購房過程中的注意事項

一、要多看多聽多做，少說。

簡單來講，就是多看中介、房產商(賣家)、樓盤及其周圍，可以的話了解該區域政府規劃;多聽他們的說法(其他購房者的意見也要聽聽)，不能全信，而是從中得到有用的信息并進行對比及印證;多做，就是多做些準備工作，收集材料，多跑跑樓盤等;少說，是因為說多就容易錯多，而且多說的話，就會把某些信息透露給他們，容易被別人所把握，進而處于被動。

二、需要了解不同的房屋權屬類型。

房產權屬根據不同的情況，分為不同的權屬房，有普通的商品房、房改房(成本價購買)，還有經濟適用房、廉租房，在農村還有小產權房、宅基地房等。根據不同的權屬，各地方的政策及地方法規對此規定也有不同。對于購買方來說，在簽訂購房協議前，必須非常清楚地了解，自己所購買的這套房屋能否正常交易，自己在支付了購房款后，是否能順利地取得房屋所有權證書。如果覺得太麻煩，那至少也該知道，對方是否擁有紅本，還是綠本或是根本沒有本。至于小產權房，因先前單獨論述過，在此不再詳說。

三、注意及確定中介提供的全部服務內容

1、以目前的購買房情況，一般都會通過中介來操作，而中介又在購房過程中辦演著一個重要的角色，所以首先要重視中介，并且要記得一般情況下：支付費用前，你是老大，支付后，別人是老大，故可以把握好費用的支付來確認中介的服務內容。

2、對中介來講，相對于一手房，二手房的中介工作量是要大很多的，也更容易引起糾紛。最直接的是，其不僅要哄住買家，還要面對賣家，正因為此，所以有時在買賣二手房時，中介很大可能會要求簽訂了《存量房買賣合同》(經紀人成交版)或其他相關協議，而買賣雙方都還沒簽訂房屋買賣協議時，中介就會說明其已履行完合同內容，并要求買方依合同約定支付中介費，就算約定不清，而因為依據《合同法》第四百二十四條：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同?！?/p>

依此，中介也許會說已報告了訂立合同的機會，撮合簽訂買賣合同，任務已完成，到時道理都在中介這邊，就算是走法律程序，贏面也會偏向中介這邊。

3、盡量把中介的服務內容在合同中明確寫出來，如果在簽中介服務合同時，大多都是格式條款，又不讓改，怎么辦呢?其實就算是格式合同，很多中介方也會在合同中空出一點位置出來，對于空出來的地方，購買方就可以要求把服務內容寫在里面;如果中介提供的合同里沒有空出地方，那么也只能在涉及需要簽訂三方協議時(因為往往在簽訂買賣房屋合同時，為了合同順利或者是方便履行，會再簽一個具體的補充協議，當然也有人直接細化到買賣房屋合同里面。)，可以要求把服務內容寫入三方協議里面。

四、去準備購房簽合同時，多帶一個與買賣雙方沒有利害關系的第三方在身邊。

1、俗語說得好，當局者迷，旁觀者清。當然，建議最好委托律師作為第三方，即陪購者，這樣會少很多麻煩。我們大多數的購買方都沒有經過像律師一樣的專業談判訓練，在一個賣方占據主導優勢的市場環境下，一旦進入購房談判環節，恐怕就只能被動挨打了。如果為了省下點錢，也可以帶個有過購房經歷的朋友也好過沒帶。

2、遇到過很多購買方給了定金之后，出了門或過一兩天后就后悔，在網上法律咨詢中問得最多的就是能不能退定金。故在此需要第三方提醒你，暫時出去走走先，再看看。不要因為害怕買不到房子，而使自已陷入被動，從而使錢房兩空或者其他糾紛，其實中國最不缺的就是房子，空置房太多，鬼城也很多，所以只要錢在自已手上就是安全的，暴漲的時空已成歷史，故此遲些再買也不會影響太大。

