可能將開(kāi)發(fā)商辦理商品房預(yù)售合同備案的義務(wù)加以明確約定。

2、依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，在規(guī)定的期限內(nèi)辦理備案登記應(yīng)為預(yù)售人即商品房開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。購(gòu)房人應(yīng)在簽訂合同將辦理商品房預(yù)售合同備案的時(shí)間及遲延辦理預(yù)售備案登記的違約責(zé)任在合同中約定明確。以約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不辦理或遲延辦理商品房預(yù)售合同登記備案的違約行為。

3、慎用預(yù)售合同備案作為合同生效條件的合同條款。從購(gòu)房人的角度出發(fā)，如果在合同中約定以辦理登記備案手續(xù)作為商品房預(yù)售合同生效的條件的。通常會(huì)對(duì)購(gòu)房人不利。生效的合同往往比不生效的合同更有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。如商品房預(yù)售合同在備案登記前尚未生效，預(yù)售人即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商反悔且一般不需承擔(dān)太多違約責(zé)任。故購(gòu)房人應(yīng)慎用預(yù)售合同備案作為合同生效條件的合同條款。

【法條鏈接】

《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條

法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。

《中華人民共和國(guó)合同法》第三十七條

采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要合同義務(wù)，雙方接受的除外。

最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條規(guī)定

依據(jù)法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

《中華人民共和國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條

商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

《中華人民共和國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法》第十三條

開(kāi)發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。”

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條

商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。