案例

徐老伯和李老太是一對退休夫妻。2012年,老夫妻倆來到無錫投靠女兒。2013年1月,兩人決定在無錫買房。通過中介公司介紹,徐老伯一家在城區(qū)看中了一套房子,雙方約定交易金額為55萬元,并簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

協(xié)議約定,由中介公司辦理貸款手續(xù),涉及土地出讓金及土地契稅由購房者在貸款前支付。該協(xié)議在履行過程中如遇國家政策、法規(guī)不許可時,購房者和房東在得知后1個月內(nèi)雙向返還所得錢或物,雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

協(xié)議簽訂當(dāng)日,徐老伯夫婦向房東交付定金2.6萬元,向中介公司支付中介費1.04萬元和0.35萬元用于在買房過程中代繳稅費等。但經(jīng)徐老伯的女兒小徐向銀行了解,其父母是外地戶口,且是退休人員,無法辦理當(dāng)?shù)氐氖杖胱C明。為此,徐老伯夫婦將房東、中介公司訴至法院,要求解除購房合同,房東返還定金、中介公司返還中介費。

但中介公司表示,雖然徐老伯夫婦是外地戶籍,但徐老伯夫婦的女兒小徐長期居住在無錫,相關(guān)限購政策早在2011年就已出臺,小徐應(yīng)當(dāng)知道,目前提出的解決方案是讓老兩口的戶口先落在小徐名下。中介公司還指出,是徐老伯夫婦未及時繳納土地出讓金才導(dǎo)致最后合同無法履行,故原告屬于違約,應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。房東則表示同意解除合同,但認為合同解除的過錯在于原告,對于原告提出的要求返還定金的訴訟請求法院予以駁回。

近日,法院一審判決解除徐老伯夫婦與房東、中介公司簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議,房東返還購房定金2.6萬元,中介公司返還中介費及其他費用1.39萬元。

■以案釋法

未誠信告知仍促交易應(yīng)擔(dān)責(zé)

法院審理認為,因原被告一致同意解除房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,中介公司收取的準(zhǔn)備代繳稅費的0.35萬元并未實際代繳,應(yīng)予返還。原告夫妻倆非無錫市本市戶籍居民,且均為退休人員,不符合在無錫市內(nèi)購房的條件,雙方約定終止合同的條件成就,轉(zhuǎn)讓協(xié)議無法履行。中介公司明知原告不符合無錫市內(nèi)購房的條件,仍為其提供居間服務(wù),并促成房屋買賣,對協(xié)議無法履行存在過錯。房東按照雙方簽訂的合同約定,也應(yīng)退還定金,據(jù)此法院作出上述判決。

承辦法官王*曦表示,中介公司作為專業(yè)的服務(wù)提供方,負有一定的告知義務(wù)和審查義務(wù),應(yīng)當(dāng)對政策規(guī)定更為了解,誠信告知是其服務(wù)價值的一部分。如中介公司故意隱瞞政策而促成合同簽訂并謀取費用的行為,則中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

看房貨比兩家被訴跳單

2013年5月,準(zhǔn)備買婚房的梁先生去中介公司看中一套60平米左右的小居室,但秉著貨比三家的原則,梁先生又去了另一家中介公司看房,結(jié)果該中介的工作人員向其介紹了同一套房源。梁先生決定購買該房子。梁先生稱,當(dāng)時第二家中介工作人員表示要體現(xiàn)工作量,讓其填寫了一份《看房確認書》。

同年6月,梁先生在中介費和服務(wù)態(tài)度等方面一番考量后選擇了第一家中介公司購買了上述房屋。沒過多久,另一家中介公司得知消息后,認為梁先生違反了《看房確認書》上關(guān)于“看房信息除于原告處成交外,不得再以其他任何形式成交或告知他人”的相關(guān)約定,以其逃避中介費為由,一紙訴狀將梁先生告上了法庭。