3、一般去買房時，中介跟賣方或者中介本身就會唱黑白臉的戲，這時購買方的對策是：需要有個第三方跟你配合，即黑白對黑白。并且在談判時要做好隨時準備離開，如果沒有做好離開的策略，那最好就不要坐下來談，這個相當于買股票時就得設止損線，也像開車時，要準備好隨時剎車，這樣才會安全或者說把損失降到最低。

五、注意違約責任的約定

1、一般情況下房價漲時，賣方違約的概率就會上升，賣家寧愿雙倍返還定金也要違約，目的是為了差價。

2、合同中一般會約定定金罰則或者違約金，而兩種是不能同時使用的，只可選擇其中一項，這里就涉及到定金或違約金的額度問題，對于守約方來講，建議盡量的提高定金數額或者違約金數額，而有爭議不大的就是定金問題，因比較直接，而違約金還涉及到過高，事后可以要求調低，過低可以要求調高。

3、可以在違約責任中約定維權所產生的費用由違約方承擔，如有關律師費、交通費等;

4、關于延期履行合同的違約責任上，建議在合同簽訂時，就付款時間、過戶時間，做出明確約定并寫明如超過履行期限，按日計算的延期履行違約金數額或計算方式。如在合理期限內，延期履行方仍未能履行完畢約定的義務，守約方有權解除合同，并追究對方違約責任及損失。

5、一般情況下購買方損失包括已經支付的中介費、房屋的差價損失等。買方可以委托律師通過訴訟途徑彌補因賣方違約所受的損失，而賣方忙活半天所賺取的差價最終會落的一場空，當然由于中國房子調控政策及法律法規的多變、各地方的政策規章的不同、對以上的理解上差異、還有基于保護主義或者政治等原因，有時會導致判決有所偏差。

六、注意購房合同中的關鍵點

1、很多購買方，在簽訂購房合同時，非常信任中介或者說是不信任不行，因為自已本身又不懂，只好按照中介的要求填寫或者由中介代寫，中介有其自身的利益需求，所以他們會自然而然的先從其利益出發，故不要幻想著中介會為你的利益考慮很多，不然等對方發生了違約行為時，才發現問題的嚴重性就太遲啦。

2、簡單來講，對于購買方應履行的義務就是付款，最怕的事，就是付完款，對方違約，拿不同房產或者拿到的房產有問題。對于這個房款如何付?什么時間付?在一般情況下，以貸款買房的，購房款的支付分為四次，分別是：在簽訂定金合同后支付定金;在簽訂購房合同后支付首付款;在辦理完申請貸款及抵押手續后支付按揭款(容易產生的糾紛是賣方不配合辦理按揭手續);在入住并辦理完畢物業交割后支付尾款(容易產生的糾紛是買方在入住后發現房屋存在嚴重的質量問題，賣方拖欠物業費無法與買方辦理物業交割等)。

3、另一重點在于過戶，因為如果沒辦理過戶手續，房子的產權就沒有發生改變。過戶，一般都需要賣方的配合，最好的情況就是中介擁有賣方經過公證的委托賣房的委托書，這樣就不用次次要求著賣方過去配合辦理過戶手續，在此時手續程序上中介利益跟購方是一致的。對于過戶與實物交接即入住上，相對于買方來講，比較偏向于先付了首付款就入住，然后才慢慢的辦理過戶，但本律師還是不建議這么做，因這樣容易產生爭議。

七、其他注意事項

1、不要貪小便宜，不要自認為自已很會計算，特別注意所謂的置業投資、房子買多少年之后返還多少錢等，要記住開發商比購買方聰明，是絕不做虧本買賣的。

2、如果是購買期房，而開發商要求簽《入住通知書》，注意要查看是否具有《竣工驗收備案表》;

3、如果不是根本違約，不要輕易訴之法院，但最好委托律師提前介入，這樣產生的費用低，而且時間短，就算最后到法院，因提前介入，證據收集上也有保障些。前些天，有個案子，還是買方違約，無論從道理上還是法律上，定金是要不回來的，但經過提前介入協商，開發商退回了幾萬元定金。