關于預售合同的備案登記，購房人應注意以下事項

1、商品房預售合同一經備案登記，購房人便取得了對抗第三人的效力，能有效的防止預售人將期房進行一房二賣。因此，辦理備案登記是維護購房人利益的一項有力措施。因此，在簽訂商品房預售合同時，盡可能將開發商辦理商品房預售合同備案的義務加以明確約定。

2、依據《城市商品房預售管理辦法》，在規定的期限內辦理備案登記應為預售人即商品房開發商的義務。購房人應在簽訂合同將辦理商品房預售合同備案的時間及遲延辦理預售備案登記的違約責任在合同中約定明確。以約束房地產開發商不辦理或遲延辦理商品房預售合同登記備案的違約行為。

3、慎用預售合同備案作為合同生效條件的合同條款。從購房人的角度出發，如果在合同中約定以辦理登記備案手續作為商品房預售合同生效的條件的。通常會對購房人不利。生效的合同往往比不生效的合同更有利于保護購房人的合法權益。如商品房預售合同在備案登記前尚未生效，預售人即房地產開發商反悔且一般不需承擔太多違約責任。故購房人應慎用預售合同備案作為合同生效條件的合同條款。

【法條鏈接】

《中華人民共和國合同法》第三十六條

法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。

《中華人民共和國合同法》第三十七條

采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定，“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效要件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要合同義務，雙方接受的除外。

最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規定

依據法律行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記生效的，當事人未辦理登記手續的不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。

《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》第十條

商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》第十三條

開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并處以已收取的預付款1%以下的罰款?！?/p>

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條

商品房預售，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。