法庭上,雙方對是否存在違約情況各執(zhí)一詞。中介公司認為,雖然最后沒有促成房屋的買賣,但其提供了必要的中介服務(wù)。中介稱,看房時梁先生對其介紹的房屋很滿意,中介便與房東溝通購房事宜。事后,原被告及房東多次溝通購房操作等具體情況,但梁先生一直聲稱還需考慮,最后卻繞過原告買了房子,違約在先,應(yīng)該支付中介費。

“當(dāng)時業(yè)務(wù)員說簽確認書和我是沒有利益沖突的,只是他們用來統(tǒng)計工作總量的憑證,所以我就簽了。”梁先生告訴法官,自己簽的時候并沒有細看內(nèi)容,業(yè)務(wù)員也沒有提醒和明確條款說明。“我覺得第一家中介服務(wù)態(tài)度好,自然選他們。”

對此,法官提出,同一房源信息經(jīng)多個中介公司發(fā)布,買方通過上述正當(dāng)途徑獲取該房源信息的,有權(quán)在多個中介公司選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成交易,此行為不屬于“跳單”違約。梁先生在看完房后,中介公司在其應(yīng)允下為其與房東溝通買房事宜,付出了勞動力,提供了一定的前期服務(wù)。在法官的調(diào)解下,梁先生表示愿意支付1000元作為補償款,中介公司也同意了該調(diào)解方案。

■以案釋法

房源非獨家消費者可自選中介

該案承辦法官周-溧表示,現(xiàn)在不少市民通過中介看房時常被要求簽訂《看房確認書》,而想買理想房源的顧客都會貨比三家,在不同的中介看房,而最后沒有通過與其簽訂合約的中介達成買賣被告上法庭的例子不勝枚舉。

針對上述情況,周-溧提醒,房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開中介與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效,消費者不應(yīng)用從中介獲得的房屋信息私下與房東達成買賣,但房源如果非某中介公司獨家擁有,消費者則可以通過合法途徑獲取房源信息,有權(quán)選擇更好的中介公司,在接觸相關(guān)中介公司時,消費者可以告知對方僅接受免費的咨詢服務(wù),并做好留證,避免日后產(chǎn)生糾紛。

購房后遇降價買家反悔

2011年7月,葛先生通過中介看中了一套別墅,價值500萬元。中介作為居間人,促成葛先生與房主李女士簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定,由葛先生先支付10萬元定金,若有一方中途違約,須賠償對方違約金10萬元。

但讓葛先生沒想到的是,協(xié)議簽了沒多久,房價就開始下降。葛先生心生懊惱,但因之前有約在先,如果違約就要自行擔(dān)責(zé)。但眼看房價一降再降,葛先生坐不住了。于是,葛先生以自己名下已有兩套房屋,違反了房屋“限購令”為由,要求房主退還定金。

葛先生稱協(xié)議中載明:“在履行過程中如遇國家政策、法規(guī)不許可時,甲、乙雙方在得知的一個月內(nèi)向雙向返還所得錢或物,雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任”。

而李女士表示,雙方在交易時,葛先生已經(jīng)明確提出因其名下已有兩套房屋,此套房子要過戶到他人名下,顯然是知道房屋調(diào)控政策的。現(xiàn)葛先生違約在先,理應(yīng)是其賠償10萬元違約金。

葛先生認為,中介作為專業(yè)的房產(chǎn)買賣居間人應(yīng)明確告知限購政策的內(nèi)容及后果,致使其在不了解政策具體內(nèi)容的情況下簽訂了購房合同,損失了10萬元定金。為此,葛先生將矛頭對準(zhǔn)了中介,將其告上了法庭,要求中介賠償10萬元損失。

在案件審理過程中,中介明確表示,葛先生簽約時提出會將其房屋的產(chǎn)權(quán)登記在其親戚名下,其已經(jīng)履行了作為中介的居間義務(wù),促成交易。

最后,在法官的釋法下,葛先生向法院申請撤訴。

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