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近年來，很多在承租土地上自建廠房進行經營的情況，這是他們賴以生存的家園。如果遇到拆遷，自建廠房到底有沒有補償，補償該怎么計算呢?今天，律霸征地拆遷律師就為大家具體分析一下承租土地自建廠房拆遷中會遇到的種種問題。

　　一、自建的廠房，沒有審批手續，有沒有補償?

　　自建的廠房，一般是沒有土地手續或沒有房屋手續。在拆遷中，拆遷辦聯合城管、規劃部門、鄉級政府以拆違建的方式實施拆除工作。在就自建廠房談補償時，拆遷辦會以是違建不予補償給被拆遷企業壓力。很多被拆遷企業面對被認定為違建時，容易沖動，甚至肢體沖突，粘上刑事案件，被迫簽訂協議。被拆遷企業遇到類似情況應保持冷靜，向拆遷人提供相關文件材料，請專業律師幫助，通過復議訴訟將違建認定程序和拆除程序中止，阻止以拆違促拆遷的違法拆除方式，為爭取合理的補償爭取時間。

　　二、自建房屋被認定成違建，不給補償，要被強拆，怎么辦?

　　自建的廠房因為沒有合法批建手續被認定為違建，被拆遷企業在收到書面違法建設的認定書后，在依法行使自己的申辯、陳述的權利的同時，應對違法建設認定書提起行政復議或者訴訟，中止拆除決定書和強制拆除通知書的下發，避免被強拆。自建房屋被認定違建不予補償或者壓低補償，是拆遷辦常用的方法，被拆遷企業在知道要拆遷消息時，一定要做好這方面的風險預案，及時有效維護權利。

　　三、法律規定承租人有哪些補償項目，怎么計算?

　　承租房屋經營的企業在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：

　　1、停產停業損失的補償;

　　2、設備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產設備);

　　3、搬遷費(設備、生產原料、基礎設施、可拆卸地上附屬物等);

　　4、解聘員工的安置補償費;

　　5、關于因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);

　　6、獎勵和補助;

　　7、自建房的重置成新補償;

　　8、剩余租賃年限的租金差價的補償;

　　9、其他。

　　關于補償的計算需要結合拆遷項目的拆遷安置補償政策，通常情況下，計算方式如下：

　　(一)、承租房屋企業，補償金額計算公式為：

　　補償金額=租金差價【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時間】+設備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失;

　　(二)、承租土地上自建房屋企業，補償金額計算公式為：

　　補償金額=租賃土地差價【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時間】+房屋面積×房屋重置成新價+附屬物及設備損失及重置成新費+設備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失。

　　四、承租人在承租的土地上有自建房，但卻不給拆遷補償，可不可以爭取?

　　關于企業承租土地自建房的情況分為兩類：第一類是取得合法規劃、建設審批手續的自建房;第二類是未取得規劃、建設審批手續的自建房。

　　第一類自建房實質上是合法建設的房屋，承租企業對該房屋有所有權，但是對于該房屋坐落的土地卻是基于承租取得的土地使用權，雖然突破"房地一體"原則，但并不影響承租人取得拆遷補償的權利。

　　第二類自建房需要結合建房年限、歷史原因、當時的政策綜合確定是否被認定違法建筑。該自建房被認定為違法建筑的情況下，依據《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《行政強制法》等法律規定可能被強制拆除。盡管國有土地上的房屋征收或集體土地上的征地拆遷，都規定對違法建筑不予認定，但是對違法建筑的認定與處理要按法定程序處理，這時候要在專業人士幫助或指導下爭取合理的補償。

　　五、合同正常履行，還有剩余租賃年限，遇到拆遷時可以獲得哪些補償?

　　關于承租土地自建房屋經營和承租房屋經營(沒有自建房)兩種情況，拆遷補償中可以取得的補償項目略有差異。

　　承租房屋經營的企業在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：

　　1、剩余租賃年限的租金差價的補償;

　　2、停產停業損失的補償;

　　3、設備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產設備);

　　4、搬遷費(設備、生產原料、基礎設施、可拆卸地上附屬物等);

　　5、解聘員工的安置補償費;

　　6、關于因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);

　　7、獎勵和補助;

　　8、自建房的重置成新補償;

　　9、其他

　　涉及到承租土地自建房屋的，較上述而言，多了關于房屋的補償部分。該房屋補償的計算，需要分情況討論，以國有土地上自建為例：一是取得合法審批手續建設的;二是沒有取得建設工程規劃許可證建設的房屋(可能被認定為違法建筑)。實踐中，關于該房屋的補償主要是房屋的重置成新價。

　　六、(被拆遷人)承租人在拆遷過程中如何維權?

　　地位不平等，信息不對稱，承租人在拆遷中要爭取合理補償，必須解決這兩大問題。

　　1、通過法律途徑順利的切入和拆遷辦談補償，就屬于承租人的補償項目自己談，自己簽署協議，自己領取補償款。

　　2、了解拆遷項目的政策，熟悉拆遷流程和相關法律規定，懂得如何和拆遷辦周旋，提高談判地位，獲取談判籌碼，必要時提起行政訴訟搭建談判平臺。

　　七、(被拆遷人)承租人如何和拆遷辦談判?

　　在拆遷中，承租人不是被認可的談判對象，承租人應先解決談判地位問題。取得地位之后，和拆遷辦談判前，做到知己知彼。以行政調查為基礎，行政訴訟搭建談判平臺為手段，掌握有效的談判技巧才能立于不敗之地。

